曾几何时热播的电视连续剧《蜗居》牵动着亿万人们的心，是一部围绕着房子而展开的都市情感大作。《蜗居》的第6 集让我们见识到，新屋开盘时人们如潮水般的涌入售楼大厅，争相抢购，稍一犹豫，房子就被另一个人买走，容不得你做片刻思考，与之媲美的在美国感恩节商店大减价时，才能看到的万人彻夜长排、限时抢购的火爆场面，实在是令人惊讶！

那么美国新房/新小区开盘是如何操作的呢？

不久前笔者有幸观摩了一个新房/新小区开盘的运作，觉得有必要分享给大家，权当一个故事来听。

先说地理位置(Location)，该小区坐落在400# 公路的西边距10#出口约3.4英里的地方(Google Map 6 min 的距离)，属于Alpharetta City, GA 30009, Milton High School 学区。小区总体地势平坦，但也有些边坡，正好为那些想要地下室的人留出了位置(Lot)。新小区有游泳池和网球场，起价在$60万 ($600s - GRAND OPENING!)，分三期建完，第一期(Phase 1) 有44 块地(Lot)待建。可以说这是一个交通方便，学区好，配套设施一应俱全的热门上乘小区。

这样一个热门小区一定会吸引一些买家前来购买，那么开发商指定的经纪人(Listing Agent) 是如何安排大家既购买有序又公平合理呢?

Listing Agent 向我介绍，自6月初广而告之到7/03/2014 5:00pm为止，共收到17张$5000 有诚意人的支票。这17张支票将按抽奖的方式选出，首先从罐子里抽出的支票将有第一优先权选地块(Lot)，以此类推. . . 。一般新的热门小区开盘Listing Agent/开发商都会搞这种类似的抽奖活动，各种规则可能不尽相同，但大同小异，这种方式被称之为Lottery / Draw。

注意，Listing Agent 提醒我:

1. 这17张支票在按抽奖的方式选出来顺序时，比如排名1，2，3，… 17，如果买房人现在想退出，他/她的这张支票是可以退还的 (Refundable) 。

2. 但是一旦他/她前来选了地块 (Lot) 定了计划 (Plan)，这张支票就不可以退还了(Non Refundable) 。

这个可以理解，即使你抽中了一号，忽然改变主意了，不买了，你预交的支票是可以退还给你的，只不过二号顶你的位置，三号晋升到二号. . . ，没有对大家的选地造成影响。

可是你一旦选了地块 (Lot)，别人就没有选该地的机会了，开发商也会按你的计划(Plan)进行采购和施工准备，你不要了，那开发商要让你赔偿损失，所以这时的$5000诚意金就不会退还了，这也合情合理。

3. 还有Listing Agent 告诉我，开发商为了促销，给参加这次抽奖 (Lottery) 的人，每人$10,000 (一万) 的优惠，过了 “这个村. . .” ---- 今天5:00pm 的抽奖 (Lottery) 活动，其他人再买就要多花一万块银子了。

你想，这些人在没有样板房(Model Home)的情况下，敢于 “第一个吃螃蟹”，将来他们建中/建成的房就成了开发商的活广告了，自然开发商这一万美刀也没白花啦。一般情况，如果一期售的好，二、三期再开盘时都会比上期再提价一、两万吧。看来我在《用发展的眼光看买新房子的好处》文章中提出的三个要点，“首先你要能接受新建房的Location （位置），其次你要等的起，三就是先下手为强。” 还是蛮靠谱的。

为了郑重、严肃、公正地进行这次的抽奖(Lottery)，Listing Agent 就在他们工地临时的活动房里，请来了他的“老板”，我想应该是这个小区的开发商，还有副市长Vice Mayor (City of Alpharetta) : DC Aiken 先生，我下面会有图片说明。DC Aiken 先生负责随机抽出支票并念出该支票拥有者的人名，Listing Agent 端装支票的玻璃罐子，然后在抽出的支票背面写上顺序的记号，开发商“老板”则负责在表格上记录抽签的结果，我成了唯一的见证人 (Witness) 外加摄影师。

也为了不遗失支票，Listing Agent用的是这些支票的复印件，并把它们裁剪好，整齐划一，以示公允，同时预先将抽奖的人名做成表格，便于抽奖唱票时记录人名的排序，从这点可看出，Listing Agent还是挺细心的。

他们三人最后要在抽奖结果的那张记录纸上草签(initial)，并由Listing Agent 把影印件用Email 发给参加抽奖的大家，Listing Agent 将按照抽奖结果的先后顺序通知大家来选地选房型。整个过程不用争不用抢，全凭抽奖运气，井井有条。

另外，这个DC Aiken 老兄很有趣，他跟我说，开发商在这里建房，对这个Alpharetta小城市的经济拉动和税收增加都有好处，理应给予支持，所以就欣然接受了他们的邀请来为此抽奖。他除了做副市长外，还有另外一份工作，CBC National Bank – Mortgage Division – Senior Vice President. 听说我是Keller Williams 的房地产经纪人，马上和我拉近乎，互赠名片，要我把做贷款的买房客介绍给他。让我感慨的是，看来在美国做个小城的副市长也是个临时性的兼职工作，明年老百姓要是不选他，他可能还得专做他的老本行。 (笑)

有人说发明新技术固然重要，但制定“游戏规则” 更重要。美国是互联网技术的发明者和网络游戏规则/标准的制定者。13台根服务器，10台在美国 (包括1台主根服务器)， 2台在荷兰和瑞典；1台在日本。可以说美国控制了域名解析的这13台根服务器，实际上它控制了全球的互联网。

自斯诺登揭秘了美国国家安全局棱镜计划监听项目后，各国大感紧张，有的国家表示要尽快建立自己的网络系统，但谈何容易。即使你有技术有能力建立自己的根服务器和网络系统，但游戏规则是别人制定的，全球180多个国家不带你玩，你只能在你自己的国家内部打转转，与世隔绝，还是白搭，除非你能制定一个新的“游戏规则”，让这180多个国家和地区跟着你的指挥棒转，这可能吗？

所以说不可小看 “游戏规则”，在房地产交易中，有很多“游戏规则”。我们只有懂得它的“游戏规则”，正确地遵守和运用它的“游戏规则”，才能 “知己知彼，百战不殆” 。  

又上了万维首页的导读版，相当于万维的“十大推荐文章”，看来这篇文章又要火，很开心，继续努力!