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中国购房者,太过贪婪
送交者: 李亚军 2018年10月09日23:43:54 于 [天下论坛] 发送悄悄话

中国购房者,太过贪婪  

你们的中产先生
最近,从一二线到三四线,楼市上演维权潮。很多人批评购房者“太过贪婪”,
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9月13日,坐标杭州,滨江新城新希望未来海岸二期部分房源价格低于一期,引发了部分业主“维权”抗议;
9月20日,坐标合肥,泰禾集团旗下的合肥院子“打折甩卖”,折价幅度25%至35%,随即引来老业主集体维权;
10月2日,坐标景德镇,碧桂园打折促销,40多名业主集体围堵售楼部齐声高喊要退房;
10月3日,坐标福建漳州,融信壹号府从开盘1.8万降到1.2万,引发业主维权;
10月4日,坐标江西上饶,碧桂园信州府,因价格从10000降到7000,大量业主闹事,售楼部被打砸;
10月6日,坐标上海,碧桂园浦东南郡楼价从3.5万降到2.6万,业主也是举牌维权……
短短几天,从一二线到三四线,频繁上演楼市维权,一二线斯文一点,举举牌子拉拉横幅就可以了,三四线就彪悍的多,直接打砸售楼处。
上面一位被维权的楼盘负责人说了一句大家都很以为然的话:“涨价的时候也没见业主补钱给我们,但是一降价业主就来维权。”
比如上面被维权最多的碧桂园,在三四线摊子铺的太大,棚改一凉,不赶紧趁老百姓手里还有点钱降价出货回笼资金,等到大家都觉察过来,就迟了。
在很多炒房者眼里,房价可以不涨但绝不能跌。
这几年炒房的门槛相对比较低,以前还有炒房团集资坐庄低吸高抛,这几年没钱也能入场,买到就是赚到,买到一个号都能赚几十万,
楼市维权频出说明近些年楼市上涨把债务杠杆转移给居民,使得中国居民的资产负债

终于,房子开始吃人了!

