李 君
2016年1月20日 ( 当时极具前瞻性文章，今天回头看一遍，体会更多）
房屋过剩与多伦多房屋价值
全职，专业地产经纪 李 军
进入2016年，全球经济发生及其深刻的变化。 世界各主要市场的各种工业大宗产品，从石油，煤炭，到各种矿石都面临严重的市场需求不足，价格大幅下滑局面。出现这种现象的原因有很多，其中原因之一，是作为世界贸易第一大国，中国，由于房地产业这一龙头产业出现严重过剩，中国不能像以前那样建筑大量房屋了。与此相关，中国不再需要那么多的钢铁，矿石，水泥，煤炭，石油，和建材等等。十几年来，全世界都见证了中国经济的发展奇迹，中国人仅用十几年的时间，几乎把世界所有的传统产业都干饱和，干过剩了。现在，中国正面临，各种传统产业的产品库存过高，产能过剩，市场需求不足的问题。现在，中国正在实行压库存，降产能，去杠杆等经济措施以化解当前急迫的经济问题。多年来，一直作为世界经济引擎的中国经济此时此刻的“急刹车”，难免会引起当前世界经济的震荡。所以，一直以来被大家视为涨而不跌的石油出现令人不解的大幅度价格下跌；世界各主要股票市场也出现各种对投资者感到不安的现象；大多数中，小城市的房屋更是库存过高，市场需求乏力，而且市场观望气氛浓厚。人们称现在世界经济正处于“山雨未来风满楼”的情景。面对当今局面，很多人不知所措，不知该向哪里投资?不知是否还应该继续在多伦多买房子? 但事实有力地回答了人们的问题，投资一线城市的房屋是一个不错的选择，尤其是投资像多伦多这样的全球一线城市的效果会更好! 理由是，多伦多物业有潜在的巨大需求；多伦多物业是一种家庭财产保值增值手段；多伦多物业能带给人们美好的生活质量。
投资多伦多物业的理由之一是多伦多物业有潜在的巨大需求。人们对此不禁要问，前文不是说，全球的房屋存在严重的过剩吗？怎么会得出多伦多房屋还有巨大潜在需求呢？这个问题问得好，要回答这个问题，还得从最近中国出台的经济改革措施和政策谈起。但今中国最时髦的经济术语是“供给侧改革”。“供给侧改革”对当前的房地产业，可谓真是对症下药了！就是有点晚！中国的房地产业历经二十几年“大跃进”。房屋过剩已非常严重。更要命的是，市场上已建成的房屋，大多数不是客户所需求的。现在，年轻人都喜欢到一线城市生活，到大城市生活，喜欢到北，广，上，和深圳这些一线城市买房子。而这些一线城市的房屋又供不应求，房屋价格飞涨。从而形成房屋供给与房屋需求严重错位。市场所过剩房子不是市场所需的；而市场所需的又存在严重不足。这就是国内外一线城市的房屋异常火热，价格不断走高；而中小城市的房屋市场低迷，大量楼盘空置，形成许多“鬼楼”，“鬼街”等现象。大家知道，房地产也是不动产，不能被运输。鄂尔多斯等城市的过剩房屋不能运输到北京，更不能出口到多伦多，不能解决人们对一线城市房屋的市场需求问题。“供给侧改革”就是解决这个问题，就是要开发商不要再一厢情愿地在没人感兴趣的中，小城市建房屋了，而是要有针对市场需求地建房子。开发商应以市场需求为导向，人们喜欢在哪个城市买房子，就在那个城市多建房子。这样做的好处就是房子好卖，开发商的投资回报会更好，银行发放的贷款也能收回来。这样，整个社会经济运行才能越来越好。过去，由于政府忽视在房屋市场人们对一线城市房屋的巨大需求，错误地建造和供给市场大量的，人们不感兴趣的中，小城市的房子。造成大量房屋过剩，大量资产闲置和社会资源浪费，甚至有可能诱发经济危机。另一方面，由于对一线城市的投资相对不足，致使一线城市的房屋供不应求，价格不断攀新高，迫使人们将视线转移到国外一线城市，迫使人们将视线转移到多伦多。多伦多的房屋相对国内一线城市价格低廉得多，房屋又好，社会资源丰富，升值潜力巨大，深受国内投资者的亲睐。事实上，近几年来，每年都有越来越多的国内投资者来多伦多买房。这些来自国内的大量房屋投资者，为多伦多房屋市场提供源源不断的需求，有力地推动多伦多房屋价格不断上涨!
