漫谈信息对称，加息缩表，和房市

金融街地产 BROKER  李 军

有人说，由于信息不对称，和少数人通过对信息的垄断，利用房市对普通人群实行长达十多年的剥削。房地产业成就一大批亿万富贵，同时，也成就数以亿计房奴。现实情况，房屋现状呈现严重过剩。世界某些国家一片一片的“烂尾楼”，“空置房”，和房屋紧缺，高价抢房现象同时存在的现象。直到今天，人们的思维惯性认为，买房就能赚钱已成为一种信仰。所以，有人说，公正，客观，真实的媒体是启迪民智的最有效“药剂”。

现实生活中，一些人很难意识到信息对称的重要性。而实际生活中，信息不对称却实实在在地深刻影响人们的生活方方面面。90年代，本人正在经贸大学读书，一天早上，我正在洗漱房里刷牙，同寝室的同学从外面风尘仆仆地赶回来。我问，你这两天你到哪里去了。怎么没有回寝室睡觉。这个同学回答，回山东一趟，到银行借贷400万，换成美元。一天后，美元对人民币，从1美元兑换4元人民币，上涨为一美元兑8元人民币。我的同学父亲在外汇管理局工作。事先得知国家汇率变化信息。一两天功夫就空手净挣400万。九十年代，那时候，400万可不是小数目。当时，我对钱没有概念。但在多伦多学习经济理论课时，老师在讲到“信息不对称”时。我回想起此事。又联想到其它行业，如，股票行业，和房地产行业等等。这些行业都存在信息不对称现象。这种现象极其深刻地影响人们生活。

房地产行业也存在信息不对称现象。比如，什么时候开始量化宽松，什么时候开始加息缩表。极其量化宽松，和加息缩表对房地产的影响。这些信息对房屋市场价格走势，和市场供求关系，和开发商建设积极性都有重大影响。如果一个房屋投资人，特别重视这些信息，及时了解到这些信息，并能运用这些重要信息在房屋市场适时买卖房子。即，在量化宽松政策之前，买入房子，房子价格随着量化宽松不断上涨；然后在加息缩表之前卖掉。这是一个完整投资周期。那他多半会是一位成功的投资者；反之，如果一个房屋投资者，在加息缩表之前买入房子，而在量化宽松之前卖掉。那无论他是多么精细操作，都很难成为一位成功投资者。所以说，在房地产领域，信息对称是非常重要的。但现实生活中，还是有一部分人不重视这些信息，也不了解这些信息的意义。这样在市场逆势操作会很累。

那什么是“量化宽松”，什么是“加息缩表”呢？这里需要介绍两个概念，一个是商业银行，就是人们经常打交道的银行；另一个银行是央行。央行不与普通人打交道，而是与商业银行打交道。一般来说，商业银行在给客户发放房贷时，会通过保险公司把房贷转化成投资产品按揭证券卖给投资者。这些投资者主要是由个人，企业，和央行。如果商业银行给买房人发放房贷后，及时将这些由房贷转化成的证券卖出去。及时从个人，企业，和央行那里融资后，才有资金会给第二个申请房贷的人发放房贷。如果这些证券不能及时卖出去，那银行就会面临融资困难。这样商业银行就会提高储蓄利率，或证券利息吸引投资者，这势必会导致房贷利率上升。加重买房人的还贷负担，打压投资热情，对房市有不利影响。

所谓，量化宽松，就是在商业银行感到融资困难时，央行及时出手，多买一些商业银行的房贷转化的投资证券，让商业银行以较低的利率融资，而且更加容易。由于商业银行能及时将发放给买房人的房贷转化成投资产品卖给央行，从央行那里以较低成本获得大量资金。商业银行会源源不断地向房屋投资者发放低利率房贷。而较低的房贷又会吸引更多的房屋投资者，增加市场需求。使房屋市场供不应求，导致房屋价格在量化宽松期间不断上升。这就是为什么聪明的投资者，选择量化宽松前期入市的原因。

那加息缩表正好与量化宽松相反。在加息缩表期间，商业银行在向房屋投资者发放完房贷后，将房贷转化成的证券向投资者出售时，央行不再像量化宽松时那样积极购买了，而是不买，或少买，甚至减持以前买到的证券。这就给商业银行发放证券带来困难。有时，受市场供求关系影响，商业银行不得不提高证券利率，以吸引个人或企业购买证券。一旦商业银行融资成本加大，难度加大。这自然会传到到房屋投资者身上。由于融资不足，融资成本大。商业银行会严格审核房贷申请者，同时也会提高房贷利率。这就是央行加息缩表后，对房屋投资者在申请房贷的影响内在逻辑。换一句话说，量化宽松就是向市场放水，水涨船高，房价就会随之量化宽松政策不断上升；反之，加息缩表就是抽水机从水池抽水，一旦水池水越来越少，水位越来越低，房价也会自然回落。所以，很多投资者选择加息缩表前期卖房。以减少不确定性发生。

