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把住宅行業做成支柱產業之後
送交者: 新天獄博 2017年03月16日14:49:31 於 [天下論壇] 發送悄悄話

編者:在朱鎔基【把住宅行業做成支柱產業】的短視片面政策和過分寬鬆的貨幣政策刺激下,北京的房價領跑全國,以大無畏的精神,勢如破竹,一路上揚。到2017年,市內各區的住房基本沒有五萬一平米以下的了,一般像點樣子的公寓,沒有七、八萬一平米你是根本想都不用想的。我的一個親戚在馬甸的舊房子,已經高達十二萬一平米。各郊縣(大興、房山、順義、通州、平谷、密雲、懷柔。。。)也如火如荼,向着4萬一平米突飛猛進。西城、海淀一帶的房價更是向二十萬一平米邁進,而且不愁沒人買。

房地產這個“支柱”,成了劫持了中國經濟的一個巨大怪物:你不控制它,它漲的民不聊生;你控制它,經濟立即下滑。房地產商賺的盆滿釜盈,房奴們可就慘了。。。面對這樣的情況,厲以寧們的處方是【全面私有化】,讓市場決定誰住房子,誰睡馬路。好在,經過了幾十年的被忽悠和2008年美國金融風暴,現在的領導人不太敢相信這些新保守主義的師爺們了。最可笑的是朱鎔基的兒子朱雲來竟然不解的問為什麼會出現“房子數量越來越多,房價越來越高的現象。朱公子不是應該去問他親爹才對嗎?難道說你爹當時

把住宅行業做成支柱產業沒有考慮到結果會是這樣嗎?你爹這總理是怎麼當的嗎??除了你和你妹妹都成了富翁(婆),你爹還幹過什麼好事沒有???

大家試想一下,假如我們在80年代末90年代初,採用更加穩妥的政策解決住房問題,而不是大轟大嗡、【殺出一條血路來】、【發展才是硬道理】。今天會不會有一個更好的結果??

下面是滬部尚書博客的文章,有刪節。這位博客還是比較客氣的。

讓人悲喜的40年,房地產成為國民經濟支柱產業的前前後後


當今中國,房地產這個話題,永遠是人們不會結束爭論的重點,它牽扯太多方面,關乎國家形象,關乎民生疾苦,更關乎每個人最現實的衣食住行。

“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”。一千多年前,杜甫的詩句幻想的情懷至今沒有實現。自古至今,“居者有其屋”是大多數政治家、知識分子和普通老百姓的夢想。房子始終傾注着人們的無限希冀與憧憬,人們對此的努力從未間斷過。

“密密麻麻的高樓大廈,找不到我的家。在人來人往的擁擠街道,浪跡天涯。我身上背着重重的殼,努力往上爬,卻永永遠遠跟不上,飛漲的房價……”

 1992年,台灣歌手鄭智化的一曲《蝸牛的家》,道盡了台北無房者的心酸與渴盼。彼時的大陸吃瓜群眾,還覺得這些情景距離自己似乎很遙遠,那些聽着鄭智化歌曲長大的孩子們,完全沒有想到自己也會有一天,也會像歌曲中唱的那樣在大城市裡流浪,上無片瓦蓋頂,下無立錐之地。

2009年一部《蝸居》,把整個漂泊在外的孩子們整個城市奮鬥歷程刻畫的比現實更真實。隨着房地產市場的發展,越來越多的投資者把目光投向房地產業,炒房的巨大利潤也讓房價隨之飛速上升。房價的非理性上漲,讓眾多老百姓一次又一次望房興嘆。


第一聲驚雷 

沒有當時的“一拍”、“一改”,就沒有今天的中國房地產市場。

1980年,當全國還熱衷於理論爭鳴時,深圳經濟特區已經在房改方面“超英趕美”了——特區房地產公司與香港妙麗集團合作,深圳出地、對方出錢,共同開發了羅湖小區。

一年後,中國第一個準商品房小區“東湖麗苑”建成銷售。這個小區創造了中國房地產業的很多個“第一”,比如住房商品化、按揭貸款、物業管理等。但因為土地還是政府劃撥的,所以還算不上完全意義上的商品房。

土地競拍在7年之後悄然而至。1987年12月,新中國土地市場發生了“驚天”之變——深圳會堂700人的會場座無虛席,轟動全國的第一宗土地公開拍賣在此落槌。說它“驚天”,是因為在當時此舉有“違憲”之嫌。當時的《憲法》明確規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。但當年深圳的發展急需資金,鄧小平的一句“中央沒有錢,要深圳自己去搞,殺出一條血路來”,讓當時的特區沒有了顧忌。

而在4個月後,《中華人民共和國憲法》相關條款才得以修改,規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。

1988年1月,第一次全國住房制度改革工作會議召開。提出了我國房改的整體構想,勾勒出新的城鎮住房政策的輪廓,宣布將房改正式納入中央和地方的改革計劃分期分批推行。於是,中國住房制度改革的大幕徐徐拉開。

