昔日上海灘外國房地產商及其買辦
“買辦”是外商來華貿易應運而生的特殊階層。在我國係指外國資本家在舊中國設立的商行、銀行等所雇用的中國經理。在清初，買辦系專指為居住廣東商館為外商服務的中國公行的採買人或管事人；鴉片戰爭後，因廢止了公行制度，外商乃遴選當地中國商人代理買賣，故稱“買辦”。

1843年上海開埠後，外國冒險家湧來上海淘金，他們既要在這裡立足，首先必須占有土地，以供建房使用，於是出現了“土地章程”，從而有了租界。但是根據土地章程向國人永租土地並非輕易可得。由於外人對漢語和上海方言一時不易學會，且不諳此間風土人情，舊中國的金融制度如錢莊、票號的辦事手續他們也不易搞清，加上度量衡制度及貨幣銀兩的換算複雜而不統一，如果他們不在國人中物色買辦為其助手成為其代理人，就寸步難行。所以把舊中國的買辦稱之為外國侵略者對中國人民剝削、掠奪的幫凶並不過分。

外國商人在我國從事貿易幾乎遍及各行各業，當然其趨向和選擇須視行業的利潤厚薄以定取捨。上海房地產行業的形成和開發為什麼先從外商開始，這主要因為房地產的高利潤對他們產生了強烈吸引力的緣故。他們看準了上海是一塊寶地，城市發展的前途不可限量，便競相投資開發。其中首先是英國商人，他們很快便跳出永租土地原只可作自用的圈子，擅自修訂《地皮章程》，在從事原先業務的同時，兼營房地產業。其中以怡和洋行和英美煙公司可為代表。他們甚至在各擁有大量出租房地產外還搞投機買賣。

在高額利潤的吸引下，大批外商房地產公司便如雨後春筍般地紛紛出現於上海灘上。如英商業廣地產公司，早期的資本僅規銀一百萬兩，但通過發行債券與金融資本相結合等手段，其經營資金常為其資本的幾十、百倍。又如早期從事販賣鴉片、軍火、棉麻發家的(英籍猶太富商沙遜所開設的)沙遜洋行，也在經營地產獲利更多的吸引下，把資金的大部迅速轉向房地產，曾先後組建了華懋地產公司、上海地資投資公司、遠東和三新等多家專業房地產公司，建造了高禮文公寓、華懋公寓(今錦江飯店南、北樓)等高層建築物以拓展投資開發業務。

再如法商中國建業地產公司於1920年成立時資本僅規銀二十萬兩，因連年得利，至1933年資本已膨脹至美金280萬元，而實際資本又為資本的數十倍，建造了畢卡第公寓(今衡山賓館)淮海大樓等樓宇。還有如美商普益地產公司，1925年來滬創設時資本僅52萬美元，數年內即擁有卜鄰，大華等精美公寓和四川中路110號辦公大樓等產業，資產達原投資數的幾十倍。

他們之所以獲得如此成功，除依靠帝國主義特權外，毫無疑義與他們所雇用的買辦有直接關係，而買辦的精明幹練和對洋人雇主的忠誠尤為關鍵。與所有的洋人大班一樣，無論是兼營或專營房地產業的外商，無不以聘得既忠誠於雇主，又能長袖善舞、具有縱橫捭闔魄力的強人為物色之對象。尤其因房地產經營還不同於一般商品的銷售，向國人永租土地必須與中國官府打交道，非取得地方紳董、地保的支持不可。當然對主子的忠誠矢志仍是先決條件。

外國雇主尤其是英商洋行的大班，習慣上傾向重用買辦世家。例如怡和洋行公和祥碼頭公司老買辦顧某故世，外國大班迫不及待地把顧某的正在學校就讀、不足二十歲的兒子招來委以重任成為最年輕的買辦。為了使其矢志忠誠地為洋行服務，曾把怡和洋行甚為可觀的出租房屋交給他以他的個人記名組成“Ｘ記經租處”經租管理，既賦以權，又予以利，用來堅定其意志。又如英商滙豐銀行著名買辦席正甫家族，祖孫三代相傳，也出於同一原因。

但是買辦層次中仍不免有羽毛豐滿遠走高飛自謀發展的。如英商業廣地產公司的孫春生，他是業廣老買辦孫某之侄，十五歲入業廣買辦間為練習生，以機智伶俐為儕輩冠，加上乃叔近親世系等關係，滿師不久即成為高級職員，旋又升為公司副經理(見1946年8月26日《申報》)，因當時的洋行買辦亦稱華經理，孫遂以華副經理身份儕身於買辦之列，但孫春生並不以此為滿足，當他熟悉了中、外客戶和有關房地產的業務和法規以後，於1925年即辭去業廣公司的職務，獨資創設錦興地產公司，除不能象外商可辦理永租契(即通稱的道契)掛號業務外，其餘如房地產投機買賣、建屋出售和出租、代理經租、工程設計、營造建築和租地造房等無所不辦。且其經營的方式方法甚至較洋行還靈活便利，故發展得很快，為同行矚目。他曾先後與幾十家行莊通信貸往來，最多時可以透支一、二百萬銀兩，營建並擁有錦興大樓、太陽公寓等優美建築和百餘幢里弄住宅出租或出售。

又如英商泰利洋行買辦陸仲甫，他原是因老買辦陶敬齋死後，兒子陶善蓀繼承父業，因年輕缺少經驗而聘來與小陶合作的。不意陸仲甫在羽毛豐滿後，竟以買辦有權動用買辦間存有的現金(多數是經租產業中收得的房租留待結帳轉交房主的現金)跳過泰利洋行私做生意。他曾勾結地保在曹家渡、小沙渡一帶購地轉賣，賺錢不少，事為外國大班所知，遂把他辭退。陸在泰利任買辦三年多，離去時已有家產五、六十萬銀元。

由買辦而成房地產商或由買辦而成為房地產大業主、成為百萬、千萬富翁的事例不一而足，如英美煙公司的買辦鄭伯昭曾在泰利洋行買辦、同父異母的兄弟李吉祥的幫助下，以勾結圖董地保代國人業主把方單轉立永租契和接受地產押款殺價收購等方式廣置房地產，以抗日戰爭以前的幣值計算，鄭氏占有的房地產價值達一千萬元以上。此外，如英商祥茂洋行買辦陳炳謙，也擁有價值數百萬元的巨額房地產，由他兒子陳其瑋經營的申達經租處，實際上是他的帳房。

外國房地產商雇用國人充任買辦除出於永租土地須與中國官廳和地方封建勢力打交道，以利於賤價收購或採取威脅利誘使之達成交易外，還在於通過他們延攬客戶，進行投機買賣和代客設計、營造和代客買賣等。買辦們有的有固定工資，有的則在交易中抽取佣金，有的既有固定工資也可抽傭。

此外在外國房地產商中還有相當一部分是後起的、以代客掛號轉立永租契(即通稱的道契)為業的掛號商和接受委託經租管理房屋的經租商。他們一般缺少固定資產，因而洋行大班雇用買辦時十分注意必須是交際廣、手腕靈活的對象才能入選。如英商泰利洋行大班白蘭脫所雇用的陶敬齋就是這類人物。在陶的建議下白蘭脫定下辦理永租契掛號、代客經租建築設計、買賣地產、承做押款、代理保險等為業務範圍，而以掛號和經租業務為主。

泰利經手換領的永租契署名泰利，即由泰利洋行做掛號商，另給權柄單 (DeclarationofTrust)交業主收執。起初掛號每戶只收銀五兩，後因委託的客戶很多，提價至每戶25兩，每年還向業主收取掛號費年金；如果業主出售或把產業抵押，到掛號商處換權柄單，每筆收銀25兩。業主原永租契在別家洋行掛號被泰利拉來須另換新契即所謂大過戶時，根據買辦陶敬齋獻策不收過戶費以廣招徠，他們認為只要永租契掛在泰利名下，業主便會常常光臨，就會帶來其他業務。泰利洋行永租掛號最多時曾達三千件左右，單手續費年收入即達十萬兩白銀。

代客經租也是泰利的主要業務之一，泰利的經租費一般按租金提取2.5-5.0%作佣金，比同行要低，因為陶敬齋認為只要夠開支即可，目的是通過經租可拉客戶，爭取其他業務。所以泰利的經租業務曾是同行之冠，收入也最多，向公共租界工部局交稅也最多。他們曾把上海巨富貝潤生、周湘雲、鄭伯昭等拉來成為客戶，對三人竭盡巴結之能事，貝潤生晚年購置的房地產曾設永慶公司管理，但對外則借用泰利房票，遇有糾紛由泰利出面打官司(主要借用英商名義，可在會審公堂上占上風)。

雖然泰利在此項業務中年收入只五、六百兩銀子，但樂於辦理。故貝常有幾十萬到上百萬銀兩存入泰利，托泰利放款。另一大客戶周湘雲(曾是舊上海第一號汽車牌照的持有者)，是通過另一買辦李景韓拉來。周雇有保鏢須捐槍照，工部局警務處追問槍支來歷，想敲竹槓，周膽小怕事，遂由泰利代辦。周的小老婆告周遺棄，法院傳訊，周怕被收押，乃由李景韓轉請英國大班白蘭脫陪同出庭。周覺得泰利對他不錯而可靠，就把南京路大慶里及沿南京路西藏路轉角的全部房屋交其經租，並將這一產業的道契產證改由泰利掛號(即大過戶)，由泰利署名，從此泰利如虎添翼，業務做得更廣了。

舊中國的軍閥官僚搜括民脂民膏，積聚了大量的錢，最喜在上海租界置產，或據以自奉或出租收益，但他們既要做婊子又要樹貞節牌坊，對外還要裝着“兩袖清風”，故他們置產多用化名委託外國房地產商辦理，並以化名委託經租。要把這類客戶拉來，主要靠買辦的交際活動。上海有一家比商魯義士洋行就專做這門生意，孔祥熙在滬數十萬平方米的房屋就是以各種化名委託其經租的。還有如美商中國營業公司、法商義品洋行，他們所接受的委託經租房產中也有很大部分來引自中國的軍閥官僚，這裡就不一一枚舉了。



昔日上海灘房地產大業主(華人)

當外國房地產商利用上海租界的政治條件，從“永租”土地建房出租或出售、代客買賣、代理經租等業務中取得厚利的時候，首先引起他們雇用的買辦們羨慕，同時也導致華人中的官僚地主和富商巨賈投入房地產經營以牟利。

投資房地產獲利之大，常超出投資者的預料，因房地產是當時信貸的最可靠的擔保品，可運用籌集資金，故在本世紀二、三十年裡，即湧現出許多華人房地產投資者，尤以擁有巨資購置房地產用以出租收益和自身享受，被稱為“守業”的房地產大業主最為突出。

房地產業主中的大業主又稱大戶，1956年上海市房地產業社會主義改造時，占有房屋建築面積1000平方米以上的有2727戶，其中5000平方米以上的369戶。他們擁有各類房屋6,500餘幢，建築面積 9,308,000平方米，土地13,855畝。大業主所擁有房屋，無論從房屋的質量、數量都超過經工商登記、參加同業公會的房地產商。大業主自行雇員建立的經租帳房因不辦工商登記，不交納營業稅，帳冊不全，勞資關係不明確，租金收入全由業主自行支配。

由於房地產的買賣頻繁，占有情況經常變化，迄1956年私房社會主義改造時所存在的大業主，有些是抗日戰爭期間發了國難財而出現的新貴；有的是原“守業”大業主，幾十年來仍維持其大業主的地位不變；有些原來是有名的大業主，隨着時日的推移、經濟地位的變化已不復存在。

大業主的成分比較複雜，有舊社會下野的官僚、軍閥及其親屬；也有一些是封建地主和漢奸，更多的是工商業者。

一.官僚軍閥

一些官僚、軍閥鑑於政局變幻，出於預留退路的考慮，往往到上海租界內購地造房，營造安樂窩，又由於上海的地價隨着城市的繁榮，上升不已，購置房地產不僅有租金收益，且可得到地價上升的利益，所以他們樂於對房地產投資。晚清大吏李鴻章、盛宣懷，曾任五省聯軍總司令的北洋軍閥孫傳芳和民國時期“四大家族”之一的孔祥熙可為代表。

李鴻章除在上海法租界擁有具備亭台樓閣之勝的丁香花園外，還曾在海格路(今華山路)置有豪華住宅。後來他家還把海格路住宅改建成“海上名樓”枕流公寓，分戶出租。今南京西路人民公園對面沿街數十幢市房和後面的住房，即梅南坊也是他家所有。


