底特律破产警示中国城市未来

刘以栋

美国的底特律市宣布破产，在美国的朝野都引起震荡。底特律市是美国的第十八大城市，是举世闻名的世界汽车城。放眼美国，底特律市破产，应该引起大家足够的重视和警惕。底特律市破产，既不是美国的第一个破产城市，也不会是美国的最后一个破产城市。同样陷于财政困境的美国大城市有芝加哥市，明尼安那波利斯市，辛辛那提市等。放眼世界，不仅美国的城市面临破产威胁，欧洲和中国的许多城市以后也不会幸免。

跟中国一样，美国的城市也分不同的区。像纽约市，洛杉矶那样的大城市，都包括很多个区。我们所说的纽约市，洛杉矶市，都是对那个大都市的统称，包括所有的区。就像我们说北京市，是指全北京市，并非指北京的某一个区。

但是，美国的大都市跟中国不同。美国大都市里的区，都是独立的政治和经济实体，是完全独立的城市。在纽约大都市里面，包括纽约市，也包括许多独立的其它城市。这些城市跟纽约市互不隶属，是各自为政。

当然，从经济实力和社会影响力的角度，市区纽约市还是比周围的其它小城市要重要得多。很多公司的办公大楼都在市区，公共交通从市区延伸到郊区，联邦政府的办公所在地往往在市区，地方法院和著名大学一般也在市区。

即使如此，美国大都市里的小城并不属于市区市的一部份。很多在大都市工作的人都住在小城里。他们每天去城里上班，晚上回到小城里居住和生活。来美国访问的国人有一说，美国一大怪，穷人住城里，富人住城外。

美国的每个郊区城市都是独立政治和经济实体。美国上至总统，下到州长、大都市市长，都没有权力任免美国的一位普通市长。美国的市长由市内公民投票产生，任期一般四年，但可以连任，所以美国的市长任期可能达十几年。纽约市的市长根本没有权力来任免纽约郊区市的市长。有时郊区市跟主要城市都不在一个州里面。

美国的市政府负责该城市的治安，消防和教育，这就是美国有好学区和差学区的根源。美国的城市收入主要来自于该城市的房地产税，在该城市工作的职工城市工资收入税，销售税，市内公司的城市收入税和警察的罚款等。

美国的房地产税是房价的0.5%到5%不等。大部分美国城市的房地产税在房价的2%左右。房价的确定主要根据两个因素，房屋成交价和市场波动价格幅度。从个人的角度，房价评估越低，那么所付房地产税也就越少，当然期望把房价压低。从政府的角度，房价评估越高，那么税收也越高，当然期望把房价评估高一些。大部分城市的折中办法是根据房屋买卖成交价进行调整。如果你去年以五十万美元买了一套房子，那么市政府说你这房子值五十万美元，道理上也说得过去。如果房子不值五十万，哪你为什么愿意付那个价格。

当然，有人会说我买亏了，买了以后房屋就跌价。这样就牵涉到另一个房屋价格确定因素，市场价格幅度调整。一般来讲，房屋属于大宗商品，房价变化基本就是通货膨胀率。物价上涨，房价跟着上涨；物价下跌，房价跟着下跌。所以，在美国许多地方，房价每年的上调幅度，就是美国官方的通货膨胀率，一年2%到3%这个水平。这样的房价调整幅度，在美国许多热点城市就产生了问题。在美国的热点城市，房价每年的增长幅度远大于政府的房价调整幅度，一条街上同样的两套房子，一套是10年前买的，一套是一年前买的。十年前买的房子，以当年的成交价，加上每年2%的增幅缴税。而在过去的十年，房价可能已经翻了一翻，所以一年前买的房子，就必须以去年买房的成交价缴税。结果可能是，同样的两套房子在同一地点，一家付的房地产税是另一家的两倍。

如果你买房以后，房价确实跌了，那么你可以写信到市政府的房地产价格评估部门去申辩，要求降低你的房价评估，减少你的税收负担。在过去几年里，因为美国许多城市的房价确实下跌，所以许多人确实申辩成功，降低了房地产税负担。美国报纸上讲到一个故事，对民众要求降低房价评估的要求，如果政府表示同意，署名的就是一把手；如果不同意，署名的就是二把手。好人自己做，在美国也一样。