也就是在這一年,新中國第一個“土地以拍賣方式獲得、房屋以按揭貸款形式銷售”的完全意義上的商品房小區——“東曉花園”在深圳竣工。該項目單價每平方米1600元,上市後即銷售一空。

但天公不作美,1988嚴重的通貨膨脹襲擊了中國,通貨膨脹率一度高達18.5%,甚至很多地方都重新打開了塵封已久的官辦糧店,開倉放低價糧食,這讓房改在此後3年時間內基本陷於停頓狀況。

1994年7月,國務院發布了《關於深化城鎮住房制度改革的決定》。這份決定正式開啟了城鎮住房制度的改革之路。

全面市場化

中國房地產這架巨型飛機之所以能一飛沖天,主要靠“兩架發動機、一個燃料庫”。

1997年11月的一天,時任總理的朱鎔基來到深圳視察工作,當時還是萬科總經理的王石受命進行企業匯報。那時,萬科已經是一家房地產特徵很明顯的公司,他的發言引起朱鎔基的興趣。

 

原本,王石認為,兩三年內,住宅產業不可能成為中國經濟的支柱產業。

 

“如果取消福利房分配製呢?”朱鎔基發問。

“不能。”王石的回答很乾脆。

“如果金融市場開放呢?”

“不能。”

“消費信貸放開,還不行?”

“兩年內不行。”直到這句話出口,王石的觀點仍未改變。

“兩年內,一定要把住宅行業做成支柱產業。”朱鎔基斬釘截鐵。

 當時,中國已經實行了近50年的福利分房,房改醞釀了10多年,在天津、煙臺等城市也都在搞試點。朱鎔基此前在多個場合表示,要把住房建設作為新的經濟增長點。十幾年前,鄧小平曾提出:“建築業是可以賺錢的,是可以為國家增加收入、增加積累的一個重要產業部門。”

 對於目前被高房價搞得痛苦不堪的年輕工薪階層而言,很難想象商品房發軔之難——從20世紀80年代開始探討,直到90年代末才塵埃落定。如果不是1997年東南亞金融危機倒逼中國發展內需市場,恐怕商品房還會繼續紙上談兵。

 而房改具有里程碑意義的文件則是1998年7月3日國務院發布的《關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》。該文件宣布全國城鎮從1998下半年開始停止住房實物分配,全面實行住房分配貨幣化,同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。以此為標誌,住房制度改革全面展開,老百姓開始被進入買房市場。

 1999年2月,中國人民銀行下發《關於開展個人消費信貸的指導意見》,在“積極開展個人消費信貸”的引導下,貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內地。據相關資料顯示:1998年全國住房貸款餘額是426億元,此後呈爆炸性增長,1999年達到1358億元,2002年便激增至8253億元。

 一個全新的市場——房地產市場,從此在中國燃起熊熊火焰。前中國房地產研究會副會長顧雲昌認為,中國房地產這架巨型飛機之所以能一飛沖天,主要靠“兩架發動機、一個燃料庫”。其中一架“發動機”是房改。如果不是住房商品化,樓市就不會這麼熱;另一架“發動機”是土改,將土地所有權與使用權分離,允許使用權上市出讓;“燃料庫”則是個人住房貸款,沒有金融支撐,老百姓就不能貸款買房。


地產造富

 但令人遺憾的是,在商品房改革過程中仍然走了不少彎路。首先是商品房改革不徹底、產權不完善,甚至《物權法》的出台也沒能解決產權不完全的問題。

 其次沒有嚴格區分商品房與保障房。2003年,商品房市場出現大轉折,政府放棄了對保障住房的承諾,將絕大多數人推入商品房市場,由此導致房價直線上升。推波助瀾的是,土地的壟斷與土地價格的非市場化,與較為徹底的放鬆管制的商品房定價,使得土地價格與商品房價格螺旋式上升。土地與商品房開發者、擁有者、貸款金融機構,成為同一利益鏈條上牢不可破的聯盟。

 如此一來,房改成了“潘多拉魔盒”,既帶來了樓市繁榮、居住改善,也帶來了房價的扶搖直上。21世紀的頭三年,全國房價年漲幅還在3%-4%,到了2004年,直線拉升到15%,上海、杭州、南京等熱點城市的部分房價甚至在短短一年內翻了一番。

 2004年7月,國土資源部、監察部發布第71號文,規定從同年8月31日起,採取公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓土地,此即“831大限”。其目的在於消除土地協議出讓中的腐敗,但結果消除了制度性腐敗,卻伴生了地價飛升、房價急漲的副作用。

 隨着2005年宏觀調控的來臨,相關的房地產政策也接踵而至。老百姓的感覺則是“按下葫蘆浮起瓢”。從2006年開始,北京、廣州、深圳等地房價一飛沖天。到2007年,同比月漲幅在10%以上的城市比比皆是。中西部房價狂飆突進、東部房價強烈彈升,普漲行情逐月走高,全國房價已無可爭辯地進入了新一輪上行通道。

