到底是房屋的哪部分造成房屋增值

金融街地产 Broker  李军

最近的一段时间，疫情开始缓解，更准确地说，是人们开始了解疫情了，不再那么恐惧了。开始看房的客户越来越多。看房过程中，客户总是问我，买什么样的房子未来的增值潜力大？这个问题，已经超出了我们地产经纪的职业范围，我们地产经纪没有资格预测市场。就像其它产品一样，房地产也是一种产品，有时会上涨，有时也会下降。至于什么时候会上涨，什么时候会下降？哪个房子会上涨多一些，哪个房子会上涨少一些？我们地产经纪是没有这个预测能力的。但任何事物都会有一定规律，房屋价值也不例外。我个人认为，大多伦多的物业增值=（物业所附土地增值+物业所在Location增值+物业材料增值）*期间通胀率（“*”乘号）。大多伦多地区有总体上讲，有三类房子，即独立房，Townhouse, 和公寓。下面，我们分别就这三类房型进行价值分析，看一看，哪类房屋最有潜在增值潜力。

独立房理论上说，最有增值潜力。理由是独立房同时具有房屋所附土地，Location，和建筑材料。一座安省边远小镇的100多万的房子，挪到多伦多北约克可能就是200多万。其中100万差价就是Location的价差。再有，同样社区的独立房成交均价远远大于公寓的成交均价，其中差额一大部分就是独立房所附土地价值。理解这点，也就不难理解为什么独立房具有远期投资价值。因为独立房具有房屋所附的土地，而且物业及所附土地是Free hold, 这是其它两类房型都不具备的价值。人们如果细心，就会发现20年前，一个移民在多伦多买一个老旧小的独立房，与另一位支付同样价格买一个公寓的人相比，今天两个家庭的房屋价值相差一般会很大的。

其实，在国内也发生过同样的故事。30年前，北京，上海，深圳，和广州等大都市也像今天多伦多独立房，在北京，人们称一些的房子为“四合院”。“四合院”的特点是占地比较大，但房屋看上去比较土。过去，这样的房子没有那么值钱。那时，人们买房也都爱选择新颖的高楼大厦。谁也没有意识到，随着城市发展，人口不断增加，城市的核心地带不断向周边扩延，城市的地皮越来越贵。当时北京的破旧四合院的地价已涨到今天的几千万，乃至上亿。

北京和多伦多有很多类似之处，两个城市都是移民城市，都是发展城市。只不过，北京的移民门槛低，每年的移民数量多，城市建设发展快一些；多伦多移民门槛高，每年移民数量没有那么多，城市发展慢一些。但发展趋势都是一样的。30年前，投资北京占地大的民宅成功经验对今天多伦多的独立房物业投资者非常有借鉴意义。今天多伦多的独立房就是昨日北京的四合院，增值潜力巨大。此外，在多伦多投资独立房还有如下好处，即，独立房产权清晰明了；独立房日常支出费用少；独立房的投资回报率高。

多伦多的独立房，与北京的“四合院”也有很多相似之处，即，这两种房型都是土地房，占地面积比较大。北京的四合院，通常占地面积在4000平方尺左右，建筑面积在2000平方尺左右；而多伦多的独立房占地面积也在4000平方尺左右，建筑面积也在2000尺左右。独立房，和“四合院”的共同价值之处，在于两者都占有土地。房屋所附土地价值远远大于房屋本身价值。而公寓却没有所附土地的价值。这就是独立房和四合院与其它房型相比，具有投资价值的意义所在。因为土地永远是随时间增值的，房屋却是随时间贬值的。

人们在多伦多买房子时，首先要搞懂这几类物业产权问题，搞懂哪种物业产权的权益最大，责任最小；和哪种物业产权的权益最小，而责任最大。在多伦多，没有一点责任和义务的物业是没有的。但每个人在买物业时，都希望所买的物业权益越大越好,责任和义务越小越好。这想法也合情合理。很多来自大陆的新移民，认为自己买的物业，在交接之后就完全属于自己的了。其实，不完全这样，有的物业，即便业主买下之后, 业主还要不断地交各种费用，一旦你不按时交这些费用，你的物业有可能被留置和拍卖风险。所以，在多伦多投资物业，首先，投资者要搞清所投资物业的性质.  投资时, 最好选择独立屋，选择“Free Hold” 的物业去投资, 因为这种物业的产权非常清晰明了.

投资独立屋的投资回报率非常高. 是因为独立房兼具三部分价值，即，房屋所附土地，Location, 和建筑材料价值。 物业的本身价值是随着时间的推移, 建筑材料的老化,不断贬值; 而物业所附的土地，和Location价值是随着时间的推移不断增值的.  有的投资者, 30年前, 投资26万多,在多伦多买的二手物业, 物业到今天已部分老化. 物业本身价值也相应降低。但物业所附的土地，和Location价值却增值很大, 达到160多万加币， 远远抵消房屋建筑材料老化掉的价值。房屋总体价值整整上涨5倍多。 而如果当时的投资者, 用同样的钱去投资别的什么物业, 那结果可能就完全不一样了.

总之，多伦多的物业主要是由独立房，公寓，和Townhouse三种主要房型组成。而物业的主要价值构成是由房屋所附的土地，房屋所在的Location，和房屋的建筑材料价值三者构成的。相比较而言，独立房同时兼具三种价值，而且是Free Hold. 意思就是将来业主可以自己翻建，改建，加建自己的房屋（但需要政府批准）。如果开发商想征用物业，及物业所附土地，会给房屋拥有者较大的补偿金。但其它类型房屋好像就没有这类价值。比如，共管公寓即便是100多户人家的大型公寓,只占地那么一小块地, 即便是有点价值,被100多户平分,每户所得的价值微乎其微. 共管公寓的土地价值增长不大,但物业30年后的今天,可能老化不少, 日常各种费用可能会上涨很多. 有人说, 多伦多的独立屋价值类似30年前北京四合院，其类似的特点是，占地面积大。随着城市的发展，随着多伦多人口的增加，多伦多的公寓数量会越来越多，独立房会越来越少。独立房的供不应求关系会越来越紧张。独立房的价格自然会越来越高。30年前, 投资者选择不同的投资物业项目, 30年后的今天, 物业投资者的成绩差距是非常大的. 比较而言, 长远来看，在多伦多投资独立房的回报率是非常理想的，因为今天多伦多的独立房就是30年前北京的四合院。相比与公寓来讲，多伦多的独立房具有更大的潜在增值可能性。这是因为独立房的所附土地，和Location是随时间而增值的（本文纯属学术交流，学术探讨，不做任何人房屋买卖依据，特此声明！ 李军  微信 peterlee1689)