多伦多物业是一种家庭财产保值增值手段。如果人们二十几年前在北京，深圳，上海和广州这些移民城市买过房子，人们都会有这样的体会。在人口不断增长的移民城市，谁先买房，谁先收益，谁的财富增长就快。二十几年前，这些城市的房价就几十万人民币（但那时的人民币购买力很强啊），二十几年后的今天，这些一线城市的同样的房子已经上涨到几百万，甚至上千万。这二十几期间，有多少人，误认为深圳等一线城市的房子价格已经涨的太快了，已经涨到头了。可就是在2015年，经济如此艰难的年度，深圳等一线城市房子涨幅惊人！人们慢慢意识到，生活在像深圳这样移民城市，人们把钱存在银行里，不买房子太亏了；而投资买房才是家庭财产保值增值的最好手段。相比国内这些一线城市，多伦多是全球最适合人类生存发展的全球一线城市，也是全球移民城市。而且多伦多的房屋价格还比国内这些一线城市的房屋价格低很多，而多伦多的城市的各个方面比国内城市好很多。所以，人们在多伦多买房，无疑是家庭财产保值增值的好办法。“土地价值是随着时间不断上涨的；而纸币的价值是随时间不断贬值的”。这是不争的事实。100多年前，800多万美元，美国从俄国手里买下阿拉斯加州；今天的800多万美元，在多伦多，也就是一所豪宅价格。有点经济常识的人都能领会到，全球一体化的今天，各国的贸易战争是非常激烈的，各国都想尽办法使本国产品在国际市场占有更大份额。以此，增加本国的外汇收入，和解决国内就业压力。其中，最有力的办法就是贬值本国货币。贬值本国货币有很多方法，如降低利率，宽松货币政策，积极的货币政策等等。当今美国总统候选人川普，每次演讲，川普都指责中国不断贬值人民币，致使美国对中国每年贸易逆差达5000多亿美元，从而导致很多美国人没有工作。其实，这些年美国的货币也没少贬值。我们老百姓，可以不关心贸易，不关心贸易逆差，但我们必须关系货币贬值，关心我们家庭财产。逻辑已很清晰，在多伦多，人们买房产是一种家庭财产保值增值好办法。
多伦多物业给人们美好的生活质量。多伦多的社会环境，和多伦多的生态环境在全球大都市名列前茅。是全球公认的最适合人类生存和发展城市。理所当然，多伦多也成为全球首选的移民城市。中国改革开放以来，二十几年来，中国经济一直高速增长，创造世界经济发展奇迹。与此同时，中国也为此牺牲了生态环境和产生很多社会矛盾。“北京大学社会科学院的报告，2012年中国家庭净财产的基尼系数达到0.73，顶端1%的家庭占有全国1/3以上的财产”。当今中国是贫富差距非常大的国家，既有数亿低收入贫困家庭，又有数百万计的千万富翁。这些数以百万计的中国千万富翁，他们当中的大多数压根就没有打算让他们子孙在他们发展和致富的中，小城市继续生活。那些给这些富翁带来财富的中，小线城市，经历二十几年地野蛮开发后，其中有些城市，企业的矿藏挖空了，造成城市街道发生地陷了；或者是企业排污把江，河，湖，海水污染，从而导致地下水污染了，土壤和空气也有毒有害了。这些中，小城市又是中国的传统产业集中的城市，其中很多产业的产能都已产能严重过剩，都面临转型，减产，和减员的压力。这些成功人士很清楚当前中国的社会矛盾和恶劣生态环境。他们当中大多数人都是非常聪明，视野非常开阔的人士。他们压根就没想让自己的儿子，和孙子继续在这样的中，小城市继续生活和发展。他们的目标都是移民到更美好的城市。尤其信息革命和全球一体化以来，移民已是大潮流，大趋势。当今世界每年数万计的存在几百年，甚至上千年的自然村正在荒漠化，和正在消失，原先生活在那里的人们，和很多生活在中小城市的人们都移居到大城市去发展，或选择到国外发展。环顾当今世界，华人喜爱的可移民的国外城市还真不多。国外可以移民的理想城市只有北美的多伦多，温哥华，和澳洲的悉尼，墨尔本等等。其中多伦多以其良好的社会治安环境，优质的教育资源，低廉的房屋价格（和国内一线城市相比），和众多的华人服务机构深受这些数百万中国成功人士喜爱。每年，多伦多都有很多这样的国内成功人士移民多伦多，这些成功人士，那怕仅仅一小部分的到来，就会给动多伦多房屋市场向前发展一个强有力推动作用。
总之，进入2016年，世界的经济形势已发生及其深刻的变化。很多原来隐形的，和可以掩盖的问题基本已明朗化，清晰化了。其中，最突出的经济问题就是全球的传统产业过剩问题。多少年，很多人们原来引以为自豪的高度发达的工业城市象征，比如大矿山，大工厂，大煤田等等，今天却面临降产能，减员，去杠杆，甚至关闭，和产业转型问题。房地产业也属于传统产业，房屋过剩也同样严重。房地产是国家经济的龙头产业，只有房地产业向前发展，它所带动的钢铁，建材，和服务业才能随之向前发展。当前，国家出台一些新政策鼓励人们在中小城市买房。但当今大多数人买房的目的是投资。投资的目的是房屋涨价，是增值，是挣钱。目前国内的中小城市房屋市场出现明显的疲软，过剩，和降价现象。中国人是买涨不买跌的。当中小城市的房屋价格有下降的迹象，人们不但不会在这些中小城市买房，反而会卖房。与此同时，人们也发现在房屋市场总体如此严重过剩情况下，一线城市的房屋还供不应求，价格还在涨，而且涨的还很快！深圳的房屋价格去年一年大概涨了20%还多。一线城市以其独特地理优势吸引大量新型产业迁入，和大量新移民迁入，致使城市人口膨胀。房屋需求不断增加，房屋市场价格上扬。全球经济的产业大分工，自然而然造就很多这样的新型城市，造就很多移民城市。同时，随着越来越多的新型产业，越来越多的新移民的到来，和越来越多的资金涌入，使得这些新型城市的基础设施会越来越好，城市功能也会越来越完善，使城市在全球更有竞争力！无疑，在众多的这样新型城市中，多伦多是最有魅力的一个！多伦多以其得天独厚的地理优势和产业优势，每年吸引数万来自世界各地新移民，和很多来自世界各地成功人士。他们为多伦多的房屋市场带来大量的源源不断房屋需求。所以说，虽然当今房屋市场总体严重过剩，但多伦多依然有潜在的巨大需求，在多伦多买房依然是家庭财产保值增值好办法！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 peterlee1689）