華山路849號，丁香花園
上海灘最負盛名、保存最為完好的老洋房之一


枕流公寓位於華山路699-731號
西班牙式公寓大樓
上海市優秀近代建築

盛宣懷在上海兩租界(公共租界和法租界)購置的房地產更多，且多在鬧市，除用作自用的靜安寺路(今南京西路)和霞飛路(今淮海中路)兩大住宅外，把許多出租房分給子女掌管，其中有整條里弄建築群、大樓、倉庫等。


盛宣懷故居,淮海中路1517號
70 年代中日建交後，這裡成為日本國駐上海領事館，現為日本總領事的住宅。一百年來上海灘保存最好的大花園洋房之一。


孫傳芳下野後在天津租界當寓公，他在上海法租界西門路購置了占地10餘畝的西成里市、住房130餘幢產業，初委託比商魯義士洋行經租，不久收回，由其子女掌管。

國民黨政府統治時期，新的官僚、軍閥在上海租界購置房地產的更多，其中以孔祥熙擁有的房地產最好、最多，例如：今淮海中路的培文公寓、武康大樓都是四面或三面臨馬路的高大建築，其他如武康路的蜜丹公寓，南京東路的嘉陵大樓和許多新式里弄住宅不下200餘幢。


培文公寓原名培恩公寓，淮海中路453-457號
現為上海市婦女用品商店


武康大樓原名諾曼底公寓，位於淮海中路1836-1858號。
上海市近代優秀建築


南京東路99號,迦陵大樓


曾任國民政府交通部長的王伯群(他是僅次於蔣介石的國民黨軍事領導人何應欽的妻舅)，除在上海愚園路建了占地10餘畝四層豪華的大住宅(今為長寧區少年宮使用)外，還有座落泰興路56弄華嚴里全弄出租房。至於文官廳長以上，武官軍長以上在上海租界購置房地產的例子，舉不勝舉。


愚園路1136弄31號，王伯群的豪宅
上海市優秀近代建築，市文物保護單位。


二.買辦

當買辦一般均須向洋老闆交保證金，如能以房地產代替，最受洋東歡迎。所以不少買辦原是房地產業主，當了買辦後又進一步利用買辦地位經營房地產。

早在1861年就擔任英商寶順洋行買辦的徐潤，便以投資買地造屋出租牟利，至1883年他所擁有的房地產其中已建房的土地面積達320畝，未建房的土地(包括待開發的郊區農地)2900 余畝，共計建房5000餘間，為晚清同(治)光(緒)年間上海最大的房地產業主之一。

虞洽卿原是荷蘭銀行買辦，在1926-1927年國民革命軍北伐時幫過蔣介石的大忙，他擁有大樓、公寓、花園住宅、新舊里弄房屋百餘幢出租收益。南京西路著名的重華新村是從他原有自住的大花園住宅中劃出部分園地建造的。在他死後其子女把繼承所得的產業有的組織經租帳房管理，有的委託他人經租。

英商祥茂洋行買辦陳炳謙，是買辦中投資房地產最多、置產最廣的房地產大業生，申達經租處經租的包括大樓、公寓、倉庫、里弄等房屋845幢，幾乎全部是他所遺下的產業。


三.漢奸

抗日戰爭爆發，我國東南半壁淪陷後，一些民族敗類包括少數商人成為漢奸，他們在上海廣置產業，成為大業主。

原任國民黨中央宣傳部長、江蘇省教育廳長的周佛海，一貫標榜清高，自稱僅有的在上海愚園路里弄住宅一幢還是陳調元(舊軍閥，投靠國民黨後任軍事參議院院長)贈送的，但實際上自從他當了偽財政部長兼中央儲備銀行總裁後，即以其妻舅楊惺華(偽財政部總務司長兼中央信託公司總經理)出面，操縱金融、投機倒把，收贓受賄廣置房地產，除湖南路豪華大住宅和淮海中路、長樂路、高安路精緻的小洋房外，專作出租收益的沿街市房、里弄住房也有100餘幢。

曾任偽國民政府內政部長兼江蘇省長的陳群(1927年蔣介石在上海進行四．一二反革命大屠殺的劊子手，當時被稱為“狼虎成群”的陳群)在滬也購置了大量房地產，其中如遼陽路5l弄、四川北路1991號、常熟路188弄都是大花園住宅，另有出租的住房數十幢。

原來從事輪船運輸兼營煤炭購銷業務的徐貴生和捲菸產銷的丁厚卿，上海淪陷後當了漢奸。

徐貴生與日本陸軍部勾結，會同日商三井洋行合組大中聯煤號——後改稱大中聯煤炭統配處，自任總經理，統制全市煤炭運銷。他又自設大昌煤號，專營煤炭黑市交易發了大財。購置了包括占地10畝余坐落淮海中路的大花園住宅和各類市、住房160餘幢和碼頭、倉庫等特種建築。

丁厚卿原是生產“金字塔”牌捲菸的福新煙廠廠主，自擔任了偽全國商業統制協會理事和偽華中煙草統制委員會主任委員以後，壟斷煙草運銷，成為巨富，在敵偽統制煙草的三、四年內，竟買了房地產30餘處，計有大樓、公寓、市房、里弄住房424幢，還有沿着蘇州河的岸線地基17畝。

盛宣懷的胞侄盛文頤(以盛老三聞名)在晚清和北洋軍閥政府統治時期做過大官(東三省巡閱使)，1939年與日本軍方合組統制運銷煙毒的機構“宏濟善堂”，並在江、浙的大、中城市設立分堂毒害人民，1946年由首都高等法院以漢奸罪判處死刑。他在瑞金二路的特大花園住宅，占地40畝，抗日戰爭勝利後由勵志社使用，現為瑞金賓館。是舊上海最大、最豪華的住宅之一。


四.工商業者

工商業者兼營房地產而成為大業主大體上有兩種情況，一種是大量購置房地產使財產增值、保值並藉以周轉資金(可用作信貸的保證)；一種純粹為了保值盈利而買房購地，既可自身享受，更可傳子傳孫。大多數工商業者的置產動機屬於前者。

紡織業代表性人物榮鴻元(申新系統)、郭樂、郭順(永安系統)和長期從事紡織、機械工業的代表性人物嚴裕棠在上海都擁有大量房地產。

榮鴻元在陝西北路威海路北的老宅(現由各民主黨派上海市委會使用)和淮海中路的新宅(現由美國駐滬領事館使用)都是有名的建築物。此外他還擁有威海路大花園住宅和復興西路良友公寓等出租房和虹橋路占地數十畝的兩處苗圃。


陝西北路186號榮氏在滬早期寓所，人稱榮氏老宅


淮海中路1469號,美國領事館


郭樂、郭順除在南京西路有兩所對稱的獨立式花園大住宅(現由上海市人民政府外事辦公室和對外友協分別租用)外，四川北路的大型里弄永安里便是他家用以出租的產業。嚴裕棠擁有各類房達431幢，無論從質量和數量上看，都居工商業者房地產大業主的前列。


永安公司老闆郭樂的豪宅, 南京西路1418號
上海市近現代優秀保護建築

繼承工商業者祖輩遺產，依房地產的收益為主要經濟來源的大業主是後一種類型。浙江湖州絲商劉貫金生前在滬置有大量的房地產，由四個兒子繼承，各列堂名管理。其中僅劉景德堂一戶，業主劉湖涵，即擁有6層辦公大樓一座，倉庫兩所，里弄房屋630幢，抗日戰爭以前每月可收房租5萬元(此時每石白米約10元左右)。上海解放後，儘管租金水平較低，每月仍可收房租3萬多折實單位，在當時約合人民幣1.8萬元。

所有這些階層的人物，構成了舊上海房地產大業錯綜複雜的陣營。

舊上海房地產投資者──外國教會

當外國房地產商以“永租”的名義在上海購地造房以出租、獲得厚利以後，許多外國教會也跟蹤而至。他們初以傳教“布道”的需要“租”地建堂，隨之逐步蠶食教堂周邊的地塊造屋出租，後來乾脆選擇最有可能成為鬧市的地區，利誘當地的土地業主，取得“永租”地塊後，轉由他們所屬國家的領事，照會中國政府(清朝時期的上海道台衙門、民國以後為外交部駐滬交涉員公署和後期的土地局等)頒發“道契”權證，按照“地皮章程” 向中國政府交納屬於錢糧、地稅性質的“年租”而合法化。

但是一貫隸屬於羅馬梵蒂岡教廷、天主教系統的首善堂，居然違背“地皮章程”的規定，繞過中國政府，在法國駐上海領事的包庇下，以該堂具有法國國籍，竟由法國駐滬領事單方面向該堂發給“永租”土地的權證——當時習慣上稱為“公館契”，區別由中國政府根據有關國家駐滬領事的照會核發的“道契”，置中國政府的抗議而不顧，成為外人在上海“永租”土地中突出的怪胎。

迄1949年上海解放時，外國教會在上海占有土地近5,000畝，建房8,000餘幢，建築面積達150餘萬平方米，致為外人在上海房地產總數的20.6%，其中以天主教系統所屬的教堂為最多。

從使用情況來看，外國教會擁有的房地產中屬於自用的僅占13%左右，絕大部分用以出租收益，其中也以天主教系統的出租房占其全部產業的92%為最突出。且如首善堂、修德堂、方濟堂、三德堂、望德堂，他們的傳教地區都不在上海，但都在上海設有管理其出租房地產的機構，儼然是掛着教會名義的房地產商。


普愛堂在上海的房地產

天主教系統中還有一個普愛堂，它既隸屬於羅馬梵蒂岡教廷，又掛有比利時國籍，早在1880年前後，即委託他人在上海置辦房地產。通過逐年積累，至1949年上海解放時已擁有市區土地130餘畝，建造3房屋400餘幢(座)，建築面積達10萬平方米。

如著名的陝西南路復興中路口的金亞爾培公寓大樓群，今名陝南村，就是以紀念比利時國王亞爾培而命名的，門前馬路也定名為亞爾培路(今陝西南路)。


陝西南路157-187號 , 陝南村(金亞爾培公寓、皇家花園)
占地面積16,700平方米，建築面積23,147平方米，民國19年建。磚木結構。村周環以汰石子半月形牆柱，配以鐵條分隔的籬笆牆；村內布落同型雙單元4層公寓16幢。蝶形點狀，室內通風採光良好，全村綠化帶1,600平方米。現居民使用。
上海市優秀近代歷史建築



森內飯店(克萊門公寓), 復興中路1363號。
上海市優秀近代歷史建築


華山路229-285弄, 大勝胡同
上海市優秀近代歷史建築

此外普愛堂還擁有復興中路森內飯店公寓大樓和華山路大勝胡同(著名物理學家楊振寧教授舊居所在地)等產業，都是有名的優秀建築物。


首善堂出租的土地最多

外國教會不僅經營建房出租，還經營土地出租牟利，出租的土地租期長短不一，設定的條件也各有千秋；有的租期屆滿後拆屋還地，有的屆期把地上房屋收歸已有。地租額按地價增長而追增，最多的有每畝年租高達數萬銀元的。

首善堂出租的土地最多，條件也最苛刻。如1897年把坐落上海南市高昌廟沿黃浦江的灘地100畝租給清朝政府的官方機構江南製造局，用以搭建專供工人居住的棚屋，議定每畝年租1000銀元，以15年為期，期滿可續租，但續租時首善堂居然要把年租提高5倍，至 1923年又要照已調高的租額增租1倍，因製造局無力負擔如此高租，只好退租，數千工人無家可歸，顛沛流離，慘不忍睹，當時輿論曾指責:“首善堂其名稱以善為首，如此行徑，不知善在何處?”

