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北京的空房
送交者: 幼河 2020年02月27日04:39:13 于 [五 味 斋] 发送悄悄话

北京的空房

 

  我在十年前就听说了,北京的空房率相当高;当时的结论是:炒房集团炒上去的,且地方政府也不希望抑制房价。这是因为房价影响GDP,也是人民币畸形超量印发的“蓄水池”。这可以让政府控制的人民币隐性通膨保持在相对“稳定”的状态。我曾看到国外金融专家惊人语:如果让人民币在世界上自由兑换,可以100元人民币兑1美元。想想看,如果真的如此,世界经济该呈现怎样一种疯狂状态?

  我对以上的说法不懂,但北京的空房率高应该是真的。我们在北京的朋友曾说,她新搬去的新建小区住户只有三分之一,多年后也仍有太多空房。这次春节回北京因为疫情二十多天在家“宅”着;我发现我们住的那四层楼的单元门里,8户有3家是常年没人住。其中2楼的一个门儿里往外散发着恶臭。别紧张啊,不是尸臭,是下水道犯上来的臭味儿。可以推测,这家就是常年没人住,下水道因为总没有水倒下去,臭味儿就直接冒出来了。我们住的这个小区好多栋楼呢,到晚上一看,有一半都是黑着灯。这多半就是空着没人住。在我们小区附近的小区也是这种状况(我们这一带仅靠着颐和园和西苑医院)。

  这二年北京的房价,特别是二手房价格回落;听说是政府成了热锅蚂蚁。这GDP的增幅就会大减呀。不过现在出现新冠病毒肺炎疫情,官员们大概不那么急了,可以“甩锅”疫情了嘛。

  现在我在网上看到两篇有关北京房价的文章,摘编如下。

 

…………………………………………………………

北京的空置房足够1千万人住,为什么房价还在涨?

2017年01月05日 范棣

 

    北京有多少住宅空着没人住?

 

  2012年北京市公安局人口管理总队曾进行过一个调查。这份调查报告称,当年北京全市房屋总量共计1320.5万套,标注出租房屋的有139万户,经过初步核对的空置房屋大约有381.2万户。调查人员解释,他们对空置住房的判断标准是,办理入住手续后一直无人居住,或者,最近连续半年无人居住。按照这个标准算下来,北京的住房空置率高达29%。

  北京2012年住房空置率,根据北京售房经纪人的经验感觉,一个新楼盘真正入驻的户数大约只有三分之二。按照这个经验推断,2015年底,北京的空置住房大约在420万套以上,而且越是高档的小区,住房空置率可能越高。如果这个推断是合理的,那么,按平均一家三口人计算,北京的空置住房可以至少容纳1200万新增人口居住。

 

    北京的政商资源推升房价

 

  北京被认为是中国最具有住房投资价值的地区。有事业的企业家要在北京买房子,因为经商和企业发展到一定规模,必然需要北京的某些政商资源;有钱的家长要在北京买房子,因为孩子在北京读书,或者一个北京户口,可以将孩子送进中国最好的学校;有权的阶层也需要在北京买房子,这里离权力中心最近,而且有最好的健康医疗设施和服务;炒房子的和暴富的人群更需要在北京买房子,因为只有北京的房价最坚挺,过去15年里,没有比投资北京房子获得回报更高和更稳定的投资项目。所以,在过去15年里,各地方各种暴富人群以及其他有能力的阶层纷纷进京投资房产,这是推动北京房价持续上涨的基本原因。

 

    勾肩搭背的房价和货币

 

  中国超发货币是惊人的。中国骂美国开动印钞机,超发美元剪羊毛,但中国大陆印钞的速度是美国的两倍。美国的货币流通总量(M2)是GDP的1.2倍,而中国的货币流通总量是GDP的2.6倍。印了那么多钞票跑哪里去了?主要是房地产。

  有的人就是这样发财的。某炒房者向亲戚朋友借了300万,在北京买了一套房子,两年后房价涨了60%,他在银行把房子重新做了抵押贷款评估,价值1000万,他贷出来350万,付了两个房子贷款的首期,过了三年,房价涨了一倍,他的三套房子价值4000多万。H故伎重演,这次从银行搞到新贷款800万元,又支付了三个房子的首期。又过了三年,他6所房子的价值接近1个亿。只用了10年时间,他由300万借款起家,变成一个准亿万富翁。银行信贷是推动房价上升的主要力量;也可以说是房地产绑架了银行。

    京房不是住宅,而是阶层的门槛

 

在北京拥有几套房子的人,绝对不是普通百姓,也绝对不是中产阶级,他们中的大部分人属于资本食利阶层、富豪阶层和权贵阶层。他们在北京买房子,不是为了居住,而是为了财富的增值。对他们来说,房子当然不是用来住的,而是用来对抗通货膨胀的,用来升值生息的,至少比储蓄存款强。

 

更重要的是,现在能够在北京城里买一套房子,象征着一个人的社会地位,象征着迈入了一个富贵的阶层。京城很大,长城很高,但更高的是北京的房价,它是一个绝大多数中国人几乎不可能跨越的门槛,门里头是奢华富贵,门外头是汗水辛劳。

 

    全国空置了多少房子

 

  中国大陆到底有多少空置房,这一直是一个谜。2014年6月23日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心正式对外发布了《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》(以下简称《报告》),报告显示,截止2013年底,中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,家庭自有空置住房为4898万套,待售商品住宅约为350万套,住宅总供给为5248万套住房。这是什么概念?如果家庭平均三口人,2013年底的闲置的住宅存量可以够1.5亿中国人居住。

 

    怎么还会有空置的保障房?

