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房价跌一半,穷人更买不起房
送交者: 汪翔 2010年08月31日05:48:50 于 [股市财经] 发送悄悄话

 

房价跌一半,穷人更买不起房

 

 汪 

 

最近。中国政府在做风险评估:如果房价下跌一半,将会对中国的银行业产生什么样的影响?结果自然是很乐观:1-2%坏账率的增加。

小菜一碟,对吗?

对于一个银行业基本上由国家控制的中国,对于习惯于“见了棺材也不会流泪”的人们,你能够相信他们会说出实话吗?

即使他们有能力知道实情。

如果房价真的下跌一半,中国的经济将会立马崩溃,中国的政治也会立马出现海啸,世界经济也会随之出现长期持久的衰退。搞不好,就是战争,就是中国的再次衰败。

别以为,有那无数的高楼大厦,有着靓丽的GDP数据,中国就真的是发达了。那些很虚的东西,实际上非常不堪一击。

这也是为什么,无数的美国政治家在强调说:美国的强大并不是他的高楼大厦,也不是他的经济实力,和游弋在世界各地的战舰。那些东西虽然重要,但那毕竟是“过去”的,是“存量”的东西。只具有“短期”的价值。

一个国家的真正价值和真正的实力,在于这个国家的人民对这个国家的发自内心深处的“在乎”。中国人真的在乎中国吗?那么多“精英”的外逃,那么多富人不遗余力的将财富的向外转移,估计已经给我们很明显的答案了。只有这种现象还很普遍性地存在,中国就存在根深蒂固的问题:内伤,很重的内伤。

不管你用多么华丽的词汇来游说海外华裔,为什么“应该”视那个祖国为母亲,“应该”像热爱母亲那样去爱那片故土,如果生活在那片故土上的人们都在尽可能想办法外逃,你的所有这些说教,是不是已经就很苍白了呢?

国家层面的东西,如果谁想当经济学家,可以好好分析一下,也不是很难。

 

具体到你我这样的无名小卒,对于在中国房市淘金,“大发”的机会肯定是已经错过了。那么,在未来的日子,我们应该和能够做点什么呢?

中国房市在可预见的未来是不可能暴跌的。个别城市的个别楼房或许会如此,大面积的暴跌,我是看不出可能性来的。政府虽然在口头上一再说要对房市“开刀”,但是,每一次,他们所说的,都只是说房价太高,不能够让它长得太快

政府方面,似乎是没有人说想让它跌下来,更没有人敢说,是要让它大跌一次,“回归到正常价格”。再说,什么又是“正常价格”呢?

这和对股市泡沫的打击还很不同。在股市,你还有个市盈率,市净率,以及这些比值和公司成长率的比较,来确定一个泡沫是不是存在,来说明一个时期的相对“正常价格”。

可是,在房市里面,什么叫做合理价位?

有人用租金,有人用普通家庭的还贷能力,还有人用重置成本,来衡量。在进入地产市场的机会被垄断之后,重置成本就不是一个竞争性的概念了。对应的,也只能是垄断价格。而在房市还没有到给普通人提供需要满足的地步(时候),“普通家庭”的还贷能力,就不是一个很灵敏的指标了。再说,当有如此之多的灰色收入存在的时代,这个“购买力”又能够如何衡量呢?

大量灰色收入的存在,在一定程度上,就是拥有权势的人对普通纳税人的掠夺和抢劫。而且还是合理合法的抢劫。说好听一点,就是收入的再分配。

中国的国情,让很多“理性”的指标都失去意义。

 

目前阶段,美国家庭拥有住房的比例为68%,日本大概在61%

65%左右大概是美国历史上“均衡”的房屋拥有比例。超过这个比例太高,就是泡沫。低于这个比例太多,就是经济出现了大问题。

房市的健康发展,不仅对于确保人民良好的生活水平很重要,对于经济的健康发展也至关重要。这点在任何一个国家都是事实。在美国,长期以来,买房还主要是因为需要(Need),而不是投资。也是因为这点,在大多数的美国地区,很少有人能够在住房“投资”上大发的。而在中国,除了需要之外,投资获利也是一个很好的途径。这在一定程度上,也是收入分配不均、机会垄断的自然结果。

直觉告诉我,中国的房市泡沫问题,终究还是一个大量的灰色收入的存在,让原本不该拥有大量财富的人拥有了,让真正付出而应该获得享受的普通民众又没有资格拥有。造成这种格局的,似乎还是那个没有制约的行政体制(政治体制)。在解决权力有效制约这个大问题之前,我估计,中国的房市危机只会越来越恶化。

在这种前提下,再“美好”的政策,也只能是一厢情愿和雾里看花。

 

我不觉得,中国的房价会在突然之间下降一半。即使是平均下降30%的可能性都很小。

我不觉得,并不意味着我不“希望”。不会下降,和应不应该下降,和下降之后的好处,是很不同的概念。

我没有兴趣在这里分析,如果真的下降了一半,对于中国经济会怎么好怎么好的很不现实的问题。从直觉来看,如果没有政府用纳税人的钱来救助,所有的中国银行估计会因此而倒闭、破产。结果,吃亏的还是老百姓。可怜了,中国人。

到了那个时候,穷人更没有能力买得起住房。

有人自以为是:如果房价下降了,穷人不是就有能力买得起吗?