1926年這個首善堂將一塊面積3.121畝的基地出租與國人陳渭泉建造渭義坊住房32幢，議定年地租前 10年16,200銀兩，中期10年年地租為17,200銀兩，後10年年地租為19,200銀兩，租期共30年，當時上白粳米每石(156市斤)僅 5-7兩，儘管如此高額地租，首善堂還是與陳渭泉議定租地期滿地上建築物無償歸土地出租人所有。

此外，如金陵中路的恆茂里、西藏中路的久安里，新永安街的永安里也是該堂將土地出租與人造屋，既收高額地租，租地期滿復可取得地上大片建築物的。

接受房地產抵押而放款同為外國教會經營房地產牟利的手段之一。當租地造屋人資金不足，出租土地的教堂便以接受房屋抵押而對他放款。為上海山東南路延安東路口的壽康里基地的租地造屋人天福公司因缺乏部分造屋資金於1925年向土地出租人首善堂借銀65000兩，即以地上尚待完工的房屋作抵，定期8年，年息9%。在首善堂的盤剝下，天福公司終告不支，至1937年不得不把壽康里的房屋全部交給首善堂抵充債務。

又如在中國航運界居領袖地位的三北輪埠、輪船公司，也曾因資金短絀把自置自用的廣東路四川路口的一座辦公大樓出抵與三德堂貸款，因一時無力歸還，該大樓幾為三德堂所攫取，只因三北輪埠、輪船公司是全國性的航運企業，在國內幾處重要港口均設有輪埠碼頭、倉庫等設施，在國內、國際均有影響，主持人是大買辦虞洽卿，又是全國性的工商界代表性人物之一。於是，乃由天主教會中某華籍重要人物出而協調，才免遭厄運。

外國教會還經營“道契”掛號業務，除自身經由所屬國籍的駐上海領事，在向中國人“永租”得土地後照會中國政府取得“道契”產證外，還代他國僑商和無國籍的外僑，甚至弄虛作假也代中國商民，以其所屬某外國籍教堂名義“永租”土地，使這些產業在名義上屬某外國籍的教堂所有，習慣上稱為代客掛號，代以收取掛號費，成為掛號商 , 實際產權另有歸屬，而在手續上則由作為掛號商的教堂真正的產權人出給“權柄單”存執。

以後該產業如有出賣或產權移轉時均在掛號商處辦理簽證隨戶，掛號商則收取一定的過戶費，遇有該產業的權利糾紛涉訟時，居然可以按涉外案件由該教堂所屬國的駐上海領事參加的“會審公堂”審理，儼然為當事人提供一頂冒充某外國僑商身份享有“領事裁判權”的保護傘。

注1：地皮章程，又稱“租地章程”。系清朝道光二十五年(1845)十一月由“欽命江南海關分巡蘇松太兵備道”道台宮慕久應英國駐滬領事的請求而訂立。主要內容是允准英國僑商可在劃定的地區租地造房。別國人在議定租給英國僑商建房的地區內租地建房，均應與英國僑商一體遵守章程之規定。清咸豐四年(1854) 復 有英、法、美租界租地章程的訂立，該兩章程的簽訂，曾被視為開闢上海租界的依據。

注2：公館契：在舊上海時期，市民對英、法駐滬領事署習慣上稱“X國領事公館”，當時法國駐滬領事署不經照會中國政府擅自允准本國僑商向中國人永租土地，由該國領事署對永租土地人發給永租契存執該契曾被稱為“公館契”。法駐滬領事署這一行徑因背違有關定章，所發的“公館契”曾不為中國政府所承認。



舊上海地皮大王──程霖生破產記

1931年，工部局估計的上海租界地價，平均每畝銀26,909兩，比開埠之初升值2041.7%。這一年，上海房地產全年交易額達到1.83億元，創下歷史新高。

這一年，上海地產大王哈同去世；程霖生隨即成為新的地產大王，但是因為投機黃金失敗，富可敵國的程氏家族竟然一夕崩潰；而一向穩健的周湘雲家族不炒作、不投機，捂緊手中的地產，歷經風雨不倒，上海灘人稱“鐵派”，成為真正的地產大王。

程霖生的父親程謹軒曾是舊上海數一數二的大財主，擁有房地產價值達規銀一千餘萬兩，月收房租達數萬銀元，人稱“沙(沙遜)哈(哈同)之下，一人而已”。但是當他死後，由於兒子程霖生、孫子程貽澤揮霍無度，加上投機失敗，終於招致破產。

根據1931年程氏債權人集團對其負債清理的帳目，以其房地產抵押的負債計規銀14,377,596兩，信用借款負債達6,315,261兩，合計達規銀20,692,857兩之巨。由於程氏的欠款，絕大部份來自金融界，一旦無力歸還，無形中凍結了銀錢業流動的資金，餘波所及，不僅影響房地產業界，甚至還波及整個工商業，而昔日一擲千毫無吝色的大老闆，也不得黯然淚別其精心設計、富麗豪奢的華貴住宅了。


一、程氏成為上海巨富的秘密

本世紀初，程霖生之父、工匠出身的程謹軒在上海營造業中已小有名氣，自從他在承包客戶委託施工中，結識了沙遜買辦寧波籍的李某後，通過李氏的引介已能與洋大班直接洽談業務而逐漸取得信任；雖未取得買辦桂冠，但其聲勢和辦事的果斷與氣魄，已凌駕於買辦之上，成為買辦間管事。此後他就得以憑藉洋主子的權勢和財力從事房地產投機成為巨富。

程謹軒又名程謹齋、安徽省歙縣人，原是木工手藝匠人，因幼年出過天花，面頰上有少數麻點，人稱“麻皮木匠”或稱“程麻皮”。緣在清咸豐年間，太平軍席捲中國東南半壁，上海發生“小刀會”起義，城廂內外和鄰近州縣的官紳地主，紛紛匯集上海租界，以託庇於帝國主義的保護。他們需房甚急，房租飛漲。許多外國商人，乃紛紛以最快速度，從美洲購運木材搭建被稱為“本格羅”帶走廊的木屋平房出租牟取暴利。程謹軒就是在這一歷史背景下，以一名幹練的工匠被洋商雇用。

由於程謹軒的聰敏能幹，又學會了簡單幾句英語，很快便成為包工頭。愛．台．沙遜在滬初設的沙遜洋行原以運銷鴉片、軍火、花衣(即棉毛纖維)、黃麻等為主，房地產僅為其中附帶的經營項目，但他意識到永租土地、建屋出租，所得利潤遠較其他經營優厚，且無風險後，便逐漸把洋行的經營方向轉向房地產業。

有了象程謹軒這樣一位對建築行業十分嫻熟，精明能幹，在工匠群體中，一呼百應，自然相得益彰。尤其是：當沙遜洋行把經營的主要方向轉入房地產後，因鋪的面過廣，置地所建專供中國商民居住使用的大批舊式里弄房屋即將越逾租界當局所規定的25年的年限，必須更新而苦於資金短絀，不得不忍痛出賣的時候，程謹軒居然能掌握市場脈博，審時度勢，為洋主子出謀獻策，建議把這些陳舊的里弄連同基地，以較長的年限出租與人翻建新房，所收地租可不低於現房租，這樣既無損於沙遜現收入的水平，等到租地期滿還能取得地上房屋，且不失其擁有大量地產的納稅人地位，不影響他對租界事務的發言權。

程謹軒表示他本人即願承租這些舊房及基地，並利用拆下的廢舊材料翻建新房。為了使這一謀劃取得成功，他幾乎把全身解數用上，利用舊磚，砌空心牆，舊門舊窗，接挺換帽，雇用內地流來上海貧苦農民的廉價勞動，所費費用每幢房不足百元，而新招來的租戶所收租額卻可高於原租兩倍以上，l-2年便可收回全部成本。

如此營運，洋老闆非常高興，因為他並未減少收入，且仍保持其納稅大戶的形象，而程值軒卻能在十餘年間陸續從洋老闆處租地拆舊翻新，掌握了原沙遜所有的一部份地上房屋，可謂各得其所。

經營中程謹軒既以自己的信用和擁有的地段優越的地產押與他人而取得貸款，又接受他人的房地產抵押而放款，前者用以籌措資金，後者用以控制押款人不得把產業賣與他人。他勾結地保對當時尚屬農田菜圃的西區田主人巧取豪奪，在地價節節上升的地產市場，真是左右逢源，在他手裡的1元錢，往往可當2元甚至3元來用。

由於上海的繁華商市原是從今南京東路外灘向西延伸，也是以今南京東路為中軸，向南北兩側展開的，地價以今南京東路外灘，即今和平飯店的基地為最高(1899年每畝價規銀18500兩)，向西逐步遞減(同年在今南京東路浙江路口華聯商廈基地地價僅合前者的半數為 9500兩)，至若南京西路今國際飯店店址，當時尚屬農地的地價每畝價銀只數百兩。其差距常以倍計或數十倍計。

當程謹軒意識到上海的地價普遍上升的同時，特別注意到西區地價上升的勢頭，必甚於已繁盛的中區，於是他不遺餘力把其所擁有的資金和所有能夠調動取得的信貸，大量購置酉區地產，並以新購的地產再押款，再購置。

所置產業有多達數十畝、兩面出馬路的建房基地(如今南京西路常德路口靜安公安分局和南京西路1522弄整弄花園住宅群址)，有三面出馬路面積近百畝的大塊地產(如南京西路、北京西路與石門二路交叉地段即德義大樓和王家沙花園路兩側的和合式花園洋房等基地)。

而事態的發展證明，西區自成為租界新區後，市政建設日臻完備，人口不斷增多，華洋巨賈也紛紛從租界中區遷往西區營建住宅(如英商滙豐銀行大班在南京西路西康路口所建居住的紅磚巨大建築物及其以西各個相連的花園住宅群等)，過去每畝地價數百兩至千兩左右的基地，在3-5年內竟漲至萬兩以上，此時程謹軒遂能從其投資不久新置地產上漲的地價中，取其增值的一小部份用以償付本產業抵押貸款的本息，或出售其中一小部份，得款建房，謀求更大、更多的厚利。這就是程謹軒得以成為上海巨富的秘密。


二、巨額財富揮霍殆盡

程謹軒自成為上海屈指可數的巨富以後，他不象我國許多成功的工商業者深知創業之不易，而兢兢業業。這也許因為他致富得來甚便的原故。他對下一代也缺少應有的家庭教育。

他有兩個兒子，長子是個聾啞殘疾人，不問世事，生一子名程貽澤，為程謹軒長孫。次子名程霖生，染有鴉片癖。據說霖生的吸食鴉片還是乃父慫恿的，因程謹軒認為：染上鴉片癮便不大可能涉獵他事，不會冒風險，可以保全其千百萬家產，但後來的事實，並不如此。當程謹軒逝世，千萬遺產由程霖生掌握後，其生活之豪奢，涉獵世事之荒唐，遠非乃父生前所能想象。

程謹軒遺產中絕大部份是房地產，當時程氏在今南京西路常德路口有地產數十畝，坐北面南，地段優越，氣勢雄偉，霖生便選定這一塊地的西半部與常德路轉角處建程氏新宅，面南沿南京西路建門樓，門外安放石獅一對，在口字形正宅門前廣場，築池養魚，以魚與余同音，借得口采；正宅內側，環以遊廊，大小房間數十間，配以當代最豪華的陳設。


南京西路1550號, 程霖生豪宅
現該樓使用單位是上海市公安局靜安分局
程霖生厭倦西方傳統的建築物外貌，也不愛中國民族風格的宮殿式建築，卻相信陰陽五行，授意建築師為他獨具心裁設計建造一座外圍封閉，內繞遊廊主屋，配房前門樓，雙獅拱衛格局的花園洋房。該花園住宅占地8500平方米，門前坐有兩隻石獅子，分列左右兩旁。園中建造了一幢八角型式的庭院，高三層樓，中間有大理石的闊型樓梯，庭院後面又建有四層十六間樓房，其中二、三層與庭院相通。

但程霖生對此高度物質享受仍不滿足，他甚至還考慮到宅外環境的協調。宅西的常德路，林蔭夾道，綠葉扶疏，面南今南京西路，系當時公共租界的東西幹道，地段環境，是無與倫比的，唯其宅東大塊空地，當時曾為其侄程貽澤糾集小友作練球的場地，影響其新宅的恬靜環境，而建造普通里弄房屋，進出多一般市民，似乎也使其豪華新宅遜色。

因為在他的心目中，能和他這個千萬富翁相鄰的亦必須是具有一定社會地位、以汽車代步的“四輪階級”，所以他決定在餘下的暫作球場的不小地塊上，建造雙開間三層花園住宅34座，每座住宅均配有客廳、餐廳、起居室、臥室、衛生、暖氣設備和寬敞的汽車間，月租300餘銀元，當然只有那些達官顯官、華澤富賈才有資格租用，也就是說只有這些人才有資格做他的鄰居。



南京西路1522弄花園住宅, 程霖生所建
建築面積5688平米，占地面積8293平米
上海市歷史文物


長期生活於豪富巨賈家庭的程霖生，壓根兒不知稼穡之艱難，他在吞雲吐霧，錦衣玉食，聲色犬馬之暇，突然對書畫古董文物發生了興趣，為了顯示其高雅情操，在宅內辟有畫苑和書齋，經常出入於古玩、文物之肆，對一些文物還會發一通似懂非懂的議論，結交前清皇朝的遺老遺少，儼然是個鑑賞家。一些文物商人知道他是上海灘上數一數二的巨富程老闆，故意加以奉承，說他有一雙法限，最能識別字畫的真偽，曾以不少贗品冒充稀世奇珍，從程霖生口袋裡挖出重金。

