易憲容 原中國社科院金融研究所金融發展室主任

當前中國房地產市場是世界歷史上最大的泡沫，當樓市下滑就成了主要的宏觀風險。大家心知肚明泡沫的嚴重性，為何中央政府下不發決定來調整？最為核心的問題是，政府宏觀經濟政策至今無法擺脫房地產宏觀調控的工具性。房地產作為整個經濟增長的宏觀調控工具，經濟過熱時，就採取手段讓房地產增長收縮；經濟放緩，又出台政策刺激房地產投資。

當前經濟增長下行壓力增加，便默許地方政府全面放開早些時候採取的宏觀政策，允許居民可購買更多套住房，強制銀行放鬆信貸，採取優惠讓更多投資者再次入市，目的是讓房地產市場的賺錢效應重新刺激住房市場增長，保證GDP穩定增長。

為何政府對房地產宏觀調控的工具性依依不捨？這與中國經濟增長模式、政府行政構架、土地制度及住房交易制度等方面有關。

儘管在十八大後要求調整，並在十八屆三中全會決定有清楚的表述，即追求高效率有質量的GDP，但現實與這個要求相差很遠。以信貸過度擴張來拉動的房地產增長仍然是當前GDP的主要內容。因此，當房地產市場一出現周期性調整，房價些許下跌，經濟增長下行壓力便愈來愈大，銀行信貸風險、地方債務風險、整個宏觀經濟風險都暴露出來。由於沒有人願意或敢承擔這些風險，政府不得不重新採取行政干預的方式來阻止房地產市場調整，紛紛出台救市政策。

其次，地方政府對土地有絕對權力，土地財政成了地方經濟快速發展的最大動力。在現有金融制度下，土地抵押融資可成為地方政府低成本或無成本從銀行或金融機構獲得所需要資金的最好工具，使得地方政府城市基礎設施建設規模愈來愈大，這樣不僅推高當地的GDP，也在不斷地推高土地價值或土地溢價，同時推高當地的房價。GDP及土地財政上去了，房價上漲了，城市表面上繁榮了，地方政府在短期內業績也上去了，豈能放棄？

此外，房價之所以會這樣高，很大程度與政府的房地產交易制度存在嚴重缺陷有關。中國住房市場稅收制度落後，無論是住房交易稅、住房交易所得稅都極低，物業稅也沒有徵收，使房地產市場成了少數人暴富賺錢工具，製造GDP繁榮。

由於目前政府還沒有制定一套中國房地產發展的長效機制，也就不存在穩定房地產市場的可選擇方案。無論是房價下跌可能引發的金融體系風險，還是經濟增長下行所面臨的周期性調整，政府要化解這些問題的最好方式就是重啟增加住房投資。

可見，房地產的工具性與中國的經濟增長模式、政府績效考核制度、土地制度及住房交易制度等方面有關。這些方面不改革，政府擺脫房地產的工具性是不可能的，成為當前改革的最大障礙，也是未來中國經濟增長的最大風險。