雖然最近加拿大央行調低了基本利率(PRIME RATE)，普通大眾不少以為房貸市場沒有什麼變化，其實大錯特錯了!

所有的大小銀行， 金融公司，信貸機構，從去年年底，今年年初我們業內人士，明顯感受到了更嚴格的審批程序和要求。大體來講，與去年相比，同樣的客戶條件， 同樣的銀行， 同樣的聯繫團隊，遞交上去後明顯的條件比去年門襤提高了不少。隨便舉幾個例子(每家銀行的收緊政策的變化各有不同)：

1，放款之前申貸人須繳清所負的其他例如信用卡， 學生貸款， 租車的債務;

2，首付看不到證據就不發批文;

3，非居民項目基本上在首付35%前提下還要看擔保人或本人的收入狀況;

4，六大銀行基本上已經不存在自僱人士房貸項目了，首付比例超過一半還要提供更多生意證明文件;

5，各個銀行之間反欺詐部門(Anti-fraud Department)加強合作，杜絕造假文件。。。

這些林林總總的從政府監管部門執行落實到所有銀行審批和風險控制部門。很多人天真以為前幾年的容易拿到房貸來聯想現在的狀況，實在是不可同日而語了!

次A級銀行同樣被政府金融監管部門審計抽查，千萬不要以為小銀行的大門向任何人敞開，只是你想不想要的問題了，如果這樣認為的話，任何首付資金來源值得懷疑，雇主信和收入經過核實出現問題的， 就會造成過不了戶的危險，買房的定金收不回來的損失。

申請房貸前，必須要了解加拿大房貸的一些特點、貸款的性質和銀行審核標準。做到在申請前，自己對於自己的狀況有一個清醒而正確的認識，才能少走彎路，不至於掉落在“低利率”的陷阱里。

一， 首先要了解加拿大貸款的政策特點：

加拿大房貸的總貸款期和貸款的合約期是分開的，這與中國國內不同。

總貸款期只是用於計算每月供款，從而決定負債比例的計算，與利率高低的獲得與否，沒有關係。即拿相同的利率，自己可以決定總貸款期多少年，只要負債比例(TDS)在允許的範圍內。

合約期是合約銀行與客戶簽訂的貸款合約年限。合約期到了，客戶必須重新簽訂合約，即重新獲得新的當時的利率。原則上講，合約期越短，利率也越低，因為銀行的風險也低。

每家銀行或貸款機構的合約利率不會相同，有高低之分，背後的條款也略有不同。

大小銀行對於借款人來講不需要在乎，因為風險都在出借人方，借款人沒有任何風險。客戶要比較的是哪一家銀行合約條款更加適合自己的家庭。

二、了解貸款的性質：

由於銀行和房貸機構在政府註冊放貸業務時，註冊的類別不同，導致貸款的性質不同，最終給客戶帶來的利息以及保障也不同。在政府機構註冊的有以下2種。

正規房貸(Mortgage)： 真正的房貸，遵循《房貸法》，每6個月複利計息一次，合約到期後不管客戶收入如何可以重新獲得新合約。原則上可以免費轉銀行。

抵押貸款(Collateral Loan)：對外，這些銀行或貸款機構也一樣稱其為“房貸Mortgage”，但是與上面正規房貸是不同的。遵循《銀行法》，可以每個月複利計息，合約到期後可以按照客戶收入狀況停止貸款。轉去其它銀行會有律師費發生。

提供“抵押貸款(Collateral Loan)”的機構，有五大銀行之中的大銀行，如TD、CIBC，也有中型銀行，如 National Bank, ING等，還有很多保險公司和信用社(Credit Union)等。所以在申請時，要選擇信用好的房貸專家，了解清楚，才能不至於今後花費額外的費用，導致一開始所謂的“低利率”最後遠高於當時其它的利 率。

三、各銀行的審核標準是不同的

各個銀行的審核標準是不同的，A銀行通過客戶的申請，B銀行可能拒絕該名客戶的申請。

通常利率越低的銀行，對於信用和收入的審核也越嚴格。

通常小銀行的利率要比大銀行的利率為低。

從利率高低來分，貸款機構分為A類銀行和B類銀行。A類銀行只做信用和收入好的客戶(A類客戶);B類銀行只做要麼信用有問題，要麼收入不達標的 客戶(B類客戶)。B類銀行的利率遠高於A類銀行。比如A類銀行利率在2.10%~3.10%時，B類銀行的利率通常在4.00%~7.00%。

另外一個通常被忽視的情況就是，一定要了解客戶想選擇的“低利率”房貸機構是否每年總是處於低利率的狀態。如果某家機構這次提供的貸款很低，但是 往年統計顯示，一年中僅有1個月在低利率促銷，那麼如果選擇這家，今後轉銀行的可能性就很高，清戶費Discharge Fee，外加可能的律師費Legal Fee可能就要上千元，就得不償失了，特別對於房貸金額不高的客戶就更加不划算了。

了解上述3個基本。如果你是屬於B類客戶的，你就不可能獲得A類銀行的貸款，任何承諾一定是虛假的，如果相信它，只會讓自己浪費時間，最後可能來不及過戶而引發其它的經濟賠償。所以應該找尋一個真正懂房貸業務、誠信好、公開透明的房貸經紀來處理案子。確定買房之後，首先要正確評估自己自身的信用和收入狀況，給自己一個定位，看看自己是屬於A類客戶還是B類客戶