我在為自己和客戶選擇投資房產時，最注重的是追求長期、穩定的最大回報率。在比較了多倫多及周邊眾多地區和城市的出租房產平均投資回報率後，我把目 光聚焦在Barrie這座多倫多以北九十公里的發展中城市。在那裡，我找到了理想中的投資回報率。

先簡單介紹一下我計算出租房產投資回報率的方法，然後，再舉實例說明。所謂投資回報率，是指投資人的投資總收益，減掉投資費用後所剩餘的投資利潤， 占投資總成本的百分比。通常投資回報率以年為單位計算。即（一年投資收入-一年投資費用）/投資總成本x100%。舉例說明，某銀行的定期存款利率是 1.5%。是指你存一萬塊錢本金在定期儲蓄賬戶里，年底可得150元的利息，1.5%就是你定期存款的年投資回報率。

投資收入：對於房地產投資來說，計算投資收入有三項，分別是：一，出租物業的正現金流收益；二，按揭貸款的本金回付部分；三，房地產的增值部分。在 這三項投資收益中，前兩者是較能預知的、較穩定的收益。第三項房產增值部分，則是無法預知的、較不穩定的收益。所以，作為一名具有長遠眼光的投資人來說， 應把重點放在追求較能預知的，較穩定的投資收益上。

投資費用：在計算投資費用時，則需注意囊括所有費用，以及正確區分投資費用與投資成本。比如，出租房產的地稅、保險、維修等費用，均屬於投資費用。 而房屋買賣時的土地轉讓稅、律師費、土地登記費、產權（TITLE)保險等，則應按投資成本計算。當然，在經營管理投資房產的過程中，還會產生許多其他費 用，比如汽車的汽油費、折舊費用、差旅費如吃飯、住宿、租車，辦公費用、人員工資，甚至學習地產投資的教育費用，加入各種投資協會的會費，訂閱投資報刊雜 志，購買投資相關書籍、資料的費用等等等等，筆者在這兒就不一一列舉了。這些費用在年底報稅時都十分重要，但計算投資回報時，為簡單起見，我只計算與出租 房產直接相關的費用。如地稅、保險、維修、空房、管理等。你也可以把其他費用一併放到管理費用里。

投資成本：投資成本是指你購買房子時所提供的資本資金部分，包括首付款、土地轉讓稅，律師費，產權（Title）保險，以及前期的裝修費用等。
現在就以我為客戶在Barrie購買的一棟獨立房物業為例，具體說明我是如何計算出租房產的投資回報率的。



房屋簡介：這棟小巧玲瓏的獨立屋，坐落在Barrie中北部社區，鬧中取靜，近高速，商場，學校，餐館，影院，公園，周圍應有盡有，舉步可及。屋內居住面 積1700平尺左右，有3個臥房，2個衛生間，廚房新換不鏽鋼電器，全屋實木地板，地下室部分完成，有娛樂室/健身房和洗衣房。原屋主是一對白人年輕夫 婦，二人都在密市上班，每天穿梭在400號高速公路上。他們對這房子十分喜愛，新裝了煤氣壁爐，把房間布置得很有小資情調。
可惜，妻子的公司調她到更遠的西部城市去工作了。本來就忙於路途奔波的她，不能再承受更遠的長途駕駛，於是夫婦決定賣掉這座小巢，去密市安頓。我的客戶就是在這個時候買下這棟房子的。成交價是$223,000.

這棟獨立屋雖已有20多年房齡，但屋頂和門窗都是最近新換的，由於Barrie夏天較涼快，許多房子都沒有中央空調，這棟房子也不例外。廚房廁所都做過裝修，所以，買下房子後，我的客戶並不需要做任何裝修工作，可以直接將它出租。

由於房子的條件非常好，裝修也較有品味，所以，在替客戶找租客時，我只示看了兩家租客，就有租客填寫了租房申請，在做了一系列信用、工作、背景等調查之後，我得到滿意的結果，決定把房子租給他們。

租金是$1400元每月。水電煤氣由租客自付。在合同中，我們還標明，夏天除草，收拾花園，冬天鏟雪，撒鹽等工作，均為租客責任。我的客戶所承擔的 費用是：房屋按揭，地稅，房屋保險，結構及設備的維修等。由於我的客戶本人較Handy(動手能力較強），所以他決定自己管理這棟物業。

在貸款時，我的客戶選擇了30%的首付款，2.59%的三年固定利率，30年償付。他的貸款按揭是每月$624元。地稅每月$207元，保險每 月$40元。費用總計$871元。如果沒有維修，沒有空房，又沒有管理費，他的每月正現金收入就是$530元左右。但租房子不可能沒有維修，也不能不考慮 空房期。所以一般我都用一個業內的平均百分比例來估測這兩項費用。即3%的維修費用，5%的空房費用。即使沒有發生維修與空房，我也把這兩筆費用預留下來 作為儲備金，不計作收入。這樣算來，刨去維修和空房費用，淨現金收入就是每月$417元。年現金收入就是$417×12=$5,004元。這就是我上面說 的第一項投資收入–出租物業的正現金流收益，即房租刨去費用後的淨利潤部分。

再看看這座出租物業的第二項收益：按揭貸款的本金回付部分。在客戶所付的每月$624元的按揭貸款中，有一部分是銀行所收利息，另一部分是本金。隨 着時間的推移，利息部分會越來越少，本金部分會不斷增加。所以，你持有出租物業的時間越長，本金增長就越多越快。拿這棟房子為例，第一年本金回付 為$3,496元，第二年為$3,587元，第三年為$3,680元。可以看到，本金是在不斷地增加的。

如果不計算出租物業的第三項收益： 房產增值部分，只看前兩項收益（正現金收益和本金回付），刨去維修和空房儲備金後，客戶第一年可獲$8,508（$5,004+$3,496)元，第二年 可獲$8,591 ($5,004+$3,587)元，第三年可獲$8,684 ($5,004+$3,680)元收益。

再看我的客戶為得到這棟出租物業所付出的資本投資金額：30%的首付款：30% x $223,000 = $66,900. 土地轉讓稅：$1,955元。律師費，房產登記，及產權保險等費用：$1,400。資本投資共計：$70,255元。

用年利潤除以投資資本總值，就得到年投資回報率。即第一年：$8,508/$70,255 = 12.71%; 第二年，$8,591/$70,255 = 12.85%; 第三年：$8,684/$70,255 = 12.98%。

這樣的投資收益已經很可觀了。如果再加上房地產的增值部分，既使增值幅度很小，比如按通貨膨脹的比例1-3%計算增長幅度，投資回報率也會成倍增 加。為什麼呢？因為“槓桿原理”。房子增值3%是基於整個房價，而我們的投資資本只有房價的20-30%。所以用整個房價增值的3%，放到我們 20%-30%的投入上，回報率就會放大很多。（具體計算請參看下表。）

註：以上計算投資回報率的方法，只是筆者的個人見解。僅供參考。並不構成財務、稅務意見。請在購房時諮詢相關專業人士。

Lizzie