有兴趣的人可以去看原文， 我只点评香港地主财阀问题。  雷鼎鸣的话藏头露尾， 表面上替房地产房商洗地，实际上暴露了香港地主财阀对香港政府的绑架和对百姓的盘剥直接导致香港经济寸草不生的无可奈何。香港地主财阀不等于地产开发商， 开发商仅仅是二级包工头，并非真正的地主。 地主操作的各种资源， 包括政府里的议员，立法委员，社会上的黑帮， 媒体，学校的叫兽， 外加化妆的记者与环保组织，整个利益集团联合运作可以让任何增加土地供应的念头扼杀在摇篮状态。

雷鼎鸣没敢说的是香港前任几位特首都是试图增加土地供应而被找借口赶下台， 林郑实际上也碰了地主财阀的奶酪， 出台一个《空置税》， 一个填海造地计划。 空置税对地主财阀有直接伤害， 因为地主财阀抬高租金价格操纵市场的主要手段就是空置减少房屋供应量。 这种事小财主干了根本没有意义， 如果你有5套房子，空置一套就减少收入20%， 并且对市场没啥影响。 即便有影响自己受益也不多。 所以空置税打击对象绝对是李家城这种大地主， 所以李家城才会骂林郑摘黄瓜。

填海造地费用高，见效慢，但是特首政府要干这个纯粹是被地主财阀逼的无奈， 即便如此，也被李家城骂成再摘黄瓜。

雷鼎鸣指责香港年轻人不事生产， 你让香港年轻人拿什么生产？ 种地吗？ 地是地主家的， 不是你想种就种。 你要办工厂？ 想都别想有钱也没地办啥工厂。 办个商店？ 小库房的租金就是天价，还不是给地主打工，地主旱涝保收，风险全都是年轻人承担。 我骂过猪嘴废青不识好人心， 但是香港年轻人面对超级地租也只有替地主财阀冲锋陷阵打砸抢烧一条路可以走。

香港经济的寸草不生当然不仅仅是土地问题， 香港最基本的民生设施，水和电，交通都掌握在地主财阀手里。 李家城刚刚给餐馆酒吧里藏身的废青发10亿工资， 马上太高水电价格，李财主现在是随时准备当爵士，一分钱欠款也不肯给。 地主也好财阀也好， 小地主小财阀都是生产组织者，自己会省吃俭用为儿孙换个好的竞争出发平台。 但是一个社会一旦出现富可敌国的大地主大财阀， 天下大乱生灵涂炭就不远了。 埋葬元帝国的是朱元璋还是沈万三，埋葬满清的是孙中山还是盛宣怀胡雪松与乔家？ 这个问题社会学家没有好好思考过。

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《香港经济是错误路线问题，年轻人不事生产杀伤力巨大》

观察者网：除了普通民众、外来投资者之外，不久前香港工商界联合登报呼吁停止暴乱，这之前也有像李嘉诚等人的表态。事实上，在修例风波肇始时，外界最先将矛头指向香港地产商，认为是分配问题导致社会不满、借由修例爆发出来，但逐步又从经济转向政治认同，您对香港经济界、企业界在这次动乱中的表现如何评价？

►雷鼎鸣：关于香港地产商的问题，其实我明白很多人包括内地人都将矛头指向他们，当然我和这些地产商没什么关系，但觉得对他们的某些评论比较过火。

香港的房价的确非常高，是导致今天社会矛盾严重的重要原因，但不是唯一原因。至于房价为什么这么高，不仅是地产商的问题，还牵涉到香港整体的经济环境和政府政策。房价高主要是因为社会和政府没法拿出足够的土地，其实香港已经发展的土地只有24%，剩下的76%没有开发。按一般原理，增加土地，多建房子，压低房价。

所以，为什么土地总是拿不出来，才是问题关键。最近十几二十年来，1997年房价很高，地产中原指数差不多是100，但到了2003年年中，房价指数掉到37，促使当时香港政府采取控制土地供应的措施，到2002、2003年基本上就控制住了，此后政府也一直抓紧供应量。因为没有土地出来，所以房价就从2003年的最低点慢慢回升，到了2005年房价处于合理位置。