这种结论必须基于好几点假设的成立:如果那时候穷人的购买能力还没有下降,只是富人的收入减少了;如果那时候现在已经有钱的人没有钱;或者即使是有钱,也没有兴趣买房子;如果那时候市场上还有很多房子出售。

这样问下去,倒是有一点价值:可以发现新的更为有效的政策来引导房市的健康发展。但是,我依然觉得,经济衰退之后,普通人遭受的打击将会更大,他们的生活将会更苦。即使那时候有再便宜的房子,得益的也还只是富人。结果,经济恢复之后,富人更富,穷人更穷。

美国的案例再清楚不过地说明了这点:穷人还只有是在泡沫的时候才可能短暂地享受一下“美国梦”“实现”的快乐。现在房价已经很低了,穷人还敢问吗?还有银行会对他们感兴趣吗?对于美国的银行,中国的银行或许更势力!

 

既然中国的房价不太可能大跌,那么,在国内的房市,是不是还有机会呢?答案是肯定的,特别是在武汉那样的二线城市。如果你买入的价格合理,你至少还能够在未来的十年时间内获得一个不错的回报。

谈到失去的机会,我一个朋友的故事很有代表性。

1999年,他在来美国九年之后,第二次回国,带着一小包钞票——来自美国鬼子的。那时候,他想,总算从鬼子这边搞到了一点,可以回报祖国了。(任何对中国国内的注资,都是对祖国经济发展的贡献,不管你的动机是什么。如果结果出现问题,那应该、也只能是政府无能的责任,是他们在负责合理引导的工作。)

第一次回国是1991年,来美国的第二年。

1999年夏天,他专程从北京进入中国,目的是想看看,在北京是不是有什么投资的机会。那时候,他问自己在北京的朋友,如果现在有200万人民币,在北京买房子,是不是一个好的投资?

他得到的回答是:200万算什么?200万又能够做什么?这里有200万甚至更多的人多的是!

一句问话,得到的是无数句的反问!而且,好几个人都是这样。

十多年之后,他才意识到,你问人家200万投资的问题,对方很可能解读为,你真实的意图不是问投资的机会,而是为了炫耀说自己可以拿出200万的“大数字”。

再者,在那时候,没有几个人会有心思去想:如果有200万时应该怎么样投资!由此,他给我一个忠告:如果你有钱想投资,万万不要和没有钱的人去商量,他们很可能就压根没有那种概念。人在不同阶段会关注不同的东西。没有钱的人想的,和有钱的人很不同。自己辛苦赚来的钱,和很轻易地从他人那里获得的,又很不同。

 

那时候,他还真的相信了那些朋友的话。结果,只是到武汉去“忽悠”了。虽然武汉的房子到目前也有3-4倍的成长,但是,一则那个基数毕竟太小,起不了大作用,再则,和北京的10几倍相比,还真的是小巫见大巫。

我想说的是,投资地产这种东西,你不能够基于别人的判断,你得自己做决策。你得自己看,自己悟,自己冒险,自己享受自己的成果。

说到底,大的机会已经过去了,小的机会还是有。注意和用心,你不会太差。如果你保险一点,尽可能少借点按揭,也算是自己给自己一个利息率不错的CD。那样的话,你也就没有太大的风险。

如果你真的喜欢玩地产,我倒是觉得,目前,在美国的机会可能比国内的还多。对于这个话题,我后面再专门来谈。

一位朋友,曾经在9·11之前很想买到一栋加州的公寓,但是,她就是不愿意追价。结果,突然而来的9-11事件,前后几个月的时间,她就尽赚了十几万。

还有一位朋友,在武汉拥有一栋公寓。几年前,他想将那栋公寓25万卖掉,买一栋新一点的,买家为了5000元和他讨价,他懒得烦心。几年之后,要价变成40万,这次的差别还是5000元,结果也还是没有成功。今年夏天,价格变成了55万,差别变成了10000元。交易依然还是没有完成。那个公寓的地段不错,附近也已经没有剩余的地皮可用了。估计不出几年,就是100万对一万的差价了。

如果你是一个买家,如果你觉得价格比较便宜,是不是应该为了几千元的差价在那里很辛苦的讨价还价呢?这还真的是一门艺术。至少,上面两个例子,给了你完全相反的结论。

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