中國購房者，太過貪婪

送交者: 李亞軍 2018年10月09日23:43:54 於 [天下論壇] 發送悄悄話

中國購房者，太過貪婪   你們的中產先生 最近，從一二線到三四線，樓市上演維權潮。很多人批評購房者“太過貪婪”， 1 9月13日，坐標杭州，濱江新城新希望未來海岸二期部分房源價格低於一期，引發了部分業主“維權”抗議； 9月20日，坐標合肥，泰禾集團旗下的合肥院子“打折甩賣”，折價幅度25%至35%，隨即引來老業主集體維權； 10月2日，坐標景德鎮，碧桂園打折促銷，40多名業主集體圍堵售樓部齊聲高喊要退房； 10月3日，坐標福建漳州，融信壹號府從開盤1.8萬降到1.2萬，引發業主維權； 10月4日，坐標江西上饒，碧桂園信州府，因價格從10000降到7000，大量業主鬧事，售樓部被打砸； 10月6日，坐標上海，碧桂園浦東南郡樓價從3.5萬降到2.6萬，業主也是舉牌維權…… 短短幾天，從一二線到三四線，頻繁上演樓市維權，一二線斯文一點，舉舉牌子拉拉橫幅就可以了，三四線就彪悍的多，直接打砸售樓處。 上面一位被維權的樓盤負責人說了一句大家都很以為然的話：“漲價的時候也沒見業主補錢給我們，但是一降價業主就來維權。” 比如上面被維權最多的碧桂園，在三四線攤子鋪的太大，棚改一涼，不趕緊趁老百姓手裡還有點錢降價出貨回籠資金，等到大家都覺察過來，就遲了。 在很多炒房者眼裡，房價可以不漲但絕不能跌。 這幾年炒房的門檻相對比較低，以前還有炒房團集資坐莊低吸高拋，這幾年沒錢也能入場，買到就是賺到，買到一個號都能賺幾十萬， 樓市維權頻出說明近些年樓市上漲把債務槓桿轉移給居民，使得中國居民的資產負債 終於，房子開始吃人了！ 明哥在路上 柯談   首先定義一下什麼叫吃人。爆倉就是。那什麼叫爆倉呢？買方不使用全價，而是使用一小部分本金和倍數的槓桿，買入商品後，商品價格下跌，導致買方的本金全部損失。在房地產市場，如果用三成首付90萬元，買入全價為300萬的房子後，房價下跌了30%至210萬元，這就叫爆倉。 過去的三個月裡，在祖國的東南西北各個方向，遍布一線、二線、三線城市，各地不約而同地上演了在售樓盤瞬間調價30%的事件。購房的業主拿出了他們和天斗、和地斗、和人斗的優良傳統，走上大街，圍攻售樓部，維護自身權利。 2018年10月4日，江西省上饒市。某全國知名開發商，半年前推出了高鐵概念的豪華樓盤，單價每平米1萬元。如今突然降價至每平米7千元。買房的人，爆倉了。他們憤怒地集結起來了，抄起各種趁手的武器，打砸了豪華的售樓部。由於現場畫面過於暴力和血腥，我們就不附上視頻了。 2018年9月13日，杭州市濱江未來海岸的業主們拉起了橫幅，齊聲喊着口號，拍着公開的視頻，向開發商施加壓力，要麼不准降價，要麼退房。 當然，和半年之前在黃龍體育中心那上萬個p2p貸款的受難者相比，他們還是很有素質的，至少沒有哭天搶地，沒有圍攻當地的派出所。 10月4日，某開發商的上海浦東南郡項目出現大規模業主聚集事件，由於開發商一夜之間，將備案均價從每平米3.5萬元降到2.6萬元，前期業主無法接受爆倉的結果，紛紛要求退房，或者退還差價。 首先進場的是國家開發銀行向地方政府發放的棚改資金。地方政府對棚戶區改造，需要用錢補償給被改造住所的居民，居民再用補償款去購買新房，地方政府向開發商收取土地出讓金之後，再還給國家開發銀行。從2014年開始，為了響應國家去庫存、降槓桿的城鎮化方向，地方政府們紛紛行動起來，轟轟烈烈的棚改運動開始了，當年的棚改貨幣化安置比例是9%，2015年來到了30%，2016年來到了50%，2017年達到了最高峰，是60%左右。截止2018年5月，國開行累計發放棚戶區改造貸款近4萬億。 其次進場的是開發商。融創、萬達、碧桂園，紛紛從銀行和各種渠道舉債，大肆儲備土地，以高周轉的要求銷售樓盤。開發商拍下土地之後，並不是全部以自有資金去支付土地出讓金的，而是以土地為抵押，向銀行、信託等各種渠道進行融資，支付給地方政府。高負債運行，拍下土地，迅速將期房推向市場。 最後進場的是，買房的居民。 在明知房價的泡沫已經非常大的時候，會喪失理性的判斷能力，並自覺地加入其中，並為自己的行為找到牢不可破的辯護理由，並開始向他人宣傳。這是2016年和2017年萬人搶房時候的盛況之一。 2016年8月份，一線城市的房價到達了頂峰，而二線城市的房價開始了異動。央行此時公布了3組數據。2016年7月份，廣義貨幣（M2）與上一年同期相比，只增加了10.2%，極大地低於預期；新增人民幣貸款4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元；狹義貨幣(M1)與上一年同期相比，卻增長了25.4%。