设万维读者为首页 广告服务 技术服务 联系我们 关于万维
简体 繁体 手机版
分类广告
版主:
万维读者网 > 焦点房谈 > 帖子
WillyRong:为什么你需要 Buyer Agent?
送交者: WillyRong 2013年11月05日15:39:39 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

为什么你需要 Buyer Agent? 这是一个不是问题的问题。大多数买房者通常都是找一个Buyer Agent (买方经纪人) 去看房、买房,虽说这是个浅显的道理,但也有例外。

在我们Keller Williams 房地产课程学习中就讲了3个不寻常的例子,有A, B, C 三个Buyers. A Buyer 可能是运气最好的一个,而B 和 C Buyers 则感觉倒霉吃亏了,让我慢慢与你道来。

有一个小区房做 Open House (开放参观), A Buyer 好奇去看,结果还真喜欢上了,当场和Listing Agent 说想买这房,Listing Agent 问他有没有签约的Buyer Agent,他说没有,Listing Agent 说我可以给你出合同,但我只代表卖方,A Buyer 表示无所谓,只要买到房就行,后来就按Listing Price 签了合同,买方卖方都是爽快人,没有什么大异,最后平稳过户了。由于没有Buyer Agent卷入,Listing Agent一人独得卖方付的Purchase Price 6% 的 Commission (佣金),甚是高兴。

下面的B Buyer 和 C Buyer 就不同了,有些买房人以为,自己直接找Listing Agent,就会从Listing Agent 的Commission (佣金)里或是其他方面分点好处,这是错误的。首先卖方Seller出的6% 的Commission (佣金) 只能分给有房地产执照的人,如Buyer Agent,准确地说是 Buyer Broker. 买房人是没有资格得Commission的,Listing Agent 也不会因为你没有Buyer Agent 就把所得的Commission 分给买房人一些,这是违法的。

我们知道,Buyer Agent 要代表买方,是要和买房人签订Exclusive Buyer Brokerage Agreement (买方独家代理协议),而Listing Agent 则和卖房人签订Exclusive Seller Listing Agreement (卖方独家代理协议)。在上一例中,Listing Agent 和 A Buyer 签订的是Agreement To Work With Buyer As A Customer (作为顾客的买家协议). 在这个协议中明确地写明Listing Agent/Broker shall not be representing Buyer as a client but shall only be working with Buyer as a customer. 换句话说,Listing Agent 仍代表卖方,只能为买方做很少的事,比如买方不会写Purchase and Sales Agreement, Listing Agent就代劳啦.

话说回来, B Buyer 觉得吃亏的就是,原来Seller 似乎答应给修的许多地方最后都没有给修,如换房顶等,直到过户也就不了了之了。C Buyer 则更觉上当,不仅答应给修的地方没有给修,原说好的Seller 出一部分 Closing Cost $3,000 也不给了。你说Seller不给我就不过户,我毁约,那我的几千块钱 Earnest Money 就要不回来了,什么? 找律师打官司? 第一面临如何取证的难点,第二律师说就这几千块钱,还不够律师费呢,瞎耽误功夫!  . . . 。我们华人在某些老美的眼中被认为好糊弄,甚至好欺负。就像最近一名年仅六岁的美国白人男童,在美国广播公司(ABC)电视台夜场脱口秀节目上对处理美国债务给出的惊人建议说 “我们应绕到地球另一边,杀光中国人!”,而节目主持人吉米金莫还评价说这是个“有趣的想法”。真是太过份了,必须公开道歉!

所以说,他们一开始就应找 Buyer Agent 替他们把关,不要等到吃亏了,才后悔。即使是买新建房也应找Buyer Agent 代理,反正 Listing Agent 也不会把6% 的Commission (佣金) 分给你,Listing Agent所能做的事,就是在他的权限以内给你一些建筑商 (Builder) 的促销优惠,或者根据不同房子、不同Lot 给出有条件的减价等,而不会拿自己的Commission与你做交易,也犯不着,有的热门小区新建房,在卖的过程中还见过提价的。新建房一般要做二次房屋检查,第一次叫Pre Drywall Inspection,就是在房屋基础及屋子框架都盖好了以后, 但还没有上石膏板前的检查. 这可以检查基础、框架结构及内部管线布置有没有问题,发现缺陷及时整改。第二次叫Final Inspection,就是交房前的最后检查,这次是带设备运转的全面检查,发现问题马上返修更换。

房地产交易过程中有很多意想不到的事情,常言道, “隔行如隔山”,找一个懂行的Buyer Agent给你把关,一旦出现问题、争执,Buyer Agent就会有用了,会为你争得应有的权益。

0%(0)
0%(0)
  那你是 Buyer Agent 吗? - WillyRong 11/05/13 (2279)
标 题 (必选项):
内 容 (选填项):
实用资讯
回国机票$360起 | 商务舱省$200 | 全球最佳航空公司出炉:海航获五星
海外华人福利!在线看陈建斌《三叉戟》热血归回 豪情筑梦 高清免费看 无地区限制
一周点击热帖 更多>>
一周回复热帖
历史上的今天:回复热帖
2012: 百万美元在首都华盛顿买什么样的房子?
2010: 建议所有的中国人都卖掉手中的房子
2010: 收入增长超百倍仍买不起房6大原因