由此，香港政府发现控制土地供应是一个成功的政策，通过这个手段房价得到控制，而一旦政府发现某项政策能成功就不太容易改变，所以一直没什么土地拿出来，填海也基本是过去遗留下来的。

2008年金融海啸将房地产指数推低18%，但再过半年又完全收复失地。为什么这么严重的金融风暴都没有把房价压下去？根本原因就是2009年没什么土地用于建房。过去，香港平均一年新建的私营房子（不包括公屋或居屋），大概三万个单位，但是2009年只有7000个单位左右，这个供应量是远远不足的。尽管经济环境不好，但房价还是往上升，再往后根本拿不出什么土地，起码要四五年以后才能有一点点，这点时间也不够填海，最近提出要在大屿山附近填海，可能需要十五六年才能有地。

香港郊野公园分布 图片来自香港特区政府渔农自然护理署

一方面政府拿不出土地，另一方面也没有采取一些很绝对的政策，对土地开发没有加大力度。香港40%的土地是郊野公园，只要能从中拿出2%-3%的土地，房屋问题就迎刃而解。但现在就是没办法用，很多人反对，有些是环保人士，有些人也搞不清楚背后是谁，所以香港政府也不敢去碰这些政治上的硬骨头，只是建立各种委员会、咨询架构征询意见，拖拖拉拉很多年，没有实质性地拿出多少土地。现在虽然打算在大屿山附近填海一千公顷，假如能填好，那当然对解决房屋问题有很大作用。但是这半年以来，政府没有力量推动，连想要拿钱去研究填海工程也不顺利，因为政府要向立法会申请拨款。

香港土地供应是大问题。从这个角度来讲，没有地，香港地产商也建不了房、赚不了钱，利润也会受影响。我举个例子，过去香港最大的地产商是新鸿基地产，现在是不是最大还不敢说，因为最近十来年没什么进步；1997年，新鸿基股价最高点是116块港币一股，但上星期某天我看到是110块，可见经过22年，股价反而跌了一些。假如地产商真的牟取巨大暴利，按道理股价应该是不断上升的，但显然新鸿基停滞了。

地产商每卖出一个楼房能赚不少钱，但因为手里没多少房子可以拿出来卖，所以赚钱的总数也不是那么夸张。地产商也不见得希望土地供应控制得这么紧。当然，有些地产商手里有不少农地或土地储备，手上地多的希望房价、地价越高越好，土地供应越少对他们越有利，但每个地产商的想法也都不太一样。

我对地产商没什么好感也没什么恶感，只是现在有人在分析香港局势时把问题简单化了，这背后也许有民粹成分在，社会上讨厌这些财富精英的人的确不少，但假如我们以为只要把地产商斗垮斗臭，房价就会下降，那是不太现实的，而且恐怕以后就更没有人愿意去建房造屋了，供应量少了房价还会更贵。

观察者网：最近两个多月，有几则新闻令人关注。一是9月香港新世界宣布捐出300万平方英尺农地用于兴建公共房屋，二是林郑月娥在施政报告中提及收回私人土地。为什么过去港府没有积极提此事？未来会对香港土地、地产市场带来什么影响？

►雷鼎鸣：香港确实有关于收回私人土地的条例，有些土地已经出售，或是由不同的人拥有，假如这些土地过去没怎么开发，或者法庭认为收回这些土地后进行开发对香港社会非常有利，就可以借助法律力量收回。

当然，土地回收会牵涉到赔偿问题，类似内地的土地征收，问题是赔偿多少，但通常相较于土地市场价格，赔偿不会太多，所以争议性必然很大。过去，香港政府也有一些回收土地的行动，比如建设公路、高铁，但这些行为常常被挑战，包括大型地产商。如果他们手里有地，政府回收影响了开发计划，就可以向法院起诉，挑战政府。以前政府胜诉概率比较高，但不等于将来也会赢。一般政府回收前也会进行法律方面的研究，降低别人挑战成功的几率，但以后就难说了，因为总是容易的先回收，剩下的都是困难度比较高的，无论是开放商的或是新界原住民的，土地产权都非常清楚，如果政府一直回收总会碰到很多土地所有者去法院控告。到了法院，是赢是输都很难讲，就算是赢，只要一打官司就会拖很多年。

