近期老是想着退休的事。前次同学聚会，两人不约而同提起买房子出租的利弊。他们俩，一个是做医生，一个做教授。儿女都离家，负担大大减轻。他们各自说了一通看法，拿我作为成功的例子。我在1994年横下一条心，一下买了个房子上下三套公寓。一共花掉十五万美元。借银行十万。自己出五万。想想自己一下背了这么大一笔债，夜里有时醒来好一阵子不能再入睡。买房子的主意来自我在市立图书馆借来一本中文书名字叫“如何在美国买屋致富”。林林种种，包罗万象，把买房子应该注意的事项，出租找房客，好坏得失，讲得一清二楚。那时三十万的称为豪宅，书上说，豪宅上市后不易脱手，价格适当也要三到六个月。那时我穷，工资仅三万刀。儿子上大学，一年学费住宿二万六，好在儿子争气拿到奖学金，银行里的五万块钱就可以买房子了。那时房价大跌，城里还有房租控制，不可随便加租。房东们无利可图，不肯出钱维护装修，出租房都破破烂烂。我的前任房东，九十三岁老太。一不小心或者一时糊涂，几年没加房租。房子又开始有点漏。租户拒交房租。出租房成了烂山竽。我得了个便宜，也继承了一堆麻烦。这是我的第一个教训，没有纯粹的便宜货。

做房东的第一件事是请房客搬出去。他们不愿意。一家我跟他们上法庭，弄得旷日持久，花了上千刀，相当现在的五六千，到底还是庭外和解，贴了房客三个月的房租，让他们走。吃亏就是便宜，另一家束性奉上三个月的房租，请你搬家。他们提出什么要求都答应，倒也客客气气分手。当时年纪轻，体力好，穷则思变。什么都自己来。自信对学过的物理读通了。买了三大卷，每卷200尺的铁包三相线，质量真是好。把上上下下所有的电线全部换掉。不过几百个刀。一次电线实在穿不过二楼的天花板。请个电工来估个价。一条线一千刀。这实在太贵了。我大不了把天花板剖开，问题终究可以解决。电线换掉解决火灾隐患。

换过电线換水管。这是一百三十年的老房子。现在是一百五十年了。里面的水管是黃铜的。镙纹接口。应当说是很好的东西。但过了一百多年，接口处金属的颜色变了，不能说是氧化，但是质地变脆是毫无疑问的。一天突然发现地下室一大滩水。捡查发现二楼的水管接口处裂缝漏水。好在沒有断开。不然的话，地下室就水漫金山了。美国的建材好在标准化。买一本修房子的书。照着做，实在是不难的。现代用的水管是紫铜的，用銲枪銲锡接起来。开始銲1/2吋的管子还好。銲3/4吋的管子时总銲不好。后来发现是因为銲枪火力不够。解决的方法是用两支銲枪一起加热。请了一星期的休假，把上下三层的水管全换了。材料费也不到一千刀。

房东和房客是一对矛盾。双方都会认为是给对方好处。我新当房东时就招朋友，或者朋友的朋友來做房客。结果是沒有一次是皆大欢喜的。最终翻臉的也有两次。教训第二，赚钱就是赚钱，不谈友情。要保持友谊，就不要招来做房客。这大概和朋友之间不借钱是一样的道理。二十多年，一批批的房客看下来，华人房客是等而下之的。问题主要在于说话不算数，说一套做一套。虽然基本不拖欠房租，但是总有一个玩花招的倾向。台湾人，香港人，上海人都差不多。穷国的人一般不如富国来的人。最好的房客是德国人。说一不二，非常干净。待人有礼貌。法国人也很好。印度人，越南人不管是否生在美国，还是远不如美国白人。还有就是不租给本地人。原因是本地人多势众，还没有开始斗，你已经处于下风了。还有就是不租法学院学生。他们有一个倾向，把房东作为他们真实或者假想的法庭对立面。这种麻烦能免则免。还有一点很重要。如果你想干一点不怎么合法的事，如偷税。出租房屋里不许出租的部分，如地库，搁楼等。房客很快会知道这是不合法的。他们一定会想法子要挟你。不管你在让他搬进来时许诺多少好处，不管他信誓旦旦答应为你保守秘密。他还是会要挟你。你最终还是吃不了兜着走。教训三，不贪小失大。
有些房东喜欢房客长住下来，几年甚至十几年。我不喜欢房客把我的房子看作他们的家。我喜欢找一个好房客，让他去找室友。他很高兴。一般说来，他找的是和他一类的人。然后过二，三年其中一人搬家，又有新的人进来。进进出出可以维持好几年。那时候，你事情很少，只是坐收房租而已。

