房价为什么下跌

李 郡

近来流传着一个耐人寻味的段子：过去那些被认为“不求上进”的人，反倒成了如今社会的赢家，因为他们没有房贷；而当年意气风发的房产投资者，如今却在高额负债与焦虑中挣扎。许多人不理解：过去高价购入的房子，怎么会突然变成“烫手山芋”？既卖不掉，也无力继续持有。究竟发生了什么？

事实上，当下房价的普遍下跌是多重因素叠加的结果，包括经济大周期、全球化退潮、逆城市化趋势，以及供求关系的剧变。

一、经济大周期的必然作用

房地产从来不是独立于经济之外的孤岛，它与宏观经济周期紧密绑定。

过去二十多年，全球化和城市化驱动下，世界经历了近百年来最长、最稳定的增长周期。就业充足、收入上升、人口涌入城市，房地产处于高度繁荣期。

但从 2023 年起，世界经济进入新的衰退周期：

             •就业机会减少

      •家庭收入下降

      •不婚不育群体扩大

      •年轻人对买房热情明显下滑

当需求因经济下行而持续萎缩，房地产自然进入下跌通道。尤其是，在经历超长繁荣期之后，随之而来的衰退往往时间更长、波动更深。房价的调整，也因此更难在短期内逆转。

二、全球化退潮与“逆城市化”的冲击

过去 20 多年，全球化是推动亚洲、特别是华人世界住房需求暴涨的关键力量。

全球化带来的是什么？

      •    制造业转移

      •    海量就业机会

      •    农民工进城

      •    城市人口迅速扩张

      •    教育、医疗、商业设施集中到大城市

房价里包含的，并不仅是水泥砖瓦的成本，而是：

工作机会、教育资源、社保体系、医疗环境、商业配套……

这些“溢价”才构成了房价的主体部分。

然而，如今全球化退潮、产业外移、城市吸引力下降，随之带来逆城市化趋势：

      •    工厂关闭或搬离

      •    城市岗位减少

      •    农民工回流家乡

      •    青年离开大城市寻找更低生活成本的地区

当支撑房价的“城市溢价”消失，房价就会回落到接近“建筑成本本身”。

这也是为什么部分城市房价跌幅如此惊人——因为价格中原本被寄托的预期与价值，已经不复存在。

三、供应过剩：被透支的房市与成为牺牲者的投资者

过去 20 多年，中国和许多经济体的城建速度惊人，而主要资金来源正是无数购房者、投资者的首付款和房贷。

可以说：

城市扩张的红利由政府获得，压力却由房产投资者承担。

投资者被城市管理者的乐观叙事和价格预期推动着不断买入房产，而城市政府受益于：

      •    土地财政

      •    房地产税费

      •    城建拉动政绩

      •    公务员收入大幅上涨

与此同时，市场却积累了庞大过剩：

      •    大量新城入住率偏低

      •    城乡人口增速下降

      •    二手房上市数量激增

      •    新房供应多年超出实际需求

市场在高峰期被透支，后续需求却不足以托住供给。

结果就是，房价只能下跌。

结语：一个时代的结束

许多当年的房产投资者如今满腹疑惑：

昔日那些买不起房的人，如今无贷无忧，反倒活得轻松；

而自己当年“上进”“努力投资”的行为，却换来了沉重负担与焦虑。

真相是：

房价下跌不是个体的问题，而是时代的问题。

大周期的变化、全球化的逆转、产业结构调整，以及供求关系的反转，构成了今天的房价逻辑。

在结构性转折面前，个人的努力和选择往往显得微不足道。

理解这一点，可以帮助许多人卸下自责与焦虑，也看清一个时代的终结：

过去的房地产神话，已经不复存在。