狹義貨幣，可粗糙理解為企業的活期存款；廣義貨幣，包含了狹義貨幣，可粗糙理解為包含了居民的儲蓄存款。這組數字明白無誤地傳遞出一個信號：企業在減少投資和擴張，收回存款；而居民在借貸消費，盲目擴張；擴張的方向就是房貸。 根據中國指數研究院的數據，全國居民部門的槓桿率（住戶貸款餘額/住戶存款餘額）2018年一季度大概是61%（全國住戶貸款餘額42萬億/存款69萬億）。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、蘇州等城市槓桿率超過100%，且增長速度非常快。也就是說，這些城市居民的存款餘額，還比不過在身背負的貸款餘額。如果不允許負債的話，這些城市的居民馬上就破產了。 上一次出現一個國家的少數幾個大城市地價能夠買下半個美國的故事，出現在日本。後來的故事大家都知道了，日本房價膝蓋斬，失去了20年，整整一代人是負資產，為今日的低欲望社會埋下了伏筆。 2008年經濟危機為了保住GDP的數字，四萬億的刺激資金橫空出世，餓狼撲食一般流向了房地產，將問題的解決，整整推遲了近10年。而這次，要解決問題的話，會讓更多的人付出更慘重的代價。 首先，去庫存目標已實現，棚改貨幣化安置的手段自然沒有保留的必要。今年6月份，國開行總行宣布收回貸款審批權限。缺乏了發動機的支持，棚改居民自然不可能擁有貨幣資金，去購置新房。地方政府的土地流拍現象開始井噴。 各大銀行收緊對地產開發商的融資支持，沒有了銀行低息資金的支持，開發商的融資成本就飆升，目前到了10-25%範圍的年化貸款利率都能接受，只求快速去化。為了降低居民的負債率，各大城市的限貸、限購措施，已經到了史上最嚴格的程度。2018年9月13日，北京甚至對公積金的提取政策，調整到了認房又認貸、額度最低、提取要求最高的程度，基本宣告年輕人購房無法啟用公積金貸款的程度了。 所有的信號，都指向一個源頭，國家在結束已經持續了10年的寬鬆貨幣、高負債模式來發展經濟的模式了。房地產，則是負債運行模式的重災區。 2007年，中國的廣義貨幣只有40萬億，而到了2017年就接近170萬億，如果再加上各種影子銀行、真實的貨幣差不多已經超過200萬億了，這相當於過去10年中國的貨幣總量翻了整整5倍以上。 與此同時，中國經濟的實際產出並沒有增加那麼多。從2007年到17年，中國GDP的年均實際增速大約為8.3%，十年累積下來，2017年中國經濟的實際總產出差不多比2007年翻了一倍，但同期的實際貨幣總量翻了5倍，這就意味着貨幣的購買力下降了一倍多，貨幣對內的貶值幅度，每年都接近10%。 過去10年裡，新能源汽車行業在造假騙取國家的補貼，光伏行業不思進取每天都想跑部錢進，2018年福布斯富豪榜中國榜單中前五中就有三位來自於地產行業，金融行業從業人員和各色掮客中介賺得盆滿缽滿。唯一的根源就在於貨幣超發，獎勵舉債投機，打擊努力工作。 剛需是不存在的。只存在貪婪，一降價就鬧事，反應出中國房產有相當大的投機性，都是偽剛需， 房價現象，終究是個貨幣現象。 房價下跌，要麼是漫長的陰跌過程，要麼是暴跌的硬着陸過程。幾乎所有人都認為，陰跌過程是最可能出現的，也最容易被全社會接受的形式。但是從最近3個月開發商的動作來看，他們更加願意以暴跌的形式來完成去化的結果。 對中國老百姓而言，過去40多年，經濟一直在高歌猛進，存款數字一直在增加，從整體上而言，沒有體會過什麼叫做真正的經 濟 危 機，也不曾體會到風險教育。面對連續上漲了20年的房地產，大多數人會誤以為，房價永遠上漲而不下跌，萬事萬物都有周期，只要房價脫離了社會經濟發展的均衡速度，而成為了脫韁野馬的時候，再負債去駕馭他，很可能面臨的就是深淵。 對於房地產行業來說，冰河時代已經來臨。在一線城市的帶領下，量價齊跌正在蔓延至二線城市。等二線城市全面轉冷之後，三四線的好日子也即將到頭。 房地產的歷史使命已經結束，暴發戶的醜陋惡習必須摒棄。為自己買單，為20年的政策輪迴買單。房地產的確正在走向谷底，但絕不會是3年小周期的谷底，而是20年大周期的谷底， 很多中國人像上世紀炒房的日本人一樣長期去外國旅遊炫富，讓外國人以為中國人都很錢。 如果炒高了，政府流口水盯着這個行業，時刻打着主意想多收割幾次韭菜，比如財產直接稅。 房地產就像股票一樣，你炒高了就要為貪婪買單。 上世紀股票進入中國後，很多中國人炒股，並夢想以此發財。有人發現，無論你自認為自己如何精明，所有搛的錢，包括一部分本錢，最後都要還給股市，從此以後，無論股市如何發瘋都不參與。可惜，中國人太貪婪，記不住教訓，把這種貪婪又用在炒房上。 中國的房地產走勢就應該像日本一樣。

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