而最為耐人尋味的要算程霖生在其新宅所辟的“石濤堂”了。他說他最愛石濤和石濤的畫，愛石濤主要是受其清淡高雅，具有憤世嫉俗的傲骨，石濤的畫，正如其人。為了收集石濤珍跡，他真是孜孜以求，不借重價，為此吸引了眾多的文物商人和掮客奔走於他的門前。

有一次，程霖生不知從何處得知石濤遺作中有一幅山水畫，一反山水畫類多風光旖旎的傳統，畫面所示竟是殘山剩水、一片淒清，山邊有一老翁孤零零的垂釣，對時代的寓意很深，便刻意追求，志在必得。當時有書畫掮客顧某，受命搜求，但顧某從未聞知石濤有此遺作，更不知畫面情景。時值當時尚屬青年的畫家張大千來滬，談及此畫，畫家見多識廣，領悟了畫意，但說刻意追求，未必可得，顧某便慫恿仿製，製成後價售與程，可得萬元。在顧的一再遊說下:“從程霖生處取一點不義之財，並不算缺德，……”加之當時畫家有赴敦煌參觀學習的計劃，正苦於行囊短絀，價售所得八成歸畫家。以張大千的高超技藝，仿石濤的畫風，果然竟能亂真。

尤令人發噱的是:這時程霖生已得悉張大千逗留在滬，為了炫耀其收藏之富，請他來家作客，他們相偕參觀了“石濤堂”。主人特地出示了所得的精品——一幅由張大千仿製的膺品，傲然自得。這不禁使張大千感到無限悵惘，內心也有所不安，但又不便說破，也只好奉承幾句。程霖生除了自命風雅，字畫之外，還收藏了古今中外的圖書典籍，盛以紅木書框，配以玻片，每天由婢僕指拭，光可鑑影。他並無較高文化水平，收藏的圖書典籍，無非作裝飾門面之用。


程霖生的信札

程霖生的胞侄程貽澤看到了乃叔的新建住宅如此豪奢，賓朋滿座，揮金如土，婢僕成群，所花巨款，原為祖父所遺，想到自己身為長孫，應得遺產自不能有遜乃叔，於是亦步亦趨，選定今北京西路泰興路口程家所擁有的大塊土上大興土木(即今上海市人民政協所在地，泰興路306號)。

這時程貽澤已是青年，讀書之暇，酷愛體育，結交體育界知名人士，與一些球星稱兄道弟，且崇尚西方生活方式，所以新建住宅除保持豪華的居住條件外，還配有舞池，籃球房、彈子房、練球場和游泳池等，正宅東側另有一所附屬本宅的小洋房，樓下做程貽澤經租帳房，樓上做球友宿舍。既兼有體育俱樂部的特色，又帶有收租(房租)院的莊園氣味。

程貽澤年輕好勝，樂善好施，興之所至，千金不吝，雖酷愛體育，但技藝不精，其寡毋以球場如戰球，堅不允許外出練球，球友們便擁戴他擔任領隊，他則以捐贈球衣、球褲，擔負球隊一切費用，熱情款待球友相酬答。他曾組建了一個足球隊，取名為三育隊，後來把三育隊擴大為優遊體育會，組織優遊足球隊和強華籃球隊，聘請著名教授練舒鴻等擔任教練，在他領隊的球員中，曾出現過足球名將李寧和號稱“鐵腿”的孫錦順以及籃球名將王南珍、蔡演雄等。

1929年他還曾出資率領優遊足球隊運征日本，戰績二負二勝。優遊足球隊在上海取得盛名以後，作為領隊的程貽澤在體育界頓成風雲人物，他不時組織球隊與旅滬外僑和外國駐軍的球隊作友誼比賽，也邀請馬來西亞、菲律賓的華僑球隊來滬比賽，熱情招待，臨別還送禮品。

為炫耀其身份，取西名台尼斯程，把他家投資建成的南京西路石門二路口的大樓(今少年兒童圖書店所在處)定名為台尼斯公寓(中文叫德義大樓)，一語雙關，還寓有台尼斯程講道德、尚義氣的意思在內。這座旅館式的公寓，在程貽澤的安排下，經常保留相當一部分空房，供其安排外地客隊球員住用。


德義大樓, 南京西路778號
新瑞和洋行設計

程氏叔侄雖分宅而居，但並未分析遺產，程貽澤只知一味豪奢，花錢如水，只要有錢可花，他就不問盈歉。程霖生除自命風雅，結交三教九流外，千萬家財，並未滿足其欲壑。他不甘居沙、哈之下，1923年至1926年間，他曾把手頭現金投資開設衡余、衡昌、泰昌等六家錢莊，這倒不是有意從事金融，而在於執銀錢業的牛耳，以調動資金，進行投機。

他相信風水、看相，算命。天文生(又稱陰陽生)為他相宅，說他的新宅“地脈悠長”是大富之家；星相術士告訴他“流年”大利，必將暴富。就在1927年至1929年左右，上海標金市場漲落極大之際，他開始做起標金投機。初戰告捷，益信流年、風水之說，便放膽大做買空賣空，盈虧常以數十、百萬計。

當投機遭到失利、手頭現金已感拮据之初，以程氏在滬的聲望和偌大房地產的厚實基礎，尚不難在銀錢業通融巨款，但當泥潭愈陷愈深，行莊對其只借不還，難以續借之際，他不得不轉向外籍銀團借款。他曾向英商德和洋行借款規銀300萬兩；而洋行並不相信程氏的信用，提出要有可靠的押品，並須控制押品的日常收益，霖生因亟需巨款翻本，不得不拿出他最心愛的產業用以押款。大凡賭徒越輸越要翻本，當輸紅了眼便不顧一切，失敗得也就更快。

程霖生從事標金投機原與賭博無異，等着他的儘是失敗。曾幾何時，千萬家私，盡付東流，還負一身債。最後，不得不宣告破產。總計程氏叔侄到1931年破產清理時止，欠債已超過規銀2000萬兩，他們雖擁有價達規銀一千餘萬兩的財產，但已資不抵債，後經債權團協商，除有押品的債務，以押品照值作價抵允本息外，信用貸款部份用程氏全部房地產照估價升值35%來抵償，以便了結(當時曾有英商愛爾德洋行和業廣地產公司主其事)，實際上也就是以其信用貸款按一定的折扣作倒帳處理。

債權人之一的英商德和洋行，由於行方堅持要有可靠押品，且押品的實際價值必須高於押款金額一定的百分比，又控制了押品的收益，竟未受到程氏破產的影響，而吃大虧的全是中國銀錢業行莊。

在程霖生叔侄的破產清理中，南京西路的德義大樓及其北面的石門二路41弄(舊稱王家沙花園)整個產業歸福源錢莊接受(後來轉賣與中國銀行)，南京西路1522弄花園住宅34 幢由債權團轉賣與振華紗廠老闆薛文泰。程霖生在南京西路常德路口的住宅歸四明銀行承受(後來輾轉歸華僑銀行)。程貽澤在北京西路泰興路口的住宅作價歸同安公司所有。至於各行莊對程氏的信用貸款，統依英商愛爾德洋行和業廣地產公司的估價升值35%作價了結。

程氏破產後不能再過以前的豪奢生活而遷出原居，所有的古玩、字畫、圖書、家俱等，有的出賣償付零星債務，有的出賣以充生活所需，這時他才發現過去所購得的古書、名畫，許多都是贗品，憤恨之餘，意揚言要報復，特別是以萬元購得的“石濤”殘山水畫，曾計議要通過上海某“聞人”對仿製者下手，使這位蜚聲海內外的畫家(張大千)為之不寧，但不久傳來程霖生病故的消息，這一陰謀也就告吹了。

三、破產餘波和影響

程氏叔侄的破產固然由於他們揮霍無度加上醉心於交易所投機而造成，“貨悖而入者，亦悖而”這種賭博式的投機失敗原不足道，但是因其用以一搏的資金，動輒數百、數十萬銀兩(當時一般銀行的資本不過數十萬兩，即如一些知名度很高的銀行亦不過一、二百萬兩)，波浪所及，市場為之動盪，許多素稱穩健的行莊，頓因其往來的大戶——程氏叔侄頭寸失靈而瀕於擱淺。

原來程氏以上海巨富的聲望和實力與行莊開戶往來，總的來說存余的多，透支的少，行莊還可借程氏的聲望，招來他戶存款，所以對程氏十分尊重，所有透支，儘量滿足要求，何況他今天透支，明、後天即可解進。後見程氏支票雪片飛來，獨不見現款解進，才發現其投機失敗。行莊為了拯救自己，不得不予以退票，但已蒙受損失了。

程氏投機失敗，對金融業的影響，首當其衝的是他曾於投資的衡余、衡昌、泰昌、鼎元、成豐、吉昌六家錢莊，他們各以對程氏放款過多，周轉失靈而倒閉。即如當時身任錢業公會理事長秦潤卿投資開設的“四恆”(即恆興、恒隆、恆大、恆賚)一貫以穩健著稱，也因對程氏放款多達86.6萬兩，吃了倒帳，經受了嚴峻的考驗。

程氏宣告破產後，曾由上海銀錢業自組公益銀團清理其債務，所有程氏擁有的大小房地產除已作抵押者外，概照產業估價組織“統一公記”、“同德公記”兩家房地產公司對接收的產業標賣，然終因數額巨大，非一般投資者所能問津，只好由債權人吃進。

雖說債權、債務了結，而行莊把流動現金變成呆滯的房地產(當時因世界經濟危機已波及上海，銀根奇緊，外商銀行已不接受房地產押款)，可說是吞下了苦果，以致有些行莊，出於對現金的需求，不得不把吃進的產業降價出售。加之這一年(1930年)年終結帳，銀根愈收愈緊，金融界險象環生，市面越見蕭條，各業有的甚至停止交易，幸經當時的政府同意延期結帳，市面才稍有起色，勉強渡過難關。

初，程霖生投機失利，因其舉止、排場一如往昔闊綽，外界因不知情，瞞過了金融界，即其兄嫂和胞侄程貽澤亦不知情。乃至霖生投機一再虧蝕，卒至破產清理，要把貽澤母子居往的今北京西路泰興路口的安樂窩也要拿出抵債，才大吃一驚。當時貽澤母子曾提出房地產是兩房共有，不承認霖生有處分權，因此債權、債務的談判中出現了波折。

最後經一再協商，以當時租界範圍內以道契和權柄單為產證的房地產，其抵押、買賣均由本道契掛號的洋商辦理，而洋商掛號規定，只認產證和原留印鑑或簽字，程氏所有房地產產證既為程霖生所持有，霖生便是產權代表人，所簽署的過戶書，符合洋商掛號移轉的手續，因此所提異議不能成立。當然在調解過程中，少不了給程貽澤母子一筆慰藉金，這又是債權人的另一筆損失。

上海灘房地產巨商──周湘雲與中國第1號車牌

周湘雲家族原居寧波，曾祖是當地名醫。鴉片戰爭後，周湘雲父輩三兄弟來到上海灘淘金。

周湘雲父親周蓮塘起先在老牌的沙遜洋行當職員。為外國人代辦置房買地，代辦出了名氣之後，周蓮塘在蘇州河以北、現南京東路和江西中路一帶買進了若干舊房基地，成了那一帶最早的房地產商人之一。幸運的是，周蓮塘買的地靠近外灘，逐年升值，十年間他就成了“海上聞人”。

不久，周蓮塘的地產公司“周蓮記”在老沙遜洋行掛牌，到20世紀初周蓮記穩紮穩打，在市中心有了十幾處整塊的里弄房地產。在上海灘的里弄中，只要帶有“慶”字的，諸如寶慶里、恆慶里、福慶里、吉慶坊、肇慶里……，都是周家的產業。

周蓮塘去世時，大兒子周湘雲只有13歲。銜玉而生的周湘雲趕上了幾次租界地皮價格飛漲的良機。第一次是辛亥革命前後，租界人口大增，房地產價格隨之大漲；第二次是1924年江浙之戰，再次引起租界人口和地價上漲；由於租界不斷吸引人口和資金，地價持續上升，周家始終捂着房地產當着“鐵多”派，等到周湘雲 1943年去世時，全部家產達8000萬，在公共租界工部局納稅人的名冊上排名第五，同時其弟還擁有上海“一號”汽車牌照達40年之久。


周家的豪宅

周家的豪宅座落在現青海路44號。這幢房子建於1936年，以其主屋華麗、配以面對“船廳”而顯示其獨特風格，此房的建築面積3021平方米，花園是中式的，除了小橋流水、曲徑山石之外，還有幾棵古木尤為引人注目；一棵是百年古藤，歷經滄桑仍蜿蜒道勁，另兩棵是百年香樟，粗壯挺拔、濃蔭蔽天，為這座花園住宅增添了幾分古意，住宅牆上的鐵牌刻着建造的年月和洋行設計師戴維斯.布魯爾德名字。




上海青海路44號，周湘雲的豪宅
這幢房子1956年由房主投入公私合營
現為岳陽醫院青海路門診部


住宅是現代式風格的，鋼筋混泥土結構，體形變化豐富，強調水平線條，淡綠色的釉面磚飾面，平屋頂，四周砌女兒牆圍護。步入大廳，兩片裝飾藝術派風格的玻璃牆，對稱地鑲嵌在當年很時髦的旋轉大廳門旁。衛生間裡1936年的浴缸在今天也不算落伍，小門後面有一個活動的吧檯，裡面的水池上方還有沙濾水。


南牆上雕出的圓窗很特別


抗戰之前，那時除了外灘一帶的銀行大廈和洋行大樓，一般樓房裡極少安裝電梯，而周家的這幢房子只有三層樓，居然也安裝了電梯。而且一直通到屋頂，雖然上上下下快 70 餘年了，但它依然步履輕盈。最令人稱奇的是，他家不僅馬桶是抽水馬桶，連走廊里的痰盂也是抽水痰盂。室內考究的裝修和先進的設施，體現了主人自身的經濟實力。

一棟三層樓房，大小52間房，造價費用40萬法幣，這以抗戰之前的行情看，可稱得上是價格奇昂了。難怪周湘雲的兒子周昌善曾譏諷說:“人家一座華懋飯店造價也不過40萬!”

