漫談疫情房市

金融街地產 李軍

最近一段時間，總會有人疑惑地在問，疫情期間，很多人面臨失業，和很多生意業主處於艱難維持狀態，為什麼房市還在逆勢上漲？本人也長期思考這樣的問題。感覺以下幾個方面是支持房市上漲的幾個重要因素。

政府樂見房市繁榮。近幾十年來，房地產業已經成為東西方政府財政收入的主要來源。某種意義上講，政府也是一家大公司。而房地產業是政府的主營業務，是政府的主要收入來源。源於此，人們想指望政府會真的出台某些打壓房市的真招實策，把房市徹底打壓下去。這種想法是不可能的。房市不斷上漲第一受益人是政府。看着源源不斷的資金進入城市，一座座高樓大廈拔地而起，城市規模不斷向外延申，城市基礎建設不斷完善，政府稅收也會隨之不斷增加。政府樂見其成！即便當房市上漲離譜，造成不好的負面社會輿論時，政府也只是出台一些不痛不癢的貌似打壓，實則暗中助推房市的政策，比如限購，限價等。眾所周知，之所以“限購”，暗喻買房人，目前房源不足。限購之後，下一波房市上漲隨之而來。在目前疫情下，房地產是政府為數不多的可依靠的產業。在這種情況下，政府出台政策打壓房市可能性不大！

近些年來，每當社會出現各種危機時，政府首先考慮保護銀行，保護保險公司，保護社會信譽體系。以此以維護整個社會經濟可持續發展。但保護銀行必須要先保護物業投資人。否則，社會出現大面積業主破產，銀行也會隨之破產。目前，世界大國的金融系統已經進入壟斷階段。上個世紀初，一些國家經歷一次次金融危機後，大多數小銀行已經破產倒閉，剩下目前為數不多的幾家大銀行。這些銀行對國家經濟發展起支柱作用。 如果這樣壟斷銀行如果出現倒閉現象，會對上游的保險業，和國家信譽體系有無法承受的破壞力。為此，近幾次世界大經濟危機時，各國政府採取的補救措施都是保房屋業主。從而保護銀行，保護保險公司，保護國家信譽體系；而犧牲的是無房人的利益。

投資人和靠勤勞致富的人是完全不同的。常識上講，投資人掙錢比較多，但要承擔較大的投資風險；勤勞致富的人，掙錢慢一些，但承擔風險小。但由於國家為了保護國家經濟體系，在出現社會經濟危機時，通過量化寬鬆金融政策保護房屋業主，保護房地產業。所以，近些年來，房屋投資人只有投資收益，沒有投資風險。世界很多大城市的房屋增值速度遠遠高於靠工作，靠做生意賺錢速度。自從2008年金融危機以來，多倫多獨立房平均每年上漲10%，是危機前的一倍。每均每小時增值40多加幣，是大多數打工收入的時薪二倍還多。這種現象持續10多年了，這是想對靠勤勞致富的勞動者最辛辣的諷刺。加速引導社會資金流向房地產業。

國家層面維護房價穩定，實行“房住不炒”政策。可以這樣理解，在目前房屋總量過剩，和房價過高的情況下，國家既不想房市再繼續上漲，也不讓房價暴跌。而是通過逐步放水稀釋房屋價值。待貨幣貶值一定程度，過高的房價也會逐漸趨於合理水平。這種操作有一個前提，即今後央行放水時，不要像之前那樣，房地產成為央行放水的儲水池；而是讓水流向其它實體經濟領域。這樣就是所說的房地產實現軟着陸。這是國家政府比較理想的設想。而讓國家制定某種有利政策刺破房市泡沫，房價下跌30%，造成大面積家庭棄供房子。那是不可能的！如果真的發生，國家的金融系統，保險體系，和信譽體系會造成難以修復的傷害。更重要的是，這20年年，國民的財富積累幾乎80%都在房子上，一旦房子降價30%。很多家庭20多年的積累一夜為零，甚至為負數。大多數國民的獲得感和幸福感都沒了。政府也無法面對這種局面。

