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千代一中:德國人果真比其他民族聰明
送交者: 千代一中 2015年01月13日09:39:56 于 [茗香茶语] 发送悄悄话

德國人果真比其他民族聰明


photo of Kana Tsuigihara

今天在网上看了一則新聞報導, 標題是 [中国有何不敢到德国炒房], 以下是該文的部份內容:

****BWCHINESE中文网专栏作家、每经智库专家蔡慎坤认为德国政府并不把房地产作为经济增长的支柱产业,而是作为社会福利机制的关键一环,特别是与民生息息相关的住宅建设是德国楼市稳定的最重要原因。德国宪法明确规定了德国是一个高福利国家,与医疗、教育一样,保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。因此,各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价,来增加政府的房租收入或税收收入,德国也没有任何一个地区的支柱产业是房地产。 德国房地产调控的核心思想是反对住宅空置,反对把住宅作为投资炒作的对象。为此,国家从立法、税收、金融、估价、租赁、补贴等多个方面采取了综合措施。这些措施以我们今天的眼光来看,甚至过分严厉,然而效果却十分显著。供求关系对价格起着决定性作用,这永远是稳定房价的第一要素。蔡慎坤认为在市场经济中,如果房子紧缺,那么价格一定会上涨,其它什么手段都没有用。德国各级政府重视民生,将房地产市场定位为消费市场,而非投资市场,无论在联邦还是州、市及村镇层面,政府都按照人口需求,制定建房规划,目的是能够为每个家庭提供一套住房。 目前,除了大城市因为人口多,建房速度赶不上人们的需求,在大多数乡镇地区和中小城市,住房短缺的现象几乎看不到,有些地方甚至因为人口萎缩,出现住房空置。无论在联邦还是州、市及村镇,都有详尽的建房规划,住房建设依据人口需求而定,基本满足每个家庭有一套住房的需要。完善的房屋租赁市场,为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国许多城市在二战中被摧毁了,战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下,公共、合营与私人开发商仅用几年便建成了数百万套出租房。租房市场受到严格监管,租户受到一整套法律的保护。德国有严格的租房法,出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目前,德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,年轻人中77%都是租房族,在一些大城市,租房比例甚至更高。

德国政府通过严厉的税收政策来抑制各种投机行为。在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价1%—1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。

如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7转让,其综合税率更高达50%这些严厉的税收政策极大地压缩了房产商和炒房者的盈利空间,使任何投机房地产的人几乎无利可图,不得不放弃在德国炒房。德国法律还规定,如果地产商制订的房价超过合理房价20%,即超高房价,构成违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价没有降到合理范围之内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过合理房价50%则为房价暴利,便触犯了《刑法》,构成犯罪,可以判3年徒刑。些法律不仅抑制了德国炒房者的投机行为,而且还有效抵制了海外炒房扰德国房价市场稳定的投机行为。 ****

回顧香港的[佔領中環邉�], 其中一個重要的原因, 就是從港英政府沿用至今的高地價, 和高房價政策造成的人心不滿, 年青人看不見將來, 買房居住固然是絕對無望, 就業也很困難, 由工作而得的微少收入, 連日常生活開銷都僅僅夠, 想要存夠首期買房等於買彩票中頭獎那樣難. 年青人不上街抗爭又有什麼渠道去渲洩不滿和無助.

香港有今天的局面, 港英政府和特區政府的高房價政策是罪魁禍首外, 產惡霸的巧取豪奪也是幫兇, 香港市民當年反對首任特首董建華的八萬五房屋政策, 以致董特首在意興闌珊下因腳痛下台, 香港市民的自私無知也是罪該萬死的.

其實英美加的政府, 可以讓房價隨意上升, 造成國民置業難的情況, 和政客們期望從高房價中增加稅收外, 容許外國炒家來投機買賣房地產也是無知和短視的, 將來必定無法應付因高房價而帶來的社會動盪.

說德國人聰明, 除了政府有遠見的房屋政策外, 德國政要對世界局勢的評估也是有真知卓見, 當歐盟各國因制裁俄羅斯而沾沾自喜的時候, 德國的副總理加布里爾卻提出 衰弱的俄羅斯很危險”, 真是眾人皆醉他獨醒. 當東德和西德和平統一後的二十年, 中台和南北韓的統一還是遙遙無期. 你能夠不承認德國人比其他民族聰明嗎.

千代一中

寫於 2015 1 13

: 以上原創文章, 衹屬博主個人意見, 所述人物, 故事與觀點, 未經科學孝証, 如欲轉載, 請注明出處.