房屋价格的确定，一般有三个因素：房屋买卖价，新房造价和房屋出租价格。房屋买卖价，大家都是耳熟能详，邻居家都是以这个价格成交，所以你要买卖房屋，也只能以这个价格成交，这就是市场。新房造价，相对比较客观，地价，劳动力成本，材料价格加上建筑公司利润，就是新房价格。新房价格和旧房价格不能相差太大，否则市场就会出现震荡。2007年以前，美国房地产价格飞涨，所以也导致了美国新盖房屋的大量增加，为后来的房地产危机埋下了伏笔。2009年以后，美国房价下跌，所以就导致了美国新房市场的停滞。那个时候，房价远低于造价，盖房根本没有任何现实意义。我的朋友要盖新房，我告诉他，不值得去做，因为盖新房的成本会远远超过购买二手房。

房屋出租价格，则是资本市场竞争的结果。理论上讲，房屋出租利润，除以投资回报率，就是房价。当然，投资回报率是个变数，由资本市场的投资机会和其它投资途径的投资回报确定。大家买卖房屋根据市场价格确定，但房地产市场价格是否合理却由新房价格和房屋出租回报确定。

一个城市的房地产价格，由市场确定。而房地产市场，必有其合理性一面。上面提到，房价由市场买卖价格，新房价格和房屋出租价格确定，而城市的发展，则跟房价互补相承。

大家买房，主要看学区好坏，治安好坏和交通是否方便。学区不好，有孩子并关心子女教育的家庭就不愿意搬进来，而这样的家庭，正是美国社会的中坚部分。不关心子女教育的家庭，要么是老人，要么是不求进步的低层家庭，这样的家庭，对社区的负面影响很大。低层家庭，不关心子女教育，所以很自然地就带来了社区的治安问题。老人可以不关心子女教育，但他们不能无视治安的恶化，因为那将直接影响他们的人身安全。

学区和治安的下滑，将直接导致房价的下跌。学区不好，重视子女的家庭就会离开；治安不好，家庭收入高的家庭就会选择离开。这样的好家庭离开以后，低收入或者低层次的家庭就会搬进来，同时导致房价下跌。房价下跌，市政府的税收就会减少，为了维护城市的财政预算平衡，市政府就要削减老师和警察队伍。减少老师和警察的结果，就是学区和治安的进一步恶化，进入恶性循环。

根据上面对城市的分析，我们来看底特律的情况。在上世纪的五、六十年代，底特律是美国第四大城市。其市民人均产值列美国各大城市之首。人口高达180万。

五十年后的今天，60%的底特律儿童生活在贫困线以下。50%的底特律人口属于文盲人口。三分之一的底特律城是空地或者废弃之所。底特律失业率高达18%，白人人口比例不到11%。

我以前生活的地方，离底特律很近。我也多次拜访住在那里的同学。多次有人问我，底特律的房子只有几千美元一套，为什么没有人买。我反问，为什么要买，他们说便宜。我说，便宜有什么用，你买来干什么。买了那里的房子以后，首先你要缴房地产税。你不能住在那里，因为那里不安全，白天你在那里都感觉不安全，更不要谈晚上。你不能出租你的房子，因为租房的人可能不给租金。如果你去要钱，就可能有危险。好房客根本不住在那里。底特律的情况，就是我上面提到的恶性循环的结果。

底特律是美国的汽车城，是美国重工业基地。二战时期的很多飞机，就是在那里生产。跟底特律类似，俄亥俄州的克利夫兰市，宾夕法尼亚州的匹兹堡市等，都是美国的重工业城市。现在这些重工业城市，被统称美国的“生锈带”。意思是说，在这个地带的城市，就像生锈了的机器，没有了前途和活力。想当年，底特律的福特家族，克利夫兰的洛克菲勒家族，匹兹堡的卡耐基家族，在美国是何等辉煌。福特家族的汽车业遭遇了全行业的灾难，但在三大汽车公司里是处境最好的。最近的新闻显示，福特家族在福特公司的位置更加稳固。石油大王洛克菲勒家族搬离了克利夫兰，有纽约的洛克菲勒中心为证。钢铁大王卡耐基赞助了卡耐基-梅隆大学。当然，梅隆是那里的另一个大家族。现在的卡耐基-梅隆大学远比匹兹堡的钢铁公司有名。

