買房的幾點小策略

金融街地產 Broker 李軍

是在利率最高點買房？還是在利率最低點買房？

利率低的時候買房人很多，但這並不意味利率低的時候買房最合適。眾所周知，房價與利率走向相反，一般來說，利率往高走，房價往低走；反之，利率往低走，房價往高走（有一個延時）。利率最高時，房價應處於低點；利率最低時，房價應高處於高位（有延時）。價值100萬的房子，在利率上升到最高時，價格可能降到80多萬（有延時）；反之，當利率降到最低時，房價可能上升到120萬左右（有延時）。顯然，如果我們有100萬，我們會選擇在利率最高點買房。但有人會說，我們貸款買房，低利率可以每月少付一些房貸。但別忘了，人們與金融機構簽的房貸合同都是有Term的，或3年，或5年。一旦到期，新Term的利率還是要隨行就市的。節省3年，或5年的房貸，與利率最高點和最低點時的房價差額比，那時微不足道的。所以，雖然利率低時買房人較多，但並不意味着低利率時買房合適。理論上說，對於一個房屋投資人，應該在利率最高點買房（有延時），在利率最低點賣房才獲利最理想。（有延時），延時的原因是房屋市場變化一般比社會整體經濟變化慢半拍，即社會經濟已經恢復最高點了，但房市還在恢復中；當社會經濟已經到最差了，房屋市場還在未體現出來，還需要一段時間跟上社會經濟變化。

買房人最好懂一點房屋裝修，和維護知識

有人說，懂一些房屋維護和裝修知識的人，會為家庭買房節省很多錢。有人說，買100多萬的房子，懂裝修和維護知識的人可能節省10萬左右。其實，這些房屋維護和裝修知識並不高深，現在，人們可以通過“YouTube”學習房屋裝修知識。一旦懂得房屋維護和裝修知識，那對於選房，買房是非常重要的。內行人看的是門道，外行看的都是外表。買房前，最好用一點時間，多多研究一下房屋裝修知識，和房屋維護知識。我有一位過去在國內房屋開發的客戶。他對選房非常在行，他打的比喻對我影響非常深刻。他說，選房和選人有一比。比如，一個人長得五官端正，骨骼，輪廓，和面貌清秀，但穿一件很舊的衣服，和一個長相一般，但穿金帶銀，塗脂抹粉的人站在一起。人們還是選擇前者。衣服不好看，可以換一件新的，很簡單。他的比喻有一點俗，但易懂。選房也一樣，這位客戶買房就專選髒亂舊別人看不上眼的房子。只要房屋結構沒有問題，沒有環境問題就好。這樣的房子通常價格比較低，沒人搶。而那些已經裝修好的房子不但價格高，而且有可能用裝修掩蓋一些問題。但裝修好的房子確是大多數人競相槍Offer的房子。但懂裝修，懂房屋維護的人就會選擇那些沒有那麼多人搶的超值的髒亂舊房子。

買房切忌從眾追逐“黃金地段”

