“以房養老”的騙局

  房沒了錢也沒了。1300多位老人陷入“以房養老”的騙局。

  直到母親準備做帕金森起搏器的手術，家住北京的劉婷（化名）才知道，父母這幾年來已將所有積蓄投入到包括中安民生在內的幾家公司發行的理財產品中，手中現金已經不超過四位數。

  “2月底有一筆理財到期後，他們也沒有返還本金，這時候就感覺出事了。”劉婷的預感很快被證明是準確的。4月9日，北京市公安局海淀分局官方微博通報稱，針對有投資人舉報北京中安民生資產管理有限公司及中安民生養老服務有限公司從事非法集資活動的情況，北京市公安局海淀分局已對相關公司立案偵查。

  和其他投資者的遭遇相比，劉婷的父母還算是“幸運”的。他們並沒有將手中的房子抵押出去，而那些選擇了中安民生等公司“以房養老”模式投資的老年人，或將陷入房財兩空、老無所依的境地。

  2018年10月，中安民生“以房養老”騙局被曝光時，已有17位老人被騙抵押金額超過3100萬元。“中安民生”一事揭開了部分公司打着“以房養老”旗號進行欺詐的冰山一角。

  與“以房養老”騙局的熱相反的，則是真正的“以房養老”保險的冷。

  據媒體報道，老年人住房反向抵押養老保險開展四年來以來，目前共有4家保險公司獲得了開展住房反向抵押養老保險的資格，但僅有兩家保險公司推出了住房反向抵押養老保險產品，目前實際開展業務的僅有幸福人壽一家。截至2019年4月，幸福人壽推出的“以房養老”保險產品累計承保194單(133戶)。

“以房養老”騙局層出不窮

  年輕時貸款買房，老了以後將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構支付養老費用，從而保障老年人晚年生活衣食無憂，這是國家推行“以房養老”試點的初衷。

  正規的“以房養老”是指老年人將住房反向抵押養老保險，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。而近年來，越來越多公司打着“以房養老”旗號、行非法集資之實，將老年人的房產和錢財卷席一空。

  以中安民生為例。據了解，中安民生宣傳的模式是客戶通過將房產抵押出去從而借得一筆本金，然後將這筆錢用來認購中安民生發行的理財產品，這些理財產品將給予客戶6%左右的年化收益。

  在中安民生和客戶以外，還有一個第三方出資方，這個第三方出資方負責將本金借給客戶，中安民生負責支付給出資人利息。據了解，中安民生給出資人的利息高達20%。這也就意味着，中安民生每做一筆業務，資金成本將高達26%以上。稍有不慎，中安民生就會陷入資金鍊斷裂的危局。

  “一開始的時候，的確是每個月都給錢，所以大家就會慢慢推薦給身邊的人。老年人也都不傻，大部分人都是身邊人受益了才跟進去投的。”林濤的父母今年六十多歲，出於給自己攢點養老錢減輕子女負擔的考慮，父母將房子抵押了出去。

   很快，中安民生的這一業務模式便難以為繼了。從年初開始，中安民生便屢屢曝出“跑路”“崩盤”等傳聞。包括林濤父母在內的多名老年人均遭遇了出資人上門催債：“還不起錢，就把房子賣了！”劉婷也是在這時候發現，父母的理財到期後沒有兌付本金和利息。

  近日，北京市朝陽區人民法院還就一起打着“免費養老”、“以房養老”為旗號的非法集資案，判決主犯七年有期徒刑，並退賠投資人的經濟損失。案件涉及1300多位老年人，許多人聽信了扯虎皮、拉大旗的虛假宣傳，把養老儲蓄交給了沒有金融資質的新設企業，結果損失慘重。

  一家名為怡養愛晚（北京）養老實業發展有限公司（下稱“怡養愛晚”）的公司短短一年多時間就吸收了超過4億元資金，1300多個老人家庭遭受大額虧損，其中不少人是國家部委、企事業單位退休老幹部，以及研究院、高校的退休老教授。

  報道發布後，案件首犯、怡養愛晚實際控制人陸航被警方逮捕。經過司法部門兩年多的搜證、審理工作，2018年12月4日，北京市朝陽法院作出判決。

  法院認為，怡養愛晚不具有金融牌照，卻向社會公開招募資金，陸航及公司的銷售、運營、渠道、財務、行政部門相關負責人等六人變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序，數額巨大，犯非法吸收公眾存款罪。