有人說，近些年來，整個世界面臨經濟問題時，不像上個世紀那樣，讓一些投資不合理經濟領域的企業，和銀行破產，來調整和修復社會經濟秩序；而是一遇到經濟問題就實施寬鬆量化貨幣政策，通過央行大放水暫且度過經濟危機。其結果，每次危機，一些不合理的現象更加嚴重。2008年金融危機最主要原因就是投資房地產泡沫衍生的巨量有毒債券誘發的全球性金融危機。而危機之後，全球央行大放水後，房地產業泡沫化不但沒有得到解決，而且更加嚴重了。世界個主要大市的房價加速漲價。加速社會貧富分化！有錢人通過投資房子，家庭財產得到快速積累和放大。房地產成為富人的財產放大器。而沒有能力買房人的境遇更加艱難。靠做一般工作，和經營一般小生意的收益買多倫多這樣城市的房子慢慢會成為一種奢望。

目前，經歷30多年的房地產大發展。總體上講，全球的房子是過剩了。一些中小城市的房子價格已呈現供過於求，呈現買方市場。甚至出現房價退回20幾年前的情景。這種情景正在由小城市像較大城市傳導。但全球一線城市的房價還比較堅挺。尤其是像多倫多，悉尼，墨爾本，溫哥華這樣的國際化移民大都市。這些城市的房子已經成為全球避險工具。一些發展中國家的成功人士紛紛通過留學，移民等方式來多倫多買房，準備長期在多倫多這些城市長期生活，以躲避他們在原著國的各種政治經濟危機事件。而多倫多悉尼這樣的大都市也是全球為數不多的可選留學移民公認良好國際化安全城市。所以，這些年來，多倫多，悉尼，溫哥華等移民留學城市的房價不斷上漲。這已經成為全球房市的奇觀！

有人說，這次病毒是謊言和泡沫的剋星。病毒所到之處，往日繁忙的街道會變成一片蕭條。人為精心編織和維護的資產泡沫也會隨之破滅。而且這病毒還蔑視權威，難於駕馭，無法用謊言掩飾。迴避和掩蓋病毒可能是倍加的惡果。應對這病毒的辦法只有通過信息透明，通過科學，通過客觀應對辦法才有可能解決病毒問題。歷史上，數次病毒和細菌大流行，都是在在糾正人間的不平之後，悄無聲息地走了。很多人也希望這次疫情能解決房地產巨大泡沫問題。二十多年來，由於過長的經濟順周期，很多物業投資者，已經淡漠了投資風險意識。加之，整個社會都處於高槓桿，高負債，高風險運行狀態，國家如此，企業如此，家庭也如此。過去，高槓桿，高負債給國家帶來的是高速發展，給社會帶來的是欣欣向榮，給投資帶來的是高利潤，和高回報；那這次疫情之後，高槓桿，高風險，和高負債可能會國家，社會，和一些投資者帶來很多麻煩和棘手問題。

客觀地說，近二十年來房地產大發展對社會文明，對社會進步，對國家發展有巨大的推動作用。環顧當今世界，越是先進的國家，人口越是集中分布在幾個大城市，大城市對人口的吸附作用越強。尤其是在一些發展國家，這些年來，房地產的高速發展，將還保留幾百年前生活方式的邊遠村莊年輕人帶到現代大城市。這些人在大城市買房，租房。成年人到現代工廠工作，孩子到非常好的學校讀書。以此徹底擺脫落後村莊長老陳腐的道德束縛。走出邊遠村莊的年輕人融入現代社會。十幾年來，數以億計的農民工被城市化引領到現代大城市。這對國家發展，對社會進步和文明進程起不可估量的積極作用。

總之，疫情對全球經濟，對房地產業的影響還沒有完全顯現出來。一般來說，房地產市場周期是落後大經濟周期半拍的。即，大的經濟環境開始上升，房地產市場還需要一段時間才能開始上升；反之，社會大的經濟環境開始下降，房地產市場也需要一段時間開始下降。無論上升還是下降，房地產市場都滯後社會大經濟周期一段時間。當前，由於疫情，全球大的經濟環境不好，但房地產市場好像繼續創新高。面對這種形勢，不同人有各自不同的看法，有人樂觀繼續看漲；也有人保守一些，勸大家，“別錯把日落當日出”。（本文純屬學術探討，學術交流，不做任何人房屋買賣依據）

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