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  欧洲国家都差不多是那样,炒房大妈没戏  /无内容 - oops 01/13/15 (43)
        看看谷开来,买的起也养不起。穷酸死了。  /无内容 - oops 01/13/15 (34)
          花点装修维护费,就割肉一样。  /无内容 - oops 01/13/15 (47)
            你太牛叉了。连谷大妈也被你扁成这样。佩服啊。  /无内容 - k19 01/13/15 (37)
              这种绿林出身的,也就你个破落户会仰视。  /无内容 - oops 01/13/15 (26)
                你是皇室后代。顶礼膜拜!  /无内容 - k19 01/13/15 (28)
      在我们这儿就是买不起。狗屁  /无内容 - oops 01/13/15 (31)
  德国住房是不行的。 - 老帽 01/13/15 (277)
    不可能吧,他自己舍不得租好的。  /无内容 - oops 01/13/15 (65)
          我们的城市化程度也很高,你们才只有个破郊区。  /无内容 - oops 01/13/15 (46)
            你懂啥叫suburban吗?  /无内容 - k19 01/13/15 (33)
              你大概不知道,法国农村比你们重庆市市政水平都强哦  /无内容 - oops 01/13/15 (35)
                哦。你知道重庆长啥样吗?你这蠢婆娘。  /无内容 - k19 01/13/15 (31)
              就是城乡结合部。哈哈哈  /无内容 - oops 01/13/15 (49)
            我们农村都比你们城市好。  /无内容 - oops 01/13/15 (32)
              是啊。穆斯林都喜欢法国。哈哈哈哈。  /无内容 - k19 01/13/15 (28)
          那是老Q他们那儿。  /无内容 - oops 01/13/15 (26)
          上海人挤惯了。四代同堂到法国跟到了天堂一样。 - k19 01/13/15 (65)
            我国内家里确是四世同堂,不过我们是一整栋。赫赫。 - oops 01/13/15 (56)
              我靠四世才一栋,还把你美的。我们这一世一栋都嫌挤的慌。  /无内容 - k19 01/13/15 (40)
                你那个空中大院住到过的话,应该已经被枪毙了哦  /无内容 - oops 01/13/15 (34)
                  阿乡吹牛人不要脸的  /无内容 - oops 01/13/15 (27)
            你要比?算了吧,上次梦难都不好意思了。  /无内容 - oops 01/13/15 (34)
              是啊你和NZ那种乡下比。自然很自豪。 - k19 01/13/15 (40)
                他们住的比你大。  /无内容 - oops 01/13/15 (27)
          你家人均多少吧,拿出来溜溜  /无内容 - oops 01/13/15 (42)
            不敢。我连谷开来的皮毛都比不上。你那么扁她。我还敢?  /无内容 - k19 01/13/15 (31)
              看看  /无内容 - oops 01/13/15 (30)
            一个吃软饭的成天就知道吹破天  /无内容 - oops 01/13/15 (35)
              怎么也不会吃你这蠢婆娘吧。滚。  /无内容 - k19 01/13/15 (28)
          康斗都差不多。郊区独立住房差别较大。米国的明显大一号  /无内容 - 全伊 01/13/15 (66)
            美国还有几个不住在suburban?洗碗的都在downtwo - k19 01/13/15 (38)
              你住不起城里,这大家都知道。哈哈  /无内容 - oops 01/13/15 (24)
              不一定。现在年轻一代又开始流行住城市当寓公了。  /无内容 - 全伊 01/13/15 (43)
                现在的年轻人买的起吗?  /无内容 - k19 01/13/15 (37)
                  美国年轻人也开始流行啃老坑爹了,和上一代很不一样聊  /无内容 - 全伊 01/13/15 (35)
                    不对。是时代不同了。  /无内容 - k19 01/13/15 (29)
            真正比较小号的是日本住房。10到20多平米一家很普遍 - 全伊 01/13/15 (84)
              香港更离谱。根本不是人过的日子。  /无内容 - k19 01/13/15 (44)
                你还是拿你没住过的地主房出来现吧。神经病一个!  /无内容 - oops 01/13/15 (31)
                今天你心情是不是特别好啊,哈哈  /无内容 - 雪山下的绛珠草 01/13/15 (39)
                  这里被3俩个疯子占了。  /无内容 - k19 01/13/15 (32)
              大车店都小两号,箱子都打不开盖。  /无内容 - 胡鲁 01/13/15 (29)
            美国内陆城市都没法看,基本上窗户都订山河板。  /无内容 - 胡鲁 01/13/15 (30)
              对。非常粗陋很没品位。欧洲的房子比较有情调。  /无内容 - 全伊 01/13/15 (47)
                欧洲也要看哪里。希腊的很破,瑞士的很好,德国的没见过。  /无内容 - 老帽 01/13/15 (58)
                  你们完全错了,住房面积可能还是希腊比瑞士的好。赫赫。  /无内容 - oops 01/13/15 (40)
                    我说的是破,不是说大小。 - 老帽 01/13/15 (39)
                      你到瑞士租租看,同样钱还差的多呢。德国倒是价廉物美。  /无内容 - oops 01/13/15 (42)
                        德奥瑞相比,瑞士是最差的。  /无内容 - oops 01/13/15 (33)
                          德瑞都是,乡下也大量住公寓。  /无内容 - oops 01/13/15 (24)
                          奥地利要看地方,大城市也破,小地方可能很好。  /无内容 - oops 01/13/15 (23)
                      你自己舍不得花钱,住的破地方么  /无内容 - oops 01/13/15 (37)
                        老海皇,会省钱是一大特点。  /无内容 - 老帽 01/13/15 (29)
                    瑞士只是老中啊老印们想象中的好,其实比周围邻国差  /无内容 - oops 01/13/15 (38)
                      除了收入高点,其他都不好。东西死贵,城市也不漂亮。  /无内容 - oops 01/13/15 (43)
                  我主要指德英法三国   /无内容 - 全伊 01/13/15 (38)
                    就是都比你们的木板房嗲啊。  /无内容 - oops 01/13/15 (34)
    窒雅何需大 - 千代一中 01/13/15 (86)
      难道房子小, 車子小, 奶子更小, 腦子就大了?逻辑在哪里?  /无内容 - k19 01/13/15 (35)
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