1950年秋，這座花園住宅由國家租用，由華東局外貿部機關使用。數年後，華東局外貿部遷至新址，這兒就成為岳陽醫院第五門診部，後改為岳陽醫院青海路門診部至今。

解放後，周家的花園私宅有的成為靜安區少年宮(南京西路804號)，“學圃”花園上修建了延安飯店(上海延安中路1111號) ，華山路花園則現屬華山醫院一部分(上海市烏魯木齊中路12號)。


周湘雲與中國第1號車牌

清朝末年，上海成為中國第一座有汽車行駛的城市。當時，有個英國醫生要離開上海，便將他擁有的戴姆勒——奔馳汽車轉賣給了周湘雲。周湘雲買下這輛車後，就到上海工部局申請牌照，但工部局捐務處卻難以確定汽車該歸於何類，便決定將這輛車暫時歸在馬車項目下，從輕徵稅，每月只付銀洋2元。

到了1911年，進入上海的外國汽車逐漸多了起來，上海工部局也訂出了章程，決定給汽車發放牌照，並規定從1號到500號為私家車。私家車牌照的樣式為黑底白字，每季度每輛車繳納稅金15兩白銀。章程頒布後，周湘雲捷足先登，取得了“001” 號車牌。

周湘雲在取得這中國的第1號汽車牌照後，有喜更有憂，為了保住這塊汽車牌照可謂是費盡了心血，也成為他人生中的一段傳奇經歷。因為在當時，上海許多有財有勢的人物都覬覦這塊中國第1號車牌，不擇手段地想弄到手。工部局捐務處的承辦人不斷受到各方面人情的包圍及其他方面的壓力，被弄得不可開交。其中，英國籍猶太人哈同看上這塊第1號車牌後，先是找到周湘雲商量，要求周湘雲將這塊牌照轉讓給他，被周湘雲拒絕後，哈同便惱羞成怒，揚言要以武力搶奪這塊牌照。

沒過多久，上海工部局為了應付哈同咄咄逼人的威脅，便準備以周湘雲違反交通規則為由，將“001”號牌照加以吊銷。周湘雲得知後，便以治其人之道，還治其人之身，使出一個絕招，乾脆把“001”號戴姆勒——奔馳汽車鎖進車庫裡不再露面，而另買了一輛奧期汀轎車。這樣，“001”號車牌就神秘地失蹤了，上海雖然有“001”號車，卻再也無人見到出現在大街小巷上。

1943年周湘雲去世時，他的全部家產達8000萬元，在公共租界工部局納稅人的名冊上排名第五，同時還擁有塵封了多年的“001” 號汽車牌照。


紅頂商人

由於清代流風餘緒的影響，周湘雲在光緒朝後期，曾花了幾萬兩銀子(據說是四萬兩)，向清王朝捐了一個“上海即補道”的官銜。上海道相當於上海市長，“即補道”是“候補道”中最高的級別，按說是可以有缺即“補”的。周湘雲本是房地產商人，本來也並不真想當官，捐個官主要為抬高身份，便於結交官場。光緒皇帝駕崩之後，周湘雲曾親自去崇陵(光緒寢陵)種樹，還捐了一大筆錢報效清王室。據說因此一舉，他又升到了三品。按照清廷舊制，三品官就有“大紅頂子”戴了。所以周湘雲在1908年就是一個“紅頂商人”了。


古物收藏大家

周湘雲藏有青銅器、字畫、瓷器、田黃石印章。他的碑帖收藏最負盛名的是唐虞世南的《汝南公主墓志銘》、唐懷素的《苦筍帖》、宋米芾的《向太后輓詞》、元趙孟俯手卷、明董其昌《臨淳化閣帖十卷》等。畫則有元黃公望的《富春大嶺》殘卷、元王蒙《春山讀書圖》等，至於四王、吳、惲之下，石濤、冬心、新羅之作，更是難以枚計。碑帖收藏方面，則幾乎全是端方的舊藏。

周湘雲謝世之後，周家不再買進古物字畫。但他的夫人施彤昭恪守夫業，家中的藏品遲遲沒散出於市場。上海剛剛解放，作為文物保管委員會副主任的徐森玉親自登門拜訪了施彤昭和周亦玲母女，經過幾次磋商，周家首先出售的是兩隻西周的齊侯罍 , 為上海文管會購藏。其中一隻在展出時，被郭沫若看中，後來就調撥到北京入藏在國家文物機構。接着徐森玉又從周家為上海文管會購進懷素的《苦筍帖》和米友仁的《瀟湘圖》，兩件共計價人民幣兩億元（相當於今日之兩萬元）。

八卦一下──

周家到了抗戰後期已擁有8000萬家產，加上一號汽車在客觀上的廣告效應，更使得周家身價百倍。但是周湘雲本人生活上很樸素，幾十年間始終是寧波人持家節儉的老作風。他平時布衣布褂，腳穿布底鞋。太太施彤昭是施肇基(中國近代著名外交家)的侄女，也是節約慣了的，平時連肥皂頭(指用剩很小了的肥皂碎塊)也捨不得扔掉，總是把它們捏在一起，或是泡成肥皂水，下次洗衣再用。他們的親戚曾對人說: “你們猜猜看，我家老太爺的冰箱裡放着什麼?告訴你們，你們也決不會相信，那裡面經常可以看到鹹菜、黃泥螺、臭豆腐、臭冬瓜……”其實這個親戚講的是實話，老太爺的飲食，在沒有客人來的時候，就全是寧波土菜。



一個窮洋人在上海灘的發達史──地產大王哈同



哈同，全名歐斯．愛．哈同 (Silas Aaron Hardoon) ，
是舊上海有名的猶太冒險家，地產大王。

民國初年，上海灘出了一個家喻戶曉的大富翁：哈同。

哈同全名為歐司．愛．哈同(Silas Aaron Hardoon，1849-1931年)，英籍猶太人，出生於巴格達(今伊拉克首都)的一個商人家庭。他上有四個哥哥，下有一個妹妹，父親是設在巴格達的沙遜洋行的一個小職員，全家生活並不寬裕，五歲時隨父親遷居印度孟買，六歲時其父去世，生活更為艱辛。哈同要幫助母親做些雜務謀生，拾破爛，撿煤核，揀瓜皮爛菜，這形成了他勤勞、儉樸的習性。

1871年其母也因病逝世。1872年哈同21歲時隻身出走香港謀生。由於在香港混得不得法，於第二年到上海找出路，當時他一文不名。

哈同通過舅父昔日的老同事的介紹，進入上海老沙遜洋行供職，先做看門人、跑街，後來成為煙土倉庫管理員和收租員。由於工作勤勉，頭腦靈活，1869年被提拔為高級職員，任新沙遜洋行協辦兼管房地產部。在任期內，他工作賣力，辦事井井有條，深得上司信賴；同時他也私下營放高利貸，開始涉足房地產買賣。

此後，哈同參與該行鴉片買賣、放高利貸及房地產經營，升為地產部經理，個人積蓄日漸增多。

哈同的發展眼光蘊藏着較為敏銳的政治嗅覺，1883年中法戰爭全面爆發，租界內許多人紛紛出逃，這時擔任老沙遜洋行房地產管事的哈同卻認為緊張的形勢不會持續太久，主張乘此良機以低價購進大批土地，多造房屋。老闆接受了哈同的意見，照此辦理。哈同本人則 看準這個機會，傾囊而出，以低價購迸今南京東路一帶大量房產。

正如哈同所預料的，中法戰爭很快結束，大量人口的湧入使上海租界的房地產價格猛漲，老沙遜洋行老闆從房地產一項上就獲利潤高達500多萬兩銀元，而哈同個人也因低價購進的地產價值驟增而成為百萬富翁。

1886年，哈同轉入新沙遜洋行任職，同年與羅迦陵結婚。羅是一個混血兒，1864年出生於上海浦東，其母沈氏，其父羅路易，為一法國水手，羅日後對哈同的事業助益甚多。

1887至1897年，哈同任法租界公董局董事。1898年起又擔任公共租界工部局董事，並任英國駐華法庭陪審員，直至1901年。哈同由此成為當時上海灘上洋人中的顯赫人物。

哈同通過參與租界當局活動，掌握各種機密情報，從中獲取發財致富的機會。 1899 年英美將公共租界的範圍，向西向東擴展，擴充面積達22,827 畝，哈同由於事先參與制定 “越界” 的線路圖，於是他就籌集資金以低價大量購入 “越界築路”兩側土地，並建造房屋。等到越界馬路開通，地價暴漲，他一下子就獲得了幾十倍甚至幾百倍的暴利。

1901年，哈同在南京路開設哈同洋行，註冊資本200萬兩，經營房地產及進出口貿易。哈同在從事房地產經營是眼光獨到，看好高樓建築，注重南京路建設，1901年至1930年間，他在南京路一帶，置地建房，成為上海著名的“地皮大王”。他在南京路擁有土地16塊，面積111.576畝，占南京路地產總面積的44.23% ；到30年代，他在南京路房地產的數量已經超過沙遜，在上海居於首位。南京路兩旁的大樓、里弄，凡是以“慈”字命名的，如慈淑大樓、慈裕里、慈慶里、慈順里，都曾是哈同的產業。

哈同積極從事房地產投機經營，每買進一塊土地後，立即以其公共租界董事名義向滙豐銀行抵押，拿到錢後再買進另一土地，如此循環往復，以較少的資金購得大量土地，哈同洋行靠出租房屋和地皮時賺了暴利，哈同計算收租的時間與眾不同，他以陰曆月份訂約收租，因為陰曆計年遇到閏月便可以多收月租。

哈同還通過積極販賣鴉片取得暴利。

隨着上海逐步開發，地價不斷上漲，贏利越來越多。他曾花費60多萬兩銀子、用四百多萬塊鐵黎木鋪設南京路(從外灘到西藏路），促使房地產大幅度增值，在上海傳為盛事。民間流傳着這祥的歌謠：“哈同，哈同，與眾不同。看守門戶，省吃儉用；攢錢鋪路，造福大眾。築路，築路，財源亨通。”

1916年，他將南京路浙江路口的一塊以18,000兩銀子買進的地皮，租給永安公司建造百貨大樓，年租金5萬兩，租期30年。按規定，到租期滿時，哈同可以獲得150萬兩的巨款，外加一幢大樓。

哈同利用擔任公共租界工部局、法租界公董局董事之職，勾結捕房和律師，拉攏當地地保，軟硬兼施，陸續在西摩路、靜安寺路、長浜路一帶，低價收買土地170餘畝，1904年起，在湧泉浜(今南京西路)建造私人花園，1910年竣工，花園以歐司．愛．哈同與羅迎陵(羅儷黎)的名字中各取一字命名為愛儷園，又稱哈同花園。

園內規劃設計，仿大觀園式樣，小橋流水，亭台樓閣，景色幽雅宜人。園分內園與外園，內園有黃海濤聲、天演界劇場等，外園有渭川百畝、大好河山、水心草廬等三大景區，全園景點不下二十餘處。