你说了这么多的麻烦事，买房子出租到底有多少好处呢？
买下房子后一二年中，真的看不出什么大好处。那几年里，按揭大约七百刀一个月，加上地产税和保险费三百多刀，修理支出不算。一共大约一千刀一个月。两套公寓租出去大约八百刀。好象还亏二百刀。其实不然。我自己住的房子就只是付这二百刀。这二百刀实际上还是稅前的。算作亏本可以可以合法抵稅。大概第三年开始，帳面上收支相抵。也就是说，自己完全白住。以后随着房租年年涨，涨幅大于地税和保险。房租变成收入。近年来，一套房子的租金约一千六百刀一个月，每年收入将近三万刀。那七百刀一月的按揭，现在看起来真是小意思。一年收入三万刀也不算多，但是从开始投入的五万元来看，现在每年的回报就是百分之六十。还让我免租金白住一套公寓。这样的好事不是很好找的吧。不但如此。当年的十五万刀的房子，现在的市场价格是七十万刀。如果老帮菜们都想出租房子养老，谁说这三套房不会涨到九十万呢。这正应了我看的那本书，在美国买屋致富。看到这里，心动了吧。看到房子快下手啊。

慢！君不见2008年前几年买房子的，亏得当掉裤子还还不了债。问题在于投资房产也象投资股票，关键在低价买入，高价卖出。那本书里教一个方法，如何估计房子是否值得投资去买。如果房子要价在这幢房子年租金的七倍以下，那么赶快买下来。房价如果高于十倍年租金那就太贵了。七到十倍之间，则具体情况具体分析。其考量是，如果你把钱存银行定期存款，可获利百分之七，而你吃吃力力买房租房才获利百分之十，即十倍于年租金，那似乎很不值。七倍于年租金，即获利百分之十四，看来是值得拣这个麻烦。那本书出版在1980年前后。那时的银行利率是百分之七，三十年按揭百分之九。而在目前按揭百分之四的情况下，银行定期利率百分二以下, 这又应当如何估算? 七倍和十倍大概不再适用了吧。而且三数年后的按揭又会是多高呢？

让我回到前文的二位同学。他们买房出租养老的打算行得通吗？我对那医生说，我举个例子给你看。我的儿子也是做医生，这几年手里积了几个钱，痒痒的。看到我几千几千收房租，他也想买房出租。他媳妇更是跃跃欲试。我跟儿子说出租房子挣的是辛苦钱。要动心动计。你一小时收入二百五十刀。要赚也凭你的专业去赚，那才是easy money。象绝大多数做儿子的一样，他不听老子的话。在市中心买了一个公寓二十万刀。还贷款十五万刀。那是2009年。按揭利率百分之三不到。我每次去看孙子，总要帮忙做点什么。马桶漏水，脸盆下水不畅，浴盆下水不畅，换插座，等等。儿子哪有心思干这等事。雇人来做吧，你一共才收一千三百刀的房租，还赚什么呀。可是你别说他蠢。上个月，卖给他公寓的地产经纪打电话来问他，是否有意思把公寓卖了，估价在三十五万刀上下。不行不行，我忙给他拦下，我和你妈要来住。要卖卖给我们。价钱便宜点你还可以少交一点税。我想说的是，出租和投资房产不是同一会事。赚租金是吃力事。收入高的人不屑去做，也不应该去做。而投资房产是低的买进，高时脱手。和股票一样，凭的是实力和眼光。我儿子是歪打正着。南加州的两个同学在2009年在拉斯维加斯各自买了六.七套房子，每套才五六万刀。那才显示眼光和实力。这是教训四，莫待无花空折枝, 情愿等到来年山花斓缦时。