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千代一中:德國人果真比其他民族聰明
送交者: 千代一中 2015年01月13日09:39:56 于 [茗香茶语] 发送悄悄话

德國人果真比其他民族聰明


photo of Kana Tsuigihara

今天在网上看了一則新聞報導, 標題是 [中国有何不敢到德国炒房], 以下是該文的部份內容:

****BWCHINESE中文网专栏作家、每经智库专家蔡慎坤认为德国政府并不把房地产作为经济增长的支柱产业,而是作为社会福利机制的关键一环,特别是与民生息息相关的住宅建设是德国楼市稳定的最重要原因。德国宪法明确规定了德国是一个高福利国家,与医疗、教育一样,保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。因此,各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价,来增加政府的房租收入或税收收入,德国也没有任何一个地区的支柱产业是房地产。 德国房地产调控的核心思想是反对住宅空置,反对把住宅作为投资炒作的对象。为此,国家从立法、税收、金融、估价、租赁、补贴等多个方面采取了综合措施。这些措施以我们今天的眼光来看,甚至过分严厉,然而效果却十分显著。供求关系对价格起着决定性作用,这永远是稳定房价的第一要素。蔡慎坤认为在市场经济中,如果房子紧缺,那么价格一定会上涨,其它什么手段都没有用。德国各级政府重视民生,将房地产市场定位为消费市场,而非投资市场,无论在联邦还是州、市及村镇层面,政府都按照人口需求,制定建房规划,目的是能够为每个家庭提供一套住房。 目前,除了大城市因为人口多,建房速度赶不上人们的需求,在大多数乡镇地区和中小城市,住房短缺的现象几乎看不到,有些地方甚至因为人口萎缩,出现住房空置。无论在联邦还是州、市及村镇,都有详尽的建房规划,住房建设依据人口需求而定,基本满足每个家庭有一套住房的需要。完善的房屋租赁市场,为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国许多城市在二战中被摧毁了,战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下,公共、合营与私人开发商仅用几年便建成了数百万套出租房。租房市场受到严格监管,租户受到一整套法律的保护。德国有严格的租房法,出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目前,德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,年轻人中77%都是租房族,在一些大城市,租房比例甚至更高。

德国政府通过严厉的税收政策来抑制各种投机行为。在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价1%—1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。

如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7转让,其综合税率更高达50%这些严厉的税收政策极大地压缩了房产商和炒房者的盈利空间,使任何投机房地产的人几乎无利可图,不得不放弃在德国炒房。德国法律还规定,如果地产商制订的房价超过合理房价20%,即超高房价,构成违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价没有降到合理范围之内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过合理房价50%则为房价暴利,便触犯了《刑法》,构成犯罪,可以判3年徒刑。些法律不仅抑制了德国炒房者的投机行为,而且还有效抵制了海外炒房扰德国房价市场稳定的投机行为。 ****

回顧香港的[佔領中環邉�], 其中一個重要的原因, 就是從港英政府沿用至今的高地價, 和高房價政策造成的人心不滿, 年青人看不見將來, 買房居住固然是絕對無望, 就業也很困難, 由工作而得的微少收入, 連日常生活開銷都僅僅夠, 想要存夠首期買房等於買彩票中頭獎那樣難. 年青人不上街抗爭又有什麼渠道去渲洩不滿和無助.

香港有今天的局面, 港英政府和特區政府的高房價政策是罪魁禍首外, 產惡霸的巧取豪奪也是幫兇, 香港市民當年反對首任特首董建華的八萬五房屋政策, 以致董特首在意興闌珊下因腳痛下台, 香港市民的自私無知也是罪該萬死的.

其實英美加的政府, 可以讓房價隨意上升, 造成國民置業難的情況, 和政客們期望從高房價中增加稅收外, 容許外國炒家來投機買賣房地產也是無知和短視的, 將來必定無法應付因高房價而帶來的社會動盪.

說德國人聰明, 除了政府有遠見的房屋政策外, 德國政要對世界局勢的評估也是有真知卓見, 當歐盟各國因制裁俄羅斯而沾沾自喜的時候, 德國的副總理加布里爾卻提出 衰弱的俄羅斯很危險”, 真是眾人皆醉他獨醒. 當東德和西德和平統一後的二十年, 中台和南北韓的統一還是遙遙無期. 你能夠不承認德國人比其他民族聰明嗎.

千代一中

寫於 2015 1 13

: 以上原創文章, 衹屬博主個人意見, 所述人物, 故事與觀點, 未經科學孝証, 如欲轉載, 請注明出處.

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