愛儷園到1917年擴充為200多畝。在相當長一段時間內，此園為上海園林精品。哈同在此度過20餘年晚年生活。

1915年，哈同在愛儷園內設立一所倉聖明智大學，學生從膳食、住宿到學雜費全部由園內提供，先設小學、中學，後來有了大學和倉聖明智女校。倉聖，指傳說中創造文字的聖人倉頡，1916年，園內又成立廣倉學會。學校與學會，均以研究中國古代文字、古董和典章制度作號召。王國維、章一山、費恕皆、鄒景叔等學者都曾在裡面教書、編書、做研究工作。


孫中山， 徐悲鴻曾在哈同花園居住過，
徐悲鴻與第二任夫人蔣碧微女士在哈同花園相識，
章太炎與夫人湯國梨的婚禮也是在哈同花園舉行的。


曾顯赫一時的愛儷園(即哈同花園)，到了上世紀40年代後漸漸衰落了。
到1955年，哈同花園被一座也曾經紅極一時的建築—— 中蘇友好大廈(即如今的上海展覽館)所取代。從此，哈同花園便被打掃得乾乾淨淨，什麼也沒有留下。


此外，哈同還在杭州西湖邊建造了一座風景優美的“羅苑”(今杭州美術專科學校)，在北京購置了一所前清官員的舊宅（北京安定門外永康胡同），人稱“北京哈同花園”。

哈同八面玲瓏，多方交結。早在清末年間，就同清王朝王室成員結拜過乾親，哈同之妻人拜清隆裕太后的娘為過房娘。他還同章太炎、蔡元培、孫中山等革命黨建立了聯繫，並予以資助。 1911年當武昌起義成功後，他加強了與革命黨的聯繫，主動借花園給革命黨開會、議事。同時，他也與一些地方軍閥、官僚建立了密切聯繫。

哈同勤勞，儉樸。對待自己的事業，兢兢業業。晚年，即使年過70，照樣按時到辦公室上班。他總是親自簽訂各種合同。他一生無子女，收養了大量上海市民子女為養子養女。

1931年6月19日，哈同病勢於上海，終年80歲。據英國駐上海領事館估計，他留下的遺產達1億7千萬美金 。遺產全部留在上海，有土地460餘畝，房屋建築1,300餘所，除哈同花園外，還有市房81幢，住房544幢，倉庫3幢，旅館飯店4幢。這些遺產，曾引起著名的“哈同遺產案”。

【說明】

所謂“越界築路”，就是在租界範圍之外鋪設道路溝渠、架築橋梁、牽引水電瓦斯、安設巡捕房。由于越界築路帶來了公共交通及地方治安等諸多便利，沿途的房地產業蓬勃興旺，上海的城市空間因此由傳統的中心區域——外灘地區不斷向西、向北擴張。

毫不誇張地說，遠離當時市中心區域的靜安寺及徐家匯等地，之所以能成為後來新興中產階級的城郊住宅區，正是越界築路的後果。1908年，租界當局正式開通一條從公共租界西區的愚園路起，經赫德路、愛文義路、卡德路、靜安寺路，東向終止於外灘的上海總會的電車路線，貫穿了租界最核心的金融商業中心與當時最偏僻的西郊。這條交通線的開通，意味着從此上海西區不再是荒僻的遠郊，而是城市精英的樂土。

這樣看來，20世紀30年代後大量中產階級城郊住宅形式的新式里弄與公寓、洋房在這一地區的集中亮相，實屬歷史的必然。



昔日上海灘外國房地產商及其買辦

“買辦”是外商來華貿易應運而生的特殊階層。在我國係指外國資本家在舊中國設立的商行、銀行等所雇用的中國經理。在清初，買辦系專指為居住廣東商館為外商服務的中國公行的採買人或管事人；鴉片戰爭後，因廢止了公行制度，外商乃遴選當地中國商人代理買賣，故稱“買辦”。

1843年上海開埠後，外國冒險家湧來上海淘金，他們既要在這裡立足，首先必須占有土地，以供建房使用，於是出現了“土地章程”，從而有了租界。但是根據土地章程向國人永租土地並非輕易可得。由於外人對漢語和上海方言一時不易學會，且不諳此間風土人情，舊中國的金融制度如錢莊、票號的辦事手續他們也不易搞清，加上度量衡制度及貨幣銀兩的換算複雜而不統一，如果他們不在國人中物色買辦為其助手成為其代理人，就寸步難行。所以把舊中國的買辦稱之為外國侵略者對中國人民剝削、掠奪的幫凶並不過分。

外國商人在我國從事貿易幾乎遍及各行各業，當然其趨向和選擇須視行業的利潤厚薄以定取捨。上海房地產行業的形成和開發為什麼先從外商開始，這主要因為房地產的高利潤對他們產生了強烈吸引力的緣故。他們看準了上海是一塊寶地，城市發展的前途不可限量，便競相投資開發。其中首先是英國商人，他們很快便跳出永租土地原只可作自用的圈子，擅自修訂《地皮章程》，在從事原先業務的同時，兼營房地產業。其中以怡和洋行和英美煙公司可為代表。他們甚至在各擁有大量出租房地產外還搞投機買賣。

在高額利潤的吸引下，大批外商房地產公司便如雨後春筍般地紛紛出現於上海灘上。如英商業廣地產公司，早期的資本僅規銀一百萬兩，但通過發行債券與金融資本相結合等手段，其經營資金常為其資本的幾十、百倍。又如早期從事販賣鴉片、軍火、棉麻發家的(英籍猶太富商沙遜所開設的)沙遜洋行，也在經營地產獲利更多的吸引下，把資金的大部迅速轉向房地產，曾先後組建了華懋地產公司、上海地資投資公司、遠東和三新等多家專業房地產公司，建造了高禮文公寓、華懋公寓(今錦江飯店南、北樓)等高層建築物以拓展投資開發業務。

再如法商中國建業地產公司於1920年成立時資本僅規銀二十萬兩，因連年得利，至1933年資本已膨脹至美金280萬元，而實際資本又為資本的數十倍，建造了畢卡第公寓(今衡山賓館)淮海大樓等樓宇。還有如美商普益地產公司，1925年來滬創設時資本僅52萬美元，數年內即擁有卜鄰，大華等精美公寓和四川中路110號辦公大樓等產業，資產達原投資數的幾十倍。

他們之所以獲得如此成功，除依靠帝國主義特權外，毫無疑義與他們所雇用的買辦有直接關係，而買辦的精明幹練和對洋人雇主的忠誠尤為關鍵。與所有的洋人大班一樣，無論是兼營或專營房地產業的外商，無不以聘得既忠誠於雇主，又能長袖善舞、具有縱橫捭闔魄力的強人為物色之對象。尤其因房地產經營還不同於一般商品的銷售，向國人永租土地必須與中國官府打交道，非取得地方紳董、地保的支持不可。當然對主子的忠誠矢志仍是先決條件。

外國雇主尤其是英商洋行的大班，習慣上傾向重用買辦世家。例如怡和洋行公和祥碼頭公司老買辦顧某故世，外國大班迫不及待地把顧某的正在學校就讀、不足二十歲的兒子招來委以重任成為最年輕的買辦。為了使其矢志忠誠地為洋行服務，曾把怡和洋行甚為可觀的出租房屋交給他以他的個人記名組成“Ｘ記經租處”經租管理，既賦以權，又予以利，用來堅定其意志。又如英商滙豐銀行著名買辦席正甫家族，祖孫三代相傳，也出於同一原因。

但是買辦層次中仍不免有羽毛豐滿遠走高飛自謀發展的。如英商業廣地產公司的孫春生，他是業廣老買辦孫某之侄，十五歲入業廣買辦間為練習生，以機智伶俐為儕輩冠，加上乃叔近親世系等關係，滿師不久即成為高級職員，旋又升為公司副經理(見1946年8月26日《申報》)，因當時的洋行買辦亦稱華經理，孫遂以華副經理身份儕身於買辦之列，但孫春生並不以此為滿足，當他熟悉了中、外客戶和有關房地產的業務和法規以後，於1925年即辭去業廣公司的職務，獨資創設錦興地產公司，除不能象外商可辦理永租契(即通稱的道契)掛號業務外，其餘如房地產投機買賣、建屋出售和出租、代理經租、工程設計、營造建築和租地造房等無所不辦。且其經營的方式方法甚至較洋行還靈活便利，故發展得很快，為同行矚目。他曾先後與幾十家行莊通信貸往來，最多時可以透支一、二百萬銀兩，營建並擁有錦興大樓、太陽公寓等優美建築和百餘幢里弄住宅出租或出售。

又如英商泰利洋行買辦陸仲甫，他原是因老買辦陶敬齋死後，兒子陶善蓀繼承父業，因年輕缺少經驗而聘來與小陶合作的。不意陸仲甫在羽毛豐滿後，竟以買辦有權動用買辦間存有的現金(多數是經租產業中收得的房租留待結帳轉交房主的現金)跳過泰利洋行私做生意。他曾勾結地保在曹家渡、小沙渡一帶購地轉賣，賺錢不少，事為外國大班所知，遂把他辭退。陸在泰利任買辦三年多，離去時已有家產五、六十萬銀元。

由買辦而成房地產商或由買辦而成為房地產大業主、成為百萬、千萬富翁的事例不一而足，如英美煙公司的買辦鄭伯昭曾在泰利洋行買辦、同父異母的兄弟李吉祥的幫助下，以勾結圖董地保代國人業主把方單轉立永租契和接受地產押款殺價收購等方式廣置房地產，以抗日戰爭以前的幣值計算，鄭氏占有的房地產價值達一千萬元以上。此外，如英商祥茂洋行買辦陳炳謙，也擁有價值數百萬元的巨額房地產，由他兒子陳其瑋經營的申達經租處，實際上是他的帳房。

外國房地產商雇用國人充任買辦除出於永租土地須與中國官廳和地方封建勢力打交道，以利於賤價收購或採取威脅利誘使之達成交易外，還在於通過他們延攬客戶，進行投機買賣和代客設計、營造和代客買賣等。買辦們有的有固定工資，有的則在交易中抽取佣金，有的既有固定工資也可抽傭。

此外在外國房地產商中還有相當一部分是後起的、以代客掛號轉立永租契(即通稱的道契)為業的掛號商和接受委託經租管理房屋的經租商。他們一般缺少固定資產，因而洋行大班雇用買辦時十分注意必須是交際廣、手腕靈活的對象才能入選。如英商泰利洋行大班白蘭脫所雇用的陶敬齋就是這類人物。在陶的建議下白蘭脫定下辦理永租契掛號、代客經租建築設計、買賣地產、承做押款、代理保險等為業務範圍，而以掛號和經租業務為主。

泰利經手換領的永租契署名泰利，即由泰利洋行做掛號商，另給權柄單(DeclarationofTrust)交業主收執。起初掛號每戶只收銀五兩，後因委託的客戶很多，提價至每戶25兩，每年還向業主收取掛號費年金；如果業主出售或把產業抵押，到掛號商處換權柄單，每筆收銀25兩。業主原永租契在別家洋行掛號被泰利拉來須另換新契即所謂大過戶時，根據買辦陶敬齋獻策不收過戶費以廣招徠，他們認為只要永租契掛在泰利名下，業主便會常常光臨，就會帶來其他業務。泰利洋行永租掛號最多時曾達三千件左右，單手續費年收入即達十萬兩白銀。

代客經租也是泰利的主要業務之一，泰利的經租費一般按租金提取2.5-5.0%作佣金，比同行要低，因為陶敬齋認為只要夠開支即可，目的是通過經租可拉客戶，爭取其他業務。所以泰利的經租業務曾是同行之冠，收入也最多，向公共租界工部局交稅也最多。他們曾把上海巨富貝潤生、周湘雲、鄭伯昭等拉來成為客戶，對三人竭盡巴結之能事，貝潤生晚年購置的房地產曾設永慶公司管理，但對外則借用泰利房票，遇有糾紛由泰利出面打官司(主要借用英商名義，可在會審公堂上占上風)。

雖然泰利在此項業務中年收入只五、六百兩銀子，但樂於辦理。故貝常有幾十萬到上百萬銀兩存入泰利，托泰利放款。另一大客戶周湘雲(曾是舊上海第一號汽車牌照的持有者)，是通過另一買辦李景韓拉來。周雇有保鏢須捐槍照，工部局警務處追問槍支來歷，想敲竹槓，周膽小怕事，遂由泰利代辦。周的小老婆告周遺棄，法院傳訊，周怕被收押，乃由李景韓轉請英國大班白蘭脫陪同出庭。周覺得泰利對他不錯而可靠，就把南京路大慶里及沿南京路西藏路轉角的全部房屋交其經租，並將這一產業的道契產證改由泰利掛號(即大過戶)，由泰利署名，從此泰利如虎添翼，業務做得更廣了。

