金管局出招，針對高槓桿高價購地的操作，包括限制認可機構，向地產商提高購地的融資上限，融資貸款比率將下調至地價成本的40%和建築成本的80%。同時要求認可機構，對提供高成數按揭地產發展商的信用風險承擔，預留充足資本，若發展商向置業人士提供按揭貸款，將影響認可機構對的信用評級。
這些招數一出，傳媒和公眾的解讀係打擊高價買地，打壓樓市之類。反而，我第一個想法唔係預測樓價、樓市的未來走勢，而係覺得香港發展商的規管，倒是有點像銀行一樣越搞越複雜。銀行也會講桿杆，睇資本充足比率，那是因應巴塞爾條約（Basel）的要求，所以好多風險管理、內部控制（Internal Control）和法規的專才需求就應叨Ｈ绻髿夂騻S加強地產的風險控制，睇怕呢類專才或地產分析員會越來越吃香，某程度上都係「破窗理論」的含意，多謝政府養活一班專才。
金管局背後的經濟思維不容推測，大家都可能直覺地認為金管局想調控樓價，但我看這未必是金管局的動機。如果減低融資貸款比率，即係意味地產商起樓的成本上升，麵粉貴了，少了潛在供應，理論上會谷高麵包價格，這是簡單的供求原理，所以樓價未必會低。從融資的成本結構去睇，金管局出招是不利最本土的香港發展商，反而變相益了紅色資本。
香港發展商要起樓，融資都係會搵返香港的銀行，所以金管局出招，香港地產商無咝校@不難理解。但紅色資本要起樓，係唔需要香港的銀行融資支持，有國家隊、大陸水優惠低息支持下，紅色地產商本身已經肥到著唔到襪，佢地起樓最大的麻煩唔係「融資成本」，而係「走資成本」，因為錢在內地，不易走出來。不過，最近海航做了一個很好的示範，買了咁多隻殼終終發揮作用，走資買樓，原來係可以透過上市地位進行。
海航約兩年前買了香港國際建設（687），為了集資去找啟德投地74.4億條大數，香港國際建設決定以溢價供股「一供二」，由海航旗下的子公司主力海航子公司HNA Finance I和建銀包銷。換言之，透過一隻殼，供股包銷自己旗下的股票，海航就已經成功把錢在內地搬出來。即係話，金管局呢招對紅色資本無效，已經被破解了。在香港買殼的紅色資本，何止海航？自從2012年起的內房買殼潮，有心幫內地統戰或走資，又有不錯實力的紅色資本都已經在香港買了殼，落了釘。必要時，就可以學海航咁大舉轉移資金買地，洗鬼你香港銀行幫手融資咩？內地大把水啦。
所以金管局呢招的客觀效果，係打瓜作為紅色資本主要投地競爭對手的香港地產商，加快紅色資本融合香港地產市場，加快清洗香港太平地和地產統戰。果然，林鄭一上場，就開始做野。
另一招打擊地產商向置業人士提供按揭貸款都值得講兩句，呢招的本質係減少當樓價大跌時的潛在負資產，對打擊樓價係無礙。所以我唔覺得金管局出招係純係為了調控樓價，反而更像是為了加快赤化統戰，以及當樓價大跌時，減少傷亡和陣痛。記住，唔代表唔痛喎，只係無咁痛而已。
