中国土豪，在美投资房产是馅饼还是陷阱

一掷千金的“土豪”气质是中国炒房客的一大特点，制造“土豪”的原因有很多，我最为关注的一个理由是人民币的超发。2008年末，中国广义货币 供应量M2余额为47.52万亿元，目前M2已经达到了120万亿，在不到6年的时间里，增长了153%。无独有偶，据一项调查数据显示，到2012年， 中国年收入25万、总资产在250万以上的家庭，占人口的23%。

货币投放量的巨额增长、中国富裕阶层人数的暴增、国家反腐政策越来越 严，导致时下的中国，存在海外投资需求和移民条件的人越来越多，把资产配置向全球分散的意识也越来越强。另外，随着中国经济的崛起和不断的融入世界，人口 和资本的全球性流动更加明显，合理的境外置业、移民、投资等有利于输出影响力，这是中国市场壮大的标志，不应该以任何理由加以阻止，也不应该过度担忧。

至于诸多的海外购房选择在美国，体现的是中国投资者比较传统的一种投资理念。自从2008年美国发生次贷危机以来，全球对美国经济有了新的认识，一个能够在如此之大的危机之中浴火重生的经济体，一定有着稳定的市场基础。全球市场似乎都受到了美国经济复苏预期的影响。

由于美国房地产市场主要以消费需求为主，土地又是私有化的，整个市场是由需求推动供给的市场，衡量美国房地产市场是否复苏的最主要一个依据是新屋开工数 量。自2009年1月份美国新屋开工数量跌入低谷（46.6万套），至2011年2月的47.9万套，三年间新屋开工数据几乎停滞（说明市场严重低迷）。 但从2011年3月份开始至今，新屋开工数量已经增长至今年四月份的107万套，已超过了危机前水平。

美国房地产市场得到中国人的热 捧，除了市场回暖和价格上涨之外，更多的购房者认为在美国购房其价格比国内划算，投资潜力大。如果你在北京地区有两套房子，卖掉一套就可以在美国中部地区 购房生活或投资，而在北京上海这样的大城市，拥有两套住宅的家庭有很多。至于为孩子教育着想、为生态居住环境考虑等到美国买房的民众，实际上是在有了最基 本的财富积累之后才出现的。只有具备一定的财富实力，需求才是真实的，如果政策允许，更多的人肯定是朝着自认为更好的居住、生活地流动。小城市向大城市流 动，大城市向更大的城市或国外流动，这是一个不可逆的趋势。

如果仔细观察中国海外购房者，除了真正的想要在海外生活的人之外，其他的基 本都是投资客。在经过了多年国内“炒房”锻炼之后，中国投资者有其特殊的投资逻辑，这种逻辑跟中国投资市场的大环境有关。比如中国诸多投资者依然偏好于房 地产投资，而对股票、债券等投资领域并不是太关注，这导致中国所输出的投资客，在海外市场也首先考虑买入房产。纵观比较成熟的资本市场，比如欧洲和美国诸 多投资者，在选择海外投资的时候，实际上很少选择房产作为投资对象，大多会选择股市、外汇、债券、商品等市场。

据报道，中国富豪在美国 购房热情持续高涨，中国买家占海外买家大约24%。去年，美国房地产海外买家购买了大约922亿美元房产，中国富豪掷大约220亿美元在美国购房置业，消 费金额飙升了72%。不过在中国人如此疯狂的买入美国等房产之前，已有先例，1985年日本签署“广场协议”，随后日元开始升值，日元的全球购买力迅速飙 升，日本向全球输出资本的时代来临，日本人最牛的时候买入了诸多象征美国的标志性房产建筑，洛克菲勒中心就是其中之一，日本人在美国房地产市场的投资一度 震惊世界。

时过境迁，随着日本国内房地产市场的崩盘，经济增速下降，日本房产投资客资金链开始紧张，在美国购入的诸多房产最终也没能持 续持有，参与房产投资的诸多企业和个人遭到沉重打击，三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回 给包括洛克菲勒家族在内的美国人，其历史教训是非常深刻的。

追涨杀跌和羊群效应也是中国炒家比较明显的特征，纵观全球市场，欧洲面临通 缩，英国伦敦等地严厉打击空置率，买房不住每年最高罚款达6万英镑；一些比较小的国家，比如葡萄牙等地，容量较小，很难接纳中国这种群体性炒房团；再加上 澳洲等地经济增速下滑、加拿大投资移民政策变化等，可选择的炒房地已经不多。所以美国作为房地产市场复苏明显，市场容量庞大，教育、医疗等各类基础要素吸 引力较大的市场，自然就成了中国房产投资客的最佳选择。

但需要注意的是，在美国等投资房产与中国市场有很大的不同，美国各州平均房产税 率接近2%，比如去年中国富豪大约220亿美元购置了美国房产，一年当中仅房产税支出就接近5亿美元，50年后相当于把你的房产值再向政府交一遍。美国政 府是非常聪明的，其房子看上去是永久产权，实际上投资者所占到的便宜不多。正是因为如此，“炒房”在美国并不是一个受欢迎的投资方式，尤其是当下被中国炒 客追捧的豪宅市场，持有成本极高，只有特别富有的人才愿意进入豪宅市场，比如美国巨星迈克尔杰克逊等，但最后也因拖欠巨额房产税费，导致濒临破产。

在美国，由于早年日本人炒房，后来台湾人也加入了购买美国房产的行列，强大的购买力导致亚裔聚居的城市房价都很高，目前中国大陆也加入到了这些城市的房 产投资当中。据美国房地产经纪人协会的统计，美国的少数民族购买房子的数量占总交易量的30%以上，在很多亚裔聚居的地区，这一比例可以很高，很容易达到 50%，甚至70%。在所有的种族中，亚裔是拥有房地产比例最高的，西班牙裔是最低的。

中国买家的算盘是这样的，推高美国房价，然后尽快脱手。但据相关媒体报道，美国市场出售给外国买家的房产中32%依然由中国人购买，也就是说，把房价炒高了之后，再卖给下一个中国人。

按照历史数据来看，一百多年来，美国房地产市场的年均涨幅大概3%，减去各类维护和持有成本，其收益实际上没跑赢通胀，其投资回报率远低于各类指数基 金。美国本土更多的普通投资者会选择指数基金或债券，指数基金和债券市场是普通投资者最可靠的一种投资美国的方式。相比而言，房地产投资属于非常专业，需 要专业经纪人等参与的一种投资，分类和打理非常复杂，各州的情况又不一样，在美国只有非常少数的人会选择投资房产来完成投资计划。