舊中國的軍閥官僚搜括民脂民膏，積聚了大量的錢，最喜在上海租界置產，或據以自奉或出租收益，但他們既要做婊子又要樹貞節牌坊，對外還要裝着“兩袖清風”，故他們置產多用化名委託外國房地產商辦理，並以化名委託經租。要把這類客戶拉來，主要靠買辦的交際活動。上海有一家比商魯義士洋行就專做這門生意，孔祥熙在滬數十萬平方米的房屋就是以各種化名委託其經租的。還有如美商中國營業公司、法商義品洋行，他們所接受的委託經租房產中也有很大部分來引自中國的軍閥官僚，這裡就不一一枚舉了。



舊上海房地產業的近親繁殖

在舊上海，房地產業曾經是很有吸引力的行業，這主要因為它既可按月收取一定數額的房租，又可在城市不斷繁榮中獲得快速升值。



但是，房地產卻不是人人可得而經營的：這不僅由於房地產價值大，投資多，且因有兩租界外國勢力和中國封建勢力交織一起，社會情況複雜，歷來是藏龍臥虎之地，即使是多金巨富，如果沒有一定的社會背景，也是難於涉足的。但是房地產業的“近親”繁殖，卻是一個例外，持別是營造業(又稱建築業)和一些從事律師、會計師業務的“自由職業者”。



營造業是房地產業的“近親”，在正常情況下，房地產業與營造業是相互依存的。上海有很多房地產企業，附有建築設計的業務(即通稱的“打樣”)，在發包、承包和施工、技術監督、指導等方面的關係，尤為密切。正因為這些 “近親”關係，通過業務聯繫、往來，相互間便有所了解，所以營造商中有許多也熟諳房地產業務。當他們擁有的資力足以投資產地產時，便兼營房地產，有的在獲利後隨即脫手，更多的把它作為固定資產保持下來。



早在1900年以後，在滬承包英國洋行在外灘一帶部分建築工程的譚同興營造廠廠主譚干臣致富後，即投資營建或購置大批房地產轉售牟利，幾度翻番，後來成為有名的大房地產業主。如坐落陝西北路175號的華業公寓大樓及相鄰的新式里弄三層樓房40餘幢，人民路永安路的新永安里、普安里、同安里市、住房數十幢均曾為他家所有。譚干臣生有四個兒子，一、二、三子早亡，所有遺產均歸其第四子的獨生兒譚敬(三十年代東華足球隊的領隊、體育界知名人物之一)繼承。



久記營造廠廠主張效良，從事營造業四十年左右，先後承造內地自來水廠、裕豐紗廠、統益紗廠和坐落虹口、江寧(今靜安)兩區的華成煙草公司新、老兩廠的廠房和前日商日清輪船公司碼頭倉庫、東方飯店(今工人文化宮)、大中華飯店(今華東供銷合作總社)等大工程，成為巨富。他兼營房地產業還雇用專職人員，收租記帳，擁有里弄、市、住房和倉庫等房屋等多幢，1956年房地產業公私合營時，清產核資達157萬餘元。



顧蘭記營造廠廠主顧蘭洲，從“小包作”發展到承包諸如北京東路外灘的英商怡和洋行大樓(今外貿大樓)等巨大工程而致富。他的營造業務主要來自英商通和洋行和新瑞和洋行的建築設計(打樣)，而這兩家英商洋行既是建築設計事務所，又是有名的道契掛號商，凡是用他們的名義由英國駐滬領事照會中國政府永租的土地，所有移轉(包括買賣、抵押等)均須在作為掛號商的這兩家洋行辦理過戶手續，這便為顧蘭洲兼營房地產提供機遇。在經營中除有經手轉賣複利外，留下的產業，都由顧蘭記經租帳房出面管理，儼然是一家房地產商。他的產業常以其名字命名，如梧州路的蘭言裡、蘭心裡、溧陽路的蘭茂里等處共達市、住房400餘幢。



以承包長樂路茂名南路口錦江大飯店建築工程而出名的新生記營造廠廠主王皋蓀和承包建造南京西路黃河路口國際飯店而出名的馥記營造廠廠主陶桂林也兼營房地產。除轉手買賣的以外，王皋蓀留下收租營業的有瑞金一路巨鹿路口的蓀吉里(瑞金一路39弄)樓房30餘幢，蓀順里(南昌路99弄)40餘幢(把自己的名字嵌在產業的命名中)。此外，還有南昌路278弄光明村，武夷路福世花園等住宅各10餘幢。馥記營造廠廠主陶桂林曾在江灣路購地建造馥園新村分宅出售。



承包營建南京東路外灘沙遜大廈(今和平飯店北樓)、虹口百老匯大廈(今上海大廈)、福州路漢彌頓大樓(今福州大樓)的新仁記營造廠廠主何紹庭，也熱衷於兼營房地產，曾置有金陵東路八仙坊市、住房80餘幢，延安中路德隆村、永仁里市、住房60餘幢，長樂路興隆村，延安中路重慶北路口的東、西興隆坊和延安東路1314號三層大住宅等產業。



有的營造廠還專設地產部代客買賣，由於他們的建築業務經常與地產掮客、地保等有頻繁接觸，信息靈通，買賣雙方均樂於通過他們的介紹買得理想的產業或爭得合理的價格而成交，而這些營造廠專設的地產部又不同於掮客和“皮包公司”的介紹商，他們一般有本錢做廣告宣傳，當買主購房資金不足時，甚至可介紹以所購置的產業押款，藉以籌集資金，並為客戶策劃出租，幫助他們核算所收租金除支付押款利息外，可得若乾淨利等等以資招徠。



三十年代初有一家名為大耀建築公司(營造廠)地產部，經常在報紙刊登廣告，介紹房地產出售，所列的出售產業，絕大部份座落在兩租界的鬧市或住宅區，最大的有占地13畝的霞飛路(今淮海中路)的大花園住宅，或占地幾分的中、小型住宅，任憑不同資力的客戶選購。



建築師事務所兼營房地產的也不少。1939年前後“孤島”時期，一些建築師常與房地產商合作建房出售。如張伯倫建築師事務所所屬的山樂房地產公司在1939年曾在極司非爾路(今萬航渡路)建成山樂村雙間花園住宅多幢出售，這類廣告，經常出現於報端。



同為房地產業近親的律師、會計師，以其職業特點常接受房地產買、賣各方的委託，有較多的聯繫。由於房地產價值大，有些地產情況又較複雜，原始介紹人多是地產掮客或地保，其信譽不一定可靠。所以當事人對他們常持慎重態度。出賣一方寧願委託一些知名律師代售，而買受一方在心理上也認為通過律師中介和見證在法律上可有保障。會計師常為一些客戶清理帳目，核算資產、負債，尤其當一些企業、財團或某些大戶發生債權，債務糾紛時，每多涉及房地產的處理，所以也和律師一樣具有兼營房地產的有利條件。



江一平和江萬平是二十年代至四十年代上海有名的律師和會計師 (江一平是大買辦虞洽卿的女婿、做過國民黨政府的立法委員)，他們的聯合事務所內專設了地產部經營房地產，常在報端刊登廣告，或代理客戶徵購某些地區的房地產，或為產業出賣人標賣某處房地產、建房基地等等，廣告常是巨幅的，以展示其顯赫的聲勢。

徐士浩律師交遊廣闊，結識很多富商巨賈和地產界人士，他曾組織銀團投資房地產，還兼任永業地產公司總經理和協興地產公司董事。



更多的律師以附設房地產經租部接受房主委託征租，有的在律師業務結束後便成了房地產征租商。如民信經租處的周鯤、藏玉地產公司的王忻堂和張致皋征租處的張致皋等。他們原來都當律師，於1942年太平洋戰爭爆發，日偽接收了原設於兩租界的特區法院後，不再擔任律師，從而轉當房地產經租商。



潘序倫、徐永祚、巢紀梅會計師除自設會計師事務所開業外，還兼任大學教授。潘序倫和巢紀梅各在其事務所內設房地產經租科，專以接受委託代理經租為主要業務。徐永祚在抗日戰爭爆發之初，即意識到兩租界人口必然急增、建屋出租的收益必然看好，即在舊法租界姚主教路(今天平路)租地數畝，建築了三層新式里弄住房數十幢，取名“怡村”，分幢出售，獲得了厚利，為業內外所欽羨。



在他的影響下，原來擔任會計師的陳述昆(小田)便向中國墾業銀行總經理王伯元租得愚園路608弄基地10餘畝，建築了包括沿愚園路的獨立式三層花園住宅和里弄住宅數十幢，取名“田莊”。以一次收足20年租期內的全部房租(實際就是房屋的絕大部分產價)屆期退租時可把前收受的房租全數歸還租號台，與客戶簽訂合約，且由著名銀行擔保，居然在很短期間，全部租出，獲得成功。陳述昆從此也放棄了會計師的“自由職業”，專營房地產業，任聯華房地產公司總經理。上海解放後，還被同業推舉擔任了上海市房地產同業公會的理事長，成為行業的領袖之一。



舊上海房地產商的主要經營手段

舊上海中外房地產商的經營手段五花八門，多種多樣。主要的有如下幾種：

1、招聘買辦、人財兩得

外國房地產商經營房地產，第一步就是招聘熟悉業務、交遊廣闊、能為洋行拉生意發展業務的中國人做買辦。如美商中國營業公司創辦時，洋老闆派克看中地皮掮客雷汲韓與地保熟悉，有利於公司圈買土地和推廣業務，就聘他為第一任買辦。通和洋行是經營建築設計和房地產業務的外商企業，大班阿金森見應子云與政界、金融界人士熟悉，能拉到業務，就聘他做買辦。

他們招聘買辦還有另一個目的，就是為洋行“調頭寸”、樹信譽。如英商泰利地產公司請陶善鐘的兒子陶敬齋為買辦。除利用陶善鍾“陶百萬”的聲名外，主要還是企圖利用陶家的財力，必要時為泰利墊款。公和洋行請南市自來水公司董事長姚慕蓮為買辦，中國營業公司後來請中國化學工業社總經理方液仙擔任買辦，就是利用他們的社會地位來擴大洋行影響。


2、借債發財——集資、融資和抵押放款

舊上海幾家主要的外國房地產商，它們早期的原始資本積累大多來自販賣鴉片、軍火、紗布等。後來為了進一步發展房地產業務，就採取新的集資和融資方式；

(一)發行股票和公司債，吸收社會游資。英商業廣地產公司1888年創立時。資本總額為100萬兩銀子，每股50兩計2萬股，實收62萬兩。1897年增資為130萬兩，1901、1902、1906直到1947年，前後增資9 次，1947年資本總額為11,934,000港元，分為2,386,800股，每股5港元，中國籍股東計1,347,007股，占總股56.448％，股分雖多，但因股權分散，實權仍操縱在英商手中。

業廣公司成立不久，1890年5月就發行了第一期公司債，至1929年止，先後發行公司債達30次之多，總數在2000萬元以上，還本期一般為20年，有的長達40年，利率5-6厘，到1937年尚有1700餘萬元未清償。就連號稱資力最雄厚的新沙遜洋行也在1930、1932、1933年為其子公司華懋地產公司發行以國泰區（指現錦江飯店一帶）產業作抵的甲、乙、丙三種公司債共710萬銀元。這個公司建造錦江飯店、茂名公寓、茂名花園、國泰公寓、開文公寓、長春路房屋及西式住宅等，全部成本1千萬銀元，而公司債占七成以上。

中國營業公司除發行公司債750萬銀兩外，1925年還以小投資戶和小儲蓄戶為對象發行“7厘抵押分紅債券”。普益地產公司也在1926年發行一種“普益生利券”來吸收小戶資金，到1932年底總數達259萬兩。

萬國儲蓄會的零存整取15年到期無息有獎儲蓄更是以欺騙手段收集小額資金的獨特方式。該會開創於1912年，到1934年6月，儲款總數達6500萬銀元，它就用這筆資金經營房地產，現在的衡山賓館、淮海公寓、建國公寓、培元公寓等著名大樓都是它和子公司的產業。

據不完全統計，到1935年止，英、美、法三國在上海的8家房地產商所發行的公司債（包括儲蓄單）總數達1．3億銀元，大部分是中國人的資金。

（二）利用金融資本。房地產可向銀行錢莊作抵押借款，是舊上海房地產業得以發展的重要因素之一。舊上海用房地產作抵押借款的種類有：空地押款、地上權押款、造屋押款、房地押款等等。房地產經營者購進房地產，可隨即押出，再以押得之款，續購他產，如此循環，以少數資金作巨額之買賣，利益倍蓰。