真“以房養老”保險四年累計承保僅194單

  國家批準的“以房養老”保險產品，即老年人住房反向抵押養老保險，實際上是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。

  其操作方式是，擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

  該產品面對的投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人，提供老年人住房反向抵押養老保險的為具備一定資質的保險公司。

  2014年6月，原保監會發布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，正式啟動反向抵押保險試點，試點城市為北京、上海、廣州以及武漢等四個城市。2015年3月，幸福人壽的首款住房反向抵押養老保險產品獲批上市銷售，試點進入實質性運作階段。2018年7月31日，老年人住房反向抵押養老保險正式擴大到全國範圍。

  老年人住房反向抵押養老保險開展四年以來，共有4家保險公司獲得開展住房反向抵押養老保險的資格，僅兩家保險公司推出住房反向抵押養老保險產品。目前，實際開展業務的僅有幸福人壽一家。

據媒體從幸福人壽獲悉，截至2019年4月，幸福人壽反向抵押養老保險業務在北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州8個城市累計承保133戶（194單）。平均投保年齡71歲，失獨孤寡、空巢、低收入老人更具有強烈的投保意願。

“市場很冷、騙子很熱”怎麼破？

  從全國範圍和該項業務本身發展來看，四年展業194單的保單量並不算大。但從幸福人壽的角度來看，反向抵押養老保險的辦理流程比一般保險產品更複雜，目前做到這樣已經很不容易了。

  第一大主因是反向抵押養老保險本身就是小眾業務。幸福人壽介紹，四年多年來，前來諮詢反向抵押養老保險的家庭有幾萬戶，最終之所以大部分無法完成投保，主要有三點原因：一是年齡不合適，二是房子不合適，三是投保阻力大。

  北青報指出，住房反向抵押貸款是一個新生事物，很多地方政府部門都是第一次接觸，無論是政策法規，還是業務流程、體系機制，都需要重新梳理建立。

  例如，幸福人壽的“房來寶”每單業務從老人簽訂投保意向書、房屋評估、抵押權人資質認定、房屋抵押、公證、到最終各項手續完結領到養老金，通常都要花上2～3個月時間，最長的一單歷時9個月。例如在雙方對房屋評估價值、每月能領取的養老金數額達成一致之後，雙方進入抵押物及抵押人相關資質認定。從實際操作來看，整個流程出現了不少需要進一步捋順的細節。例如“房屋性質”。我國房改後，有的房子在補交土地出讓金後成為可以自由上市交易的商品房，但有的房子由於單位為保密性單位等原因，只能在系統內部流轉。

  再如“產權性質”。根據投保條款，投保老人擁有100%完全產權的房屋才可以做抵押，因此補領結婚證、房產證增名等也是這個環節的常見問題。

  與傳統的抵押貸款都是正向抵押，會約定一個具體的抵押期限和金額不同，反向抵押是不能提前約定抵押期限和抵押金額的，由此在部分政府部門的流程、規定等系統都需要重新設置，否則無法支持相關業務辦理。

  中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文則認為，與其他一些國家相比，我國開展住房反向抵押還有一個劣勢，那就是基層法律環境、社會誠信體系、中介服務機構質量等方面不盡完善。徹底解決“市場很冷、騙子很熱”的根本辦法在於制訂相關政策，鼓勵供給，滿足需求，讓騙子沒有鑽空子的空間，即儘快制定和出台老年人住房反向抵押擔保政策，將其作為國家政策性業務納入到我國養老保障體系。

  鄭秉文建議，具體操作可以採取“美國模式”，國家出面委託某個部委具體執行，對投保人和承保人提供“雙向保險”，這是力度最大的政策支持模式；或採取我國“香港模式”，國家授權某個金融機構，以國家信用為背書，對承保人提供“單向保險”。

  此外，在法律環境層面，我國目前的《繼承法》、《物權法》、《擔保法》等還有待完善，存在一些法律銜接的空白點，亟需修訂相關法律條文，為反向抵押創造良好的法律環境。在保險公司層面，在產品的標準化、支付的模塊化、計算的價值化、期限的靈活化等改進空間也很大。