关于收回私人土地的提议提了很多年，香港政府也希望能收回一部分，但每一块地都可能会牵扯一场新的官司，所以能有多大效果、需要多长时间，很难判断。

新世界地产捐出300万平方英尺土地，约合28万平方米土地，根据目前香港土地价格，最便宜的大概是每平方英尺一千港币，一般是远远超过这个价格的，我现在没法确定这块捐出的土地质量如何，但反正按照最便宜价格来算，总价也要将近30亿。这个数字不小，但对于大地产商而言，也不是生死存亡的一笔钱，有些人身家数百亿甚至上千亿；捐出土地后，他们会在公关方面赚到一些口碑，如果用来建公屋，大概有十万个单位，对于解决香港住房问题有所帮助。

至于新世界为何这么做，只能说猜测有可能是为了化解一些政治压力，在政府还没有找他们之前先主动捐地，最后是亏是赚，现在下定论还太早。另一方面，捐地后，政府有可能优先建公屋，大大改善周边的基础设施，这样一来也会拉动附近地块的增值。

香港新世界执行副主席兼总经理郑志刚宣布捐地；新世界为香港“四大家族”之一郑家所有，创始人郑裕彤，郑志刚为郑裕彤长孙

观察者网：听您的介绍，事实上特区政府想要推动这项措施还是有很大难处的。

►雷鼎鸣：对，收回私人土地是针对土地问题的短线操作，但填海是长线操作；不过在实践操作中，短线可能也没那么短，一旦碰到官司，有可能拉长时间。

观察者网：确实，“修例风波”前，特区政府就因为“明日大屿”计划被推上风口浪尖，按照政府的说法，原本是希望能通过建设公屋来缓解住房问题，但民众上街游行再加上几个月的运动，这事情到现在就不了了之了。

►雷鼎鸣：其实“明日大屿”计划建多少公屋、居屋，划多大的地块给医院、学校、公园、娱乐设施等等，整体规划都还没有出来，但很多示威者却开始散布谣言。

根据过去政府经验，不可能全部建公屋，也更不可能将这些公屋专门给内地的新移民，一些民粹主义者或被煽动的青年学生都是胡说八道，纯粹找借口反对，还有一些环保分子也是胡说一通，打击该计划。

在香港，所谓的环保团体一直有，有些比较成熟，有些比较激进。通常比较成熟的环保团体了解香港政府的运作，他们在香港政府的一些咨询架构内也常常扮演重要角色。但最近这几年，出现一批新的环保人士，其中部分人想夺权，把以前的那些环保人士拉下来，让新人上位。所以这些人的主张在传统环保人士看来也是非常离谱的，而且里面还有政治成分。

观察者网：土地开发是楼市第一步，另外可能还会涉及到供需和价格调控、公屋占比、有产者与无产者、地产商与政府等等的矛盾，如何来预期调解这些矛盾是考非常验特区政府的，目前特区政府的架构足以处理吗？需要作出什么改革？

►雷鼎鸣：在香港房地产问题上，这么多年，政府政策所累积犯下的错远远比市场多。公屋和新房的比重怎么调整和政策本身有很大关系。为什么现在有这么多人要求调高公屋比例？因为市场上的新房太贵，根本买不起，如果又不能住在公屋的话，生活质量就很低，还需要很大一笔房租钱。但又是怎么造成这个状况的呢？土地供应严重不足，一方面是香港政府自身政策，另一方面是掉进政治陷阱爬不出来，只要想拿出一点点地，到处都有压力团体阻挠。

假如政府没有决断力推出新政策，不能拿出大量土地，房价降不下来，人们买不起楼、公屋数量不够，就会要求政府多建公屋、减少私人房子，但本来总的土地供应量就不足，拿出更多土地营建公屋后，市场上私人房子供应量还会下降，更进一步推高房价。所以根源还是政府的土地政策。

另外，香港房地产市场的竞争很强。地产商要卖出一间房子，过去每一个一手市场的房子单位还要面对二手市场八九个房源的竞争，近年的政策不利二手巿场，但每个新单位平均还是要跟两三个二手单位竞争。