外國房地產商一面向外商銀行押借款項，發行公司債，一面又以較高利息來受押中國人的房地產。業廣地產公司就是經常向滙豐銀行抵押借款，同時，又頻繁地放出押款。1931年放出近400萬兩，1934年為600多萬元。義品地產公司的前身就是義品放款銀行，幾乎是專做抵押款的，中國營業公司用“出後門（註：一面承抵進來，一面轉抵出去，賺取利息差額）的辦法大做抵押放款，1934年放款數字高達3900萬元。他們放款利息一般高出銀行2厘以上。押價一般以押產折半承抵，有的只及產價3成。押期一般1～2年，如逾期不贖，承押者有權自由處置押品。

由於利息高，押期短，被外國房地產商先抵押後吃掉的房地產不計其數。義品地產公司僅1936年就吃進跑馬廳公寓、林肯公寓、愛利斯公寓、三德里、三民坊等 8處中國人的抵押產。新沙遜從1936年到1940年因抵押而吃沒中國人的產業就有泰晤士大樓、靜安公寓、華盛頓公寓、安義里、迎春坊等10多處。盛宣懷的100多畝房地產就是由其子孫押給中國營業公司而被吃掉的。

3、低進高出——房地產買賣

房地產買賣是房地產商的主要業務。舊上海房地產買賣為外國房地產經營者所控制。他們採用

（一）壟斷的方法，操縱房地產市場。

早期房地產的壟斷者如：英僑史密斯1869年時占有南京路地產1/3左右，直到1880年，一直是南京路地產最多的人。據他自己說，投資房地產利潤可達30%-40%。稍後，新沙遜崛起，鼎盛時期占有房地產50多處，在市內最繁華的南京路、福州路一帶占有沙遜大廈、漢彌爾登大廈、都城大樓等7座大樓，以及慶順里、和樂坊、長鑫里等10多里弄，在淮海中路、茂名路一帶，占有茂名公寓、錦江飯店、茂名花園公寓、國泰公寓、凡爾登花園、培福里等，在蘇州路北岸有河濱大廈、瑞泰公寓、瑞泰里、乍浦里、德安里等；在四川路、長春路一帶，有長春公寓、北端公寓、餘慶坊、啟秀坊等。凡是被沙遜重點控制的地區，地價乃到房租很大程度上為其操縱。

（二）低價進高價出的方法。

業廣地產公司經營房地產與新沙遜不相上下。他們能事先獲得租界拓展的趨向，從而選擇即將開發的區域，低價圈買土地，待經營至半開發狀態，或邊鄰他人土地被開發後，即分割以高價出賣，然後又在他處套進更多的土地。在今外白渡橋北堍，黃浦路、大名路交角處，有一塊占12畝的房地產，業廣於1899年取得，包括以後投資在內，總額不超過7.8萬銀兩，每年房租收入為7000餘兩。1903年以50萬兩齣售，4年時間純利達40多萬兩。同時，業廣得知工部局將要修筑北四川路，就預先在那一帶以每畝幾百兩銀的代價，購進土地數百畝，後道路築通，地價扶搖直上。1926年該公司將北四川路崇福里88畝土地賣出時，每畝價達1.45萬兩。

又如美商中國營業公司得知工部局將填塞西區雞浜修築愚園路的計劃時，就搶先以每畝300至600兩銀子的價格，買進現愚園路兩側土地100多畝。等土地到手，中國營業公司馬上從壓價收買者轉變為抬價收買者，結果不到一年時間，那一帶的地價每畝漲到8000到10000兩，中國營業公司僅在這次買賣中，就獲利百萬兩。

4、高價出租房地產

舊上海一般擁有自產的大房地產商，包括類似房地產商的私人大業主、教會、團體等，大多以出租房地產為最主要的手段。

舊上海從開埠以來，除了幾次戰爭和經濟恐慌以外，地價一直處於上升之中。地價就是資本化的地租，兩者之間相互影響。城市房租又是地租轉化的一種形式，而供求關係是決定地租、房租高低的一個主要因素。

抗戰前，上海房地產商是怎樣收取高額租金的？先看地租。哈同於1902年取得大陸商場(現南京東路東海大樓)那塊基地時，價銀為145,000兩。1930年哈同出租給大陸銀行，租期32年，每年地租20萬兩，而是年工部局對此基地估值為135萬兩。每年20萬兩地租，相當於當時地價的年息1分5厘，而且到期屋歸地主。又如：西藏中路東方飯店(今市工人文化宮)這塊土地，面積約5畝，地上原有永定里房屋60幢。沙遜於1888年以16500兩價銀取得後築路劃除一部分，土地面積剩餘3畝多。1928年沙遜將收了40年房租，房子已經破舊不堪的永定里出租給三友實業公司，翻造7層鋼筋水泥的東方飯店，租期25年，期滿屋歸土地出租人，每年地租銀2．3萬兩，其地租比永定里1926年全年房租高出 40%。由此可見舊上海的地租達到何等昂貴程度。

上面提到租地造屋，屋歸地主的方法，這裡簡要介紹一下：

租地造屋，一直盛行於舊上海，一般有3種方式。一為長期租地，按年付租，但地租很高。一為規定租期，到期拆屋還地；一為規定租期，一般為15年至30年，期滿屋歸土地出租人所有。

緣上海城市化後，租界黃金地段的土地被外國房地產商和中國富商大部分占有的情況下，租地造屋的條件就更苛刻。就以哈同出租大陸商場基地為例，除了訂明租期32年，期滿屋歸土地出租人所有以及每年地租20萬兩外，還規定地租分四季預付，若拖欠按年息一分計利；房屋建築費應超過上海規元45萬兩；新屋圖樣須經土地出租人審查同意；並由土地出租人派工程師監督施工；房屋造好後，承租人應在雙方同意之外國保險公司以土地出租人名義保足火險，此項保單應交土地出租人保管，並將每年保險費收據交土地出租人驗看等等。

這些條款說明，出租人單憑一塊土地出租不僅照收地租，期滿連地帶屋都收歸己有。無怪哈同、沙遜等都樂此不倦。在幾十年間，他們曾以此種手法歸進了永安公司、大陸商場、勸工大樓、東方飯店、國泰電影院等，還有數以千幢計的里弄房屋。至於承租人的算盤則是收高房租，幾年內收回成本仍有利可圖，還可利用地上權抵款或轉讓，出賣得利，靈活周轉，反覆經營，發財很快，所以對承租人來說租地造屋也是發財之道。

再看房租。據上海《地產月刊》1930年第5卷所載：“1930年前，投資房屋的利潤可得年利 9厘至1分4厘”。例如：沙遜1877年以白銀8萬兩代價，取得今南京東路外灘（即現和平飯店所在地）這塊房地產，除沿仁記路（今滇池路）那幢紅磚牆3層樓西式房屋自用外，其餘沿南京路至外灘的房屋全部出租，其租金收入從1915年到1926年3月拆屋時，11年的租金額約100餘萬兩。如果連同1915 年以前38年的房租合計，總額至少超過200萬兩以上。

又如：茂名公寓（現錦江南樓）建築投資總額（包括土地價）420萬元，全年房租56萬元，扣除管理費、稅捐等支出，可淨收房租30餘萬元，每年以年利5厘付息還本計算則20年間即可收回本息。20年後這座大樓仍可照收房租。可見投資房地產比一般借貸資本利潤優厚。

再如：業廣地產公司1927年投資建造浦西公寓，當時土地及建屋的投資額為59.5萬元，每年房租收入為11.3萬元。除去管理等費用淨收入9萬元，利潤率在15%以上。

根據公共租界工部局報，1934年裡弄房屋平均月租每幢為37.5元，而同年上海各業工人平均月工資收入僅為14.08元。

又據1901年《申報》召租廣告：“在英大馬路（現南京東路）同吉里大豐洋布對面第7號門牌，石庫門五上五下，廂房披屋一應俱全，每月租金規元120兩。”

根據這些資料，可見舊上海經營房地產出租者利潤之高。英商業廣地產公司從1918年-1936年，房租收入總額為3300多萬兩，純利達2100餘萬兩。哈同遺產1935年時年淨收租金250萬兩之多。沙遜收入更大，1940年房租淨盈利327萬元。

5、無本生意——代理服務

代理服務是房地產經營者穩操勝券的無本或微本的賺大錢生意。

（一）代理經租

代理經租房地產是不要一文資本，可以空手賺錢的業務。因為房地產是他人的，經租商僅代為管業收租，穩得手續費。因舊上海房租高，故經租手續費是很可觀的，一般都占租金額的5-10%，有不少外國房地商是靠經租業務發財起家的。代客經租不僅有手續費可賺，而且又有大量租金和押租可供他們無息周轉利用。因為一般業主的租金都是隔月結算，至少有一個月的租金額，加上2-3個月的押租（即保證金），這些押租並不交給業主。英商泰利地產公司經租房屋最多時達7000多幢，經常約有10萬元租金和 16萬元押租存在手裡，既無利息負擔，又可自由運用和生息。

雖然押租在住戶退租時要無息退還，但自有後續的承租人填足。同時經租商還控制着經租房屋的使用出租權。因此不但沒有資本的房地產商搞經租業務，就是資金雄厚的房地產商如義品、中國營業等也大規模經租業務。他們都規定凡是向他們抵押的產業，必須由他們經租。義品經租房屋最多時，也達到7000多幢，中國營業公司在1932年經租房屋也達4000多幢。這類經租業務在當時頗為發達。到解放後，據調查還有代客經租的房屋26000餘幢。

（二）代建房屋

代建房屋大多是租地造屋。具體做法是：首先要租到一塊地段較好的土地；其次設計好房屋，刊登廣告，說明造價和優惠條件。在1938年上海淪為“孤島”時期，房荒嚴重，一部分有產者苦於無適當房屋可居，自己要建造一所住宅，不但小塊土地難買難租，就是房屋設計、建造、購置建築材料也不容易，所以代建房屋廣告一出現，引起了需屋居住的有產階級的極大興趣。他們願意一次或按建房進度分期交付幾千元或 1、2萬元，代建完工後即可住用，一般為期20年，也有15年，10年的，期滿屋歸地主。

所付的錢開始時不退還，由於競爭，凡一次性付款的，有的退還1/4、1/2或全退。有的另加優惠條件，如自來水長期免費供給，房屋代保火險等等。這種代建辦法，四方面都有利可圖。

土地業主除地租外期滿可歸進房屋，一般是西式住宅，質量尚好；代建者受益頗豐，例如，收進一戶5000元，定造一宅，便以其中700元存銀行整存整取，按當時利率，15年後本息共5000元，即以此存單交給定造者，為15年後還本的憑據。再付出建築費2000多元，和其他費用全部支出不過4000元左右，餘下的1000元即歸自己，銀行對於長期整存整付業務是最歡迎的，所以銀行間也有競爭；出錢的住戶也覺得有利，因為當時住房緊張，頂費愈來愈高，一般頂一幢相等的房子也要化幾千元，付了收不回來，還要月月付房租，現在只要付地租，當然合算，所以能拿出幾千元的人就很歡迎代建房屋。

（三）代客買賣房地產

房地產商除直接經營房地產買賣外，也居間介紹代客買賣房地產，坐收巨額佣金。由於他們熟悉買賣手續，又兼信息靈通，因此委託房地產商代為買賣的業務也很發達。中國營業公司從1925年10月到1926年12月的15個月中，代客買賣房地產88 筆，交易額500萬兩，佣金21萬兩，一般佣金率為2．5%。普益地產公司1927年到1931年5年間，代客買賣的佣金收入達32萬兩。1931年7 月，業廣和普益2家地產公司還組合了一個廣益地產公司，專做代客買賣的居間商生意5個月時間純利5萬餘銀兩。

從這裡可看出，代客買賣又是一宗無本萬利的生意。

另外還有代辦房地產登記、代理房地產產權和租賃的訴訟，代客設計打樣、代辦房產火險等等。總之這種代辦、代理業務，對房地產商來說越多越好，有百利而無一害。不僅能賺錢，辦得越多，信息越靈，辦得越多，名聲也越響，還會帶來相關業務，如代辦登記會帶來代理經租，代客設計會帶來代保火險，代客買賣又會帶來代辦登記，等等。因而在舊上海不僅房地產商做這種無本生意，就連金融界的銀行、錢莊、信託公司，一直到教會、團體、律師、會計師、營造商等也插手其間。