 信息不不对称现象是无法彻底纠正的，而处于信息劣势一方会成为受害者。在过去的十多年里，很多家庭处于信息不对称的困境里。尤其在房屋买卖时机的选择问题上，信息不对称给这些人生活带来很大困局。他们说，房价已经上涨很高了，如果不买，担心央行继续量化宽松，继续放水，房价继续上涨；如果买吧，还担心央行开始加息缩表，房价开始下降。真是左也不是，右也不是。在这左右为难过程中，房价又上涨很多。上涨的房价把多年的辛辛苦苦工作挣得钱都吃掉了。有人说，这十多年房地产泡沫膨胀过程，是对于社会诚实的劳动者，对于相信靠知识，靠专业，靠辛勤工作创造财富的人是最无情的剥削和最辛辣的讽刺。有人说，如果继续让房地产泡沫继续膨胀下去，势必引起天怒人怨。政府如果管不了，或者不愿意管，上天就会管。这次疫情，从某种意义上讲，可能就是上天对人间公平正义的一次大调整。有人说，这次病毒是谎言和泡沫的克星。病毒所到之处，往日繁忙的街道会变成一片萧条。人为精心编织和维护的资产泡沫也会随之破灭。而且这病毒还蔑视权威，难于驾驭，无法用谎言掩饰。回避和掩盖病毒可能是倍加的恶果。应对这病毒的办法只有通过信息透明，通过科学，通过客观应对办法才有可能解决病毒问题。历史上，数次病毒和细菌大流行，都是在在纠正人间的不平之后，悄无声息地走了。

二十多年来，由于过长的经济顺周期，很多物业投资者，已经淡漠了投资风险意识。加之，整个社会都处于高杠杆，高负债，高风险运行状态，国家如此，企业如此，家庭也如此。过去，高杠杆，高负债给国家带来的是高速发展，给社会带来的是欣欣向荣，给投资带来的是高利润，和高回报；那这次疫情之后，高杠杆，高风险，和高负债可能会国家，社会，和一些投资者带来很多麻烦和棘手问题。现在，某些国家在疫情期间，为了使社会经济继续政策运转，政府给家庭，企业一些补助，同时，央行降低利率。没成想，这些措施却造成房地产价格跳跃式上涨。家庭债务，社会债务负担又进一步加剧。有人说，对房地产最考验的时刻就要到了。那就是当疫情平稳到一定程度，政府认为疫情已经可控，但社会仍需谨慎的过渡期。这期间，政府开始停发疫情补助，但社会经济活动仍受疫情影响的期间。

有人说，这次美联储加息缩表与以往都不同。这次加息缩表是有具非常难得的时机，也有重大目标，和针对性的。一旦这次加息缩表成功，世界金融格局将有一些变化。在过去，美联储加息主要是针对国内经济形势。而这次加息缩表，是针对全球经济金融形势。是在发展中国家房市岌岌可危情况下，是在世界产业链，物流链，信誉链断裂重组情况下，是在产业回归美国的情况下进行的。加之，目前的俄罗斯与乌克兰之间的战争，导致欧洲与美国又站在一起。和目前逆全球化，和孤立主义不需要靠低利率，贬值本币以提高本国产品的国际竞争力。所以，这次加息周期可能要比以前要长，幅度要大。如果这样，此次加息缩表对房市的影响值得大家重视。

总之，疫情对全球经济，对房地产业的影响还没有完全显现出来。一般来说，房地产市场周期是落后大经济周期半拍的。即，大的经济环境开始上升，房地产市场还需要一段时间才能开始上升；反正，社会大的经济环境开始下降，房地产市场也需要一段时间开始下降。无论上升还是下降，房地产市场都滞后社会大经济周期一段时间。当前，由于疫情，全球大的经济环境不好。多年来房地产大发展，导致家庭，社会，和国家都处于高杠杆，高负债情况下。在这种情况下，美联储，和加拿大央行开始加息缩表。一些人意识到今后一年是对房地产真正考验。（本文纯属学术探讨，学术交流，不做任何人房屋买卖依据）