 2007年的房地產已經發生異化,這個行業幾乎淪落為造富的熱土。一些已上市或準備上市的房地產公司均在大量儲備土地,而其購買土地的真正目的,並不是為了及時建設可售房源,而是獲得從證券市場圈錢的籌碼,其模式就是:“圈地——上市/增發——圈錢——再圈地”。

 在當年的10月8日和10日,《福布斯》中國富豪排行榜和胡潤百富榜相繼出爐。人們發現,在這兩份榜單上,中國房地產大亨“多得離譜”。縱觀胡潤百富榜,在前25位的巨富當中,業務主攻房地產或兼營房地產的有20位之多,占總數的80%。

 在2007年第九屆中國(北京)國際住宅與建築科技展覽會上,一位戴着“房奴”二字枷鎖的特殊參觀者引起了觀眾的注意。和他一樣的大量“房奴”們為高房價付出了生活質量大大下降的代價,一有風吹草動便提心弔膽,擔心生病、失業,神經總是緊繃的。

 

 

拐點與拐點

無論是上升的拐點還是下降的拐點,都伴隨着經濟環境的變化和政策調整。

2007年7月11日,北京大學教授徐滇慶表示,深圳房價肯定要漲,“我們不妨再豪放一點——如果明年深圳的房價比現在低一分錢,我一定向深圳市民道歉。”

此話很快得到財經評論人牛刀的回應。牛刀認為深圳市一年內房價一定是跌的。於是兩人設立了一場賭局,以一年為限,誰輸了就在媒體上登整版文章向深圳市民道歉。2008年7月11日,這個賭局的最後期限終於到來了,結果是徐滇慶以道歉而告終。而這場賭局,成為了當時毫無生氣的樓市幾乎唯一一抹生動的色彩。

2008年1月,王石拋出了“拐點論”,這招致大部分房地產商的普遍反對。而房價下跌,帶來的是一波洶湧的退房潮,其中受關注最多的莫過於萬科退房風波。9月,萬科在杭州、南京、上海等地遭遇了一場史上最強的“退房風暴”,一些退房不成的業主甚至用送花圈、念悼詞的方式詛咒“喪失商業誠信”的萬科。

而在創業旅途中一直“運氣好得連門板都擋不住”的黃光裕,在此階斷進行了瘋狂的土地擴張。但是地產市場十年難得一遇的寒流讓他功虧一簣,地產寒流不僅粉碎了黃光裕借殼上市的美好願望,甚至陷入危局之中難以自拔。

事情似乎在轉瞬間便走到了完全相反的極端。從2008下半年開始,房地產政策方向已經發生變化,一些有利於行業發展的新政策相繼出台。2009年初,政府和輿論的焦點,已經從不久前的打壓變成了救市,大家都開始討論:如何拉動國內內需以應付全球性的金融危機?房地產市場自然是重點之一。

此後的房地產發展就是伴隨着暴漲,打壓,救市、再暴漲的輪迴中一直向前走,房價也在螺旋式的上升,波浪式的前進。

2015年,深圳樓市給了房地產市場一個大大的驚嘆號,房價輕鬆“破三闖四”成全國漲幅領頭羊。“一年不買房,一年又白忙”的感慨似乎已過時,有網友吐槽:“一年不買房,白干20年!”

到了2016年,全國多地的房價和成交量都繼續地打破着紀錄,創造歷史新高。這一波行情,一方面是在國家“去庫存”政策的引導下、受寬鬆的貨幣政策影響漲起來的,另一方面,也是由於實體經濟發展動力不足,資本市場的收益率開始走低所造成的資金湧入效應。

經過多年投資教育,人們終於明白:在整個中國——特別是在北上廣深:房子依舊是最具保值、最能抵禦通脹的投資標的。另一方面,房子也是最兼具實用性的投資標的。生活雖然複雜,但依然需要從每天最為現實的居住開始。房價上漲何時結束誰也不知道,但工作中和股市里賺的錢,如果最終不能化為一套房產,那麼只能算是紙上富貴。

物質決定意識,畸高房價已經在有意無意間改變了一代人的愛情觀、婚姻觀、倫理親情觀,影響着社會的公序良俗。但是這些普通百姓沒有錯,畢竟現實使然,風氣使然。

未來的房地產路在何方,作為小民的我們,根本不知道,也無法判斷。

可是買漲不買跌的投資慣性以及從眾的羊群心理,和其他各種因素疊加起來,形成一種樓市必然上漲的共識而無分歧之時,這才是真正令人恐怖的局面。

從這一點來說,樓市的奇觀和壓力恐怕遠遠還在後面。

但對一個國家來說,不可能長期依賴虛無縹緲的過度炒作的房價指標上,實體經濟的堅實,才是根本。全民炒房炒股,投機興風作浪,也使得社會資本和聰明才智的投向發生扭曲。 


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