 

  奇怪的是,还有另类的空置房。根据审计署公布的数据显示,我国2014年保障房共闲置19万套。保障性住房怎么可能空置呢?事实上,从全国一些省份的审计结果看,“有房无人”的保障房闲置问题已非常普遍。西南财大的报告指出,“经济适用房的空置率高达23.3%,仅次于商品房的空置率。同时,家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例最高,达3.2%,比中低收入家庭高出近1个百分点”,并且“收入最高的25%家庭拥有的经济适用房中,27.5%的比例处于空置状态,经济适用房存在严重的资源浪费现象,未能充分发挥其社会保障作用。”那些空置的保障房其实根本就没有落到平民阶层,而是被贪心的利益阶层偷偷瓜分。

 

    以“城镇化”的名义造“鬼城”

 

  一、二线城市的住宅空置严重,三、四线城市也好不到那里去。从2013年开始的“城镇化”风潮,加重了三四线城市的住宅空置率。按照国务院的要求,到2020年,中国城镇常住人口的比例要达到60%,因此五年内要把一亿中国农村人口变成城镇人口。截至2016年5月,全国县及县以上已经规划了3500多个新城和新区,其规模完全能容纳近34亿人口,也就是说可以装下全世界一半的人口。应实事求地说,以盖房子为主要标志的城镇化运动事实上创造了许许多多空置的鬼城。

 

    中国还需要盖房子吗?

 

  根据住建部统计,2015年全国商品房待售面积71853万平方米,按照我国人均住房面积30平米计算,这些待售的住房存量可供近2.4亿人口居住。如果加上上述历史沉淀下来的闲置的商品房和空置的保障房,这些闲置不住的“住宅”可以够4亿人居住。

 

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中国房屋空置率多高?北京有100万套无人住

2018-08-28 李正鑫

 

  中国大陆房地产发展数十年来,房屋空置率却一直没有官方数据。27日,中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示,北京有100万套空著的房子无人住。不久前,原中财办副主任杨伟民也透露了房屋空置率信息。2018年8月27日,中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示,北京有100万套空房无人住。

 

房地产业内人士称北京有100万套房子空着

 

  2018网易经济学家年会夏季论坛在北京举行,多位经济学家和知名企业家讨论当前中国经济最为重要的热点议题。参加会议的中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示,北京有100万套房子空著的,既不出租也不自住。

  胡景晖说:“北京有100万套房子空著的,既不出租也不自住,我们的房租还在上涨,很多年轻的码农(编注:程序员),IT工作者,年轻的记者被高租金驱赶到六环以外,如果告诉你今天六环以内100万套房子又不出租又不出售,你们怎么想?房租上涨有各种原因。所谓的长租公寓在资本的挟持下,高价收房,超出市场平均合理租金20%到40%收房,这是事实,很多记者说,你认为这个在房租上涨过程中起了多大的因素?我个人说,凭我十几年的行业经验,权重大概是三分之一。”

  8月17日,胡景晖对媒体表示,除了供给、需求、季节的因素外,资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。他认为,像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的。

 

房地产市场成了定时炸弹 原中财办官员说真话

 

  在6月中旬,前中财办副主任杨伟民阐述了对于中国房地产市场、公积金制度的个人观点,他认为“房地产市场成了定时炸弹,行政措施已不能根治”。杨伟民还表示,住房公积金制度应由强制改为自愿缴存。

  杨伟民还透露了一个重要的事情,他说自己还在中财办时,曾经请有关单位通过用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示中国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高(日本的住宅空置率是13%)。这很不正常,说明用来炒而不是居住的房子很多,希望有关部门应该尽快制定空置标准。

  中国建设银行董事长田国立也在上海陆家嘴论坛上分析了房价降不下来的真正原因。田国立说,金融风险通常是指股市、汇市、债市,现在把房地产也算了进来。因为房地产是目前好多经济问题的一个主要点,巨大的财富已被裹胁进去了,有人说中国房地产已经形成的总市值有40多万亿美元,有的人说是400多万亿人民币。

  而房地产市场又没有形成与之相适应的风险管控和对冲机制,最终会使得房地产市场越来越依赖推高房价。资金资源不断注入房地产,让人想到当年的日本房地产泡沫危机和美国的次贷危机。目前,投资者依赖高房价,会把社会的所有投资偏好都集中到这里,地方政府的财政收入也过度依赖房地产。

  田国立说,其实说控房价,现在是叶公好龙的东西,真控下来,银行也害怕,房地产商也害怕,买房者也害怕,相关部门也害怕,但房价真继续涨大家也害怕。

 

中国房屋空置率到底多高?

 

  多年来,官方一直没有发布房屋空置率的数据。只能用前几年西南财经大学的调查报告中获取数据:2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市空置率分別为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%。

  按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。这意味着,空置率越高,房屋使用率就越低,房地产的泡沫就越大。

  在2016年初,中国国内知名财经学者周天勇和他的团队测算,认为截至2015年底,预计中国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6,500到8,800万套之间。


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