重工业不景气时，这些重工业城市都遭遇了困难时期。我曾经参加一个著名作家的讲座。他来自匹兹堡市。他说，他小时候，他们那些产业工人的家庭都很穷。他们那些家庭有一个朋友圈，相互帮助，共度难关。他的作品有“永远不要一个人吃午餐”，有兴趣的读者可以买来读。

在这些重工业城市中，匹兹堡市转型最成功。虽然匹兹堡还是美国铝业公司和美国钢铁公司的总部所在地，但是匹兹堡市的医疗生物行业，金融服务行业，能源行业，教育行业却起着更加重要的作用。2008年到2009年的金融危机期间，底特律的汽车行业在政府干预下破产重组，但是匹兹堡市却在金融危机中安然度过。

克利夫兰市在经济转型中，则介于底特律和匹兹堡市之间。虽然俄亥俄州还有很多汽车配件公司，但是克利夫兰的医疗卫生行业也很发达。克利夫兰市的克利夫兰门诊部医院，在美国名列前茅，其心脏科十几年来一直是美国第一。克利夫兰在过去的十几年间失去了好几家上市公司的总部，也是对克利夫兰的沉重打击。

针对底特律市的破产，我们可以看到，城市的人气是城市未来的关键。当一个城市没有工作机会，没有新的公司和员工愿意搬进来时，那么这个城市就会有麻烦。从这个角度看，中国的许多城市未来也很堪忧。

中国有十三亿人口，表明上看中国没有人气问题。其实不然。因为中国的独生子女政策，中国的人口组成部分发生了很大变化。年轻人口的比例在下降，老人人口比例在增加。现在在中国的农村，现住人口就很少。年轻人都到城里打工去了，只有逢年过节才回来。以中国的低科技产业和有限的人均耕地面积，一旦发生粮食欠收，未来不堪设想。

中国的城市，靠政府的大量资金投入和国家政策的支持，才吸引了大量的外来人口。可怕的事是，中国城里的房价，根本不是农民工可以负担得起的。农民工是人在城里，家在农村，心在孩子身上。而农民工的子女，则是人在城里，心在城里，家在梦中。他们不愿意去农村，而城里也没有他们的家。国家财经政策对城市人口的补贴，对农民工是彻底的忽视，从而进一步扩大了城乡差别。这种补贴，增加了在城里打工的农民工们对国家政策的仇视。

过去三十年，因为中国经济的蓬勃发展，掩盖了中国房价的不合理和人口迁移的不可持续性。老百姓对房价是买涨不买跌。大中小城市都认为人口资源无限，尽可以卖地盖房，而房价也一直在涨，从而产生了房价高企的怪圈。

现在许多城里人都有两三套房子。他们认为，以现在的房价，以后就可以靠卖房养老。让我们简单地算一笔账，假定一套房子值200万人民币，一个大学生一年收入10万元人民币，所以你可以靠你的房子让一个大学生为年服务20年，让两个非大学毕业生为你服务20年。如果只有你有两套房子，这个算术就成立。当很多人都有两套房子时，这个算术就不再成立，因为没有那么多年轻人为你这样的有房族服务。未来要么房价下跌，你雇用不起年轻人为你服务；要么年轻人的工资上涨，你同样雇不起年轻人给你养老。

现在房价上涨，所以大中小城市都可以靠卖地收入维持地方财政，大量的投资人也乐于买房空在那里等着涨价。如果房价一旦下跌或者停止上涨，房子就会卖不出去。那时地方政府就必须依靠收房地产税，员工城市税和销售税来维持财政平衡。到那个时候，没有优势的城市就会失去吸引力，没有公司和员工来入住。