明哥在路上 柯谈  
首先定义一下什么叫吃人。爆仓就是。那什么叫爆仓呢?买方不使用全价,而是使用一小部分本金和倍数的杠杆,买入商品后,商品价格下跌,导致买方的本金全部损失。在房地产市场,如果用三成首付90万元,买入全价为300万的房子后,房价下跌了30%至210万元,这就叫爆仓。
过去的三个月里,在祖国的东南西北各个方向,遍布一线、二线、三线城市,各地不约而同地上演了在售楼盘瞬间调价30%的事件。购房的业主拿出了他们和天斗、和地斗、和人斗的优良传统,走上大街,围攻售楼部,维护自身权利。
2018年10月4日,江西省上饶市。某全国知名开发商,半年前推出了高铁概念的豪华楼盘,单价每平米1万元。如今突然降价至每平米7千元。买房的人,爆仓了。他们愤怒地集结起来了,抄起各种趁手的武器,打砸了豪华的售楼部。由于现场画面过于暴力和血腥,我们就不附上视频了。
2018年9月13日,杭州市滨江未来海岸的业主们拉起了横幅,齐声喊着口号,拍着公开的视频,向开发商施加压力,要么不准降价,要么退房。
当然,和半年之前在黄龙体育中心那上万个p2p贷款的受难者相比,他们还是很有素质的,至少没有哭天抢地,没有围攻当地的派出所。
10月4日,某开发商的上海浦东南郡项目出现大规模业主聚集事件,由于开发商一夜之间,将备案均价从每平米3.5万元降到2.6万元,前期业主无法接受爆仓的结果,纷纷要求退房,或者退还差价。
首先进场的是国家开发银行向地方政府发放的棚改资金。地方政府对棚户区改造,需要用钱补偿给被改造住所的居民,居民再用补偿款去购买新房,地方政府向开发商收取土地出让金之后,再还给国家开发银行。从2014年开始,为了响应国家去库存、降杠杆的城镇化方向,地方政府们纷纷行动起来,轰轰烈烈的棚改运动开始了,当年的棚改货币化安置比例是9%,2015年来到了30%,2016年来到了50%,2017年达到了最高峰,是60%左右。截止2018年5月,国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。
其次进场的是开发商。融创、万达、碧桂园,纷纷从银行和各种渠道举债,大肆储备土地,以高周转的要求销售楼盘。开发商拍下土地之后,并不是全部以自有资金去支付土地出让金的,而是以土地为抵押,向银行、信托等各种渠道进行融资,支付给地方政府。高负债运行,拍下土地,迅速将期房推向市场。
最后进场的是,买房的居民。
在明知房价的泡沫已经非常大的时候,会丧失理性的判断能力,并自觉地加入其中,并为自己的行为找到牢不可破的辩护理由,并开始向他人宣传。这是2016年和2017年万人抢房时候的盛况之一。
2016年8月份,一线城市的房价到达了顶峰,而二线城市的房价开始了异动。央行此时公布了3组数据。2016年7月份,广义货币(M2)与上一年同期相比,只增加了10.2%,极大地低于预期;新增人民币贷款4636亿元,其中住户部门贷款增加4575亿元;狭义货币(M1)与上一年同期相比,却增长了25.4%。狭义货币,可粗糙理解为企业的活期存款;广义货币,包含了狭义货币,可粗糙理解为包含了居民的储蓄存款。这组数字明白无误地传递出一个信号:企业在减少投资和扩张,收回存款;而居民在借贷消费,盲目扩张;扩张的方向就是房贷。
根据中国指数研究院的数据,全国居民部门的杠杆率(住户贷款余额/住户存款余额)2018年一季度大概是61%(全国住户贷款余额42万亿/存款69万亿)。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%,且增长速度非常快。也就是说,这些城市居民的存款余额,还比不过在身背负的贷款余额。如果不允许负债的话,这些城市的居民马上就破产了。
上一次出现一个国家的少数几个大城市地价能够买下半个美国的故事,出现在日本。后来的故事大家都知道了,日本房价膝盖斩,失去了20年,整整一代人是负资产,为今日的低欲望社会埋下了伏笔。
2008年经济危机为了保住GDP的数字,四万亿的刺激资金横空出世,饿狼扑食一般流向了房地产,将问题的解决,整整推迟了近10年。而这次,要解决问题的话,会让更多的人付出更惨重的代价。
首先,去库存目标已实现,棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要。今年6月份,国开行总行宣布收回贷款审批权限。缺乏了发动机的支持,棚改居民自然不可能拥有货币资金,去购置新房。地方政府的土地流拍现象开始井喷。
各大银行收紧对地产开发商的融资支持,没有了银行低息资金的支持,开发商的融资成本就飙升,目前到了10-25%范围的年化贷款利率都能接受,只求快速去化。为了降低居民的负债率,各大城市的限贷、限购措施,已经到了史上最严格的程度。2018年9月13日,北京甚至对公积金的提取政策,调整到了认房又认贷、额度最低、提取要求最高的程度,基本宣告年轻人购房无法启用公积金贷款的程度了。
所有的信号,都指向一个源头,国家在结束已经持续了10年的宽松货币、高负债模式来发展经济的模式了。房地产,则是负债运行模式的重灾区。
2007年,中国的广义货币只有40万亿,而到了2017年就接近170万亿,如果再加上各种影子银行、真实的货币差不多已经超过200万亿了,这相当于过去10年中国的货币总量翻了整整5倍以上。
与此同时,中国经济的实际产出并没有增加那么多。从2007年到17年,中国GDP的年均实际增速大约为8.3%,十年累积下来,2017年中国经济的实际总产出差不多比2007年翻了一倍,但同期的实际货币总量翻了5倍,这就意味着货币的购买力下降了一倍多,货币对内的贬值幅度,每年都接近10%。
过去10年里,新能源汽车行业在造假骗取国家的补贴,光伏行业不思进取每天都想跑部钱进,2018年福布斯富豪榜中国榜单中前五中就有三位来自于地产行业,金融行业从业人员和各色掮客中介赚得盆满钵满。唯一的根源就在于货币超发,奖励举债投机,打击努力工作。
刚需是不存在的。只存在贪婪,一降价就闹事,反应出中国房产有相当大的投机性,都是伪刚需,
房价现象,终究是个货币现象。
房价下跌,要么是漫长的阴跌过程,要么是暴跌的硬着陆过程。几乎所有人都认为,阴跌过程是最可能出现的,也最容易被全社会接受的形式。但是从最近3个月开发商的动作来看,他们更加愿意以暴跌的形式来完成去化的结果。
对中国老百姓而言,过去40多年,经济一直在高歌猛进,存款数字一直在增加,从整体上而言,没有体会过什么叫做真正的经 济 危 机,也不曾体会到风险教育。面对连续上涨了20年的房地产,大多数人会误以为,房价永远上涨而不下跌,万事万物都有周期,只要房价脱离了社会经济发展的均衡速度,而成为了脱缰野马的时候,再负债去驾驭他,很可能面临的就是深渊。
对于房地产行业来说,冰河时代已经来临。在一线城市的带领下,量价齐跌正在蔓延至二线城市。等二线城市全面转冷之后,三四线的好日子也即将到头。
房地产的历史使命已经结束,暴发户的丑陋恶习必须摒弃。为自己买单,为20年的政策轮回买单。房地产的确正在走向谷底,但绝不会是3年小周期的谷底,而是20年大周期的谷底,
很多中国人像上世纪炒房的日本人一样长期去外国旅游炫富,让外国人以为中国人都很钱。
如果炒高了,政府流口水盯着这个行业,时刻打着主意想多收割几次韭菜,比如财产直接税。
房地产就像股票一样,你炒高了就要为贪婪买单。
上世纪股票进入中国后,很多中国人炒股,并梦想以此发财。有人发现,无论你自认为自己如何精明,所有搛的钱,包括一部分本钱,最后都要还给股市,从此以后,无论股市如何发疯都不参与。可惜,中国人太贪婪,记不住教训,把这种贪婪又用在炒房上。
中国的房地产走势就应该像日本一样。

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