記得有一位經紀說過這樣一句話，他說，他非常不理解人山人海，日夜排隊搶購新開發樓盤。對此，我也有同感。新移民在多倫多買房時，由於房屋市場信息不對稱，往往做出“逆向選擇”。有人說“一瓶10000塊錢的名酒，其中這瓶酒的價值是1000，而有關這瓶酒的”Story”值9000”。新移民在多倫多買房也有類似情況，也有很多新移民花錢買有關房屋的”Story”。其中，最值錢的”Story”就是所謂的“黃金地段”。其實，從居住角度來說，多倫多根本就不存在什麼”黃金地段”。“黃金地段”都只是商家的商業廣告上的語言包裝。其實，多倫多的城市規劃與東方是不同的。傳統上講，西方的城中心，地鐵沿線一般都是工人階級的集中居民地；而多倫多真正家有黃金的富貴家庭都住在遠離地鐵，遠離市中心的遠郊。多倫多是加拿大最大工商業城市，也是全球最適合人類生存與發展的城市。城市各個社區不可能完全一樣，有點差異是難免的，但這點差異對不同社區的房屋市場價格影響不大。十幾年前，在新移民來之前，整個多倫多的不同社區的同類房價是相差無幾的。隨着新移民的不斷增多，多倫多的社區也逐漸分化，有的社區新移民的比例越來越高。這樣的社區也自然而言成為新移民關注的熱點和焦點。與此相關的”Story”也越來越多，越來越豐富，自然成為商家的炒作對象。尤其是城市核心區域，和地鐵沿線區域的房子。其中有些區域的房子被商家定義為“黃金地段”。幾年前，商家不斷推出一個又一個的“黃金地段”物業，那時，這些“黃金地段”物業非常火爆，新移民成宿排隊搶購。現在情況有些改善，這樣成宿排隊搶購情況不再發生了。這些“黃金地段”的房子之所以很搶手，之所以很貴。因為這些房子的價格中也像名酒一樣，也有很多美妙的”Story”。這些”Story”占房價很大部分。新移民在買這樣“黃金地段”房子時，同時也付很多錢買下商家精心編織的有關房子的”story”。這些”Story”對新移民沒有任何使用價值。反而，家人還要為此背負大量不應有的房貸，迫使家人長期委屈地做他們沒有選擇的工作。

校區比較好就可以了，不要強調最好和頂級

新移民在多倫多買房時，總是問哪個學校排名最好。什麼是最好校區本身一直就存在爭議，沒有定論。這裡所謂的“最好校區”，就是指我們華人普遍認為的平均成績最高，排名最靠前的校區。多倫多的學校排名是動態的。排名第一的學校不能說它不好，但那些成績比這些校區低一些的校區也不能說差。在學校的選擇問題，應該是孩子適合在什麼樣的學校發展，就應該讓孩子在那樣的學校學習。有人說，真正好的學校，是適合孩子發展的學校。是讓孩子能發現自我，和有利於將來孩子實現自我的學校。這樣才是正確的選擇！眾所周知，人與人是不同的，有的孩子天生對醫學感興趣；有的孩子天生擅長數理；有的孩子對藝術有專長，等等。有人說，在加拿大，幾乎所有的工作都很辛苦，唯獨有一樣工作不辛苦，就是上天安排一個人該做的事情，也是一個人熱愛做的事情，一個人喜歡做的事情，一個人不知不覺都想幹的事業”。如果一個人及時找到了自己正確的發展方向，要遠比在錯誤方向耗費百倍千倍的付出要有效的多。正確和適合孩子的教育，是確定適合孩子天性的人生的發展方向，是以孩子最適合的職業為導向，使孩子將來一生都在從事自己擅長和熱愛的職業，使孩子一生都工作都在樂趣中。很顯然，在這樣的工作環境，孩子的工作才會有樂趣，孩子的工作才會有創意，孩子的工作才會有創新，孩子的工作才會有機會體現自身的最大社會價值，和實現自身的價值。現實生活中，新移民不顧及自己孩子的感受，都爭先恐後地花高價買個校區房。把本來天性非常聰明，活潑可愛，很有發展的孩子，送到那些所謂“頂級學校”，到那些平均分數最高的學校。致使這些聰明貪玩的孩子學習成績長期墊底。日久天長，使本來很聰明樂觀自信的孩子產生自卑心理，低人一等的心理。最終，讓一些孩子喪失進取，自甘暴棄。現實生活中，一些新移民談到孩子教育失敗時，認為很大的失誤就是給孩子灌輸，和讓孩子相信，學習成績度量孩子的優劣的唯一尺子。同時，給孩子送進這些所謂的”頂級學校”，去讓孩子去驗證自己是低能，低劣的。當然，這不是家長的初衷，但卻實際效果確實這樣。最後，讓孩子放棄積極的人生態度。所以，名校區並不一定適合每一個孩子的成長，盲目地花高價買頂級校區的房子，有時是對家庭發展不利的（本文僅為學術探討，和學術交流，不做任何人房屋買賣依據）。