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底特律破产警示中国城市未来
送交者: 刘以栋 2013年11月09日22:26:43 于 [焦点房谈] 发送悄悄话


底特律破产警示中国城市未来



刘以栋






美国的底特律市宣布破产,在美国的朝野都引起震荡。底特律市是美国的第十八大城市,是举世闻名的世界汽车城。放眼美国,底特律市破产,应该引起大家足够的重视和警惕。底特律市破产,既不是美国的第一个破产城市,也不会是美国的最后一个破产城市。同样陷于财政困境的美国大城市有芝加哥市,明尼安那波利斯市,辛辛那提市等。放眼世界,不仅美国的城市面临破产威胁,欧洲和中国的许多城市以后也不会幸免。



跟中国一样,美国的城市也分不同的区。像纽约市,洛杉矶那样的大城市,都包括很多个区。我们所说的纽约市,洛杉矶市,都是对那个大都市的统称,包括所有的区。就像我们说北京市,是指全北京市,并非指北京的某一个区。



但是,美国的大都市跟中国不同。美国大都市里的区,都是独立的政治和经济实体,是完全独立的城市。在纽约大都市里面,包括纽约市,也包括许多独立的其它城市。这些城市跟纽约市互不隶属,是各自为政。



当然,从经济实力和社会影响力的角度,市区纽约市还是比周围的其它小城市要重要得多。很多公司的办公大楼都在市区,公共交通从市区延伸到郊区,联邦政府的办公所在地往往在市区,地方法院和著名大学一般也在市区。



即使如此,美国大都市里的小城并不属于市区市的一部份。很多在大都市工作的人都住在小城里。他们每天去城里上班,晚上回到小城里居住和生活。来美国访问的国人有一说,美国一大怪,穷人住城里,富人住城外。



美国的每个郊区城市都是独立政治和经济实体。美国上至总统,下到州长、大都市市长,都没有权力任免美国的一位普通市长。美国的市长由市内公民投票产生,任期一般四年,但可以连任,所以美国的市长任期可能达十几年。纽约市的市长根本没有权力来任免纽约郊区市的市长。有时郊区市跟主要城市都不在一个州里面。



美国的市政府负责该城市的治安,消防和教育,这就是美国有好学区和差学区的根源。美国的城市收入主要来自于该城市的房地产税,在该城市工作的职工城市工资收入税,销售税,市内公司的城市收入税和警察的罚款等。



美国的房地产税是房价的0.5%5%不等。大部分美国城市的房地产税在房价的2%左右。房价的确定主要根据两个因素,房屋成交价和市场波动价格幅度。从个人的角度,房价评估越低,那么所付房地产税也就越少,当然期望把房价压低。从政府的角度,房价评估越高,那么税收也越高,当然期望把房价评估高一些。大部分城市的折中办法是根据房屋买卖成交价进行调整。如果你去年以五十万美元买了一套房子,那么市政府说你这房子值五十万美元,道理上也说得过去。如果房子不值五十万,哪你为什么愿意付那个价格。



当然,有人会说我买亏了,买了以后房屋就跌价。这样就牵涉到另一个房屋价格确定因素,市场价格幅度调整。一般来讲,房屋属于大宗商品,房价变化基本就是通货膨胀率。物价上涨,房价跟着上涨;物价下跌,房价跟着下跌。所以,在美国许多地方,房价每年的上调幅度,就是美国官方的通货膨胀率,一年2%3%这个水平。这样的房价调整幅度,在美国许多热点城市就产生了问题。在美国的热点城市,房价每年的增长幅度远大于政府的房价调整幅度,一条街上同样的两套房子,一套是10年前买的,一套是一年前买的。十年前买的房子,以当年的成交价,加上每年2%的增幅缴税。而在过去的十年,房价可能已经翻了一翻,所以一年前买的房子,就必须以去年买房的成交价缴税。结果可能是,同样的两套房子在同一地点,一家付的房地产税是另一家的两倍。



如果你买房以后,房价确实跌了,那么你可以写信到市政府的房地产价格评估部门去申辩,要求降低你的房价评估,减少你的税收负担。在过去几年里,因为美国许多城市的房价确实下跌,所以许多人确实申辩成功,降低了房地产税负担。美国报纸上讲到一个故事,对民众要求降低房价评估的要求,如果政府表示同意,署名的就是一把手;如果不同意,署名的就是二把手。好人自己做,在美国也一样。



房屋价格的确定,一般有三个因素:房屋买卖价,新房造价和房屋出租价格。房屋买卖价,大家都是耳熟能详,邻居家都是以这个价格成交,所以你要买卖房屋,也只能以这个价格成交,这就是市场。新房造价,相对比较客观,地价,劳动力成本,材料价格加上建筑公司利润,就是新房价格。新房价格和旧房价格不能相差太大,否则市场就会出现震荡。2007年以前,美国房地产价格飞涨,所以也导致了美国新盖房屋的大量增加,为后来的房地产危机埋下了伏笔。2009年以后,美国房价下跌,所以就导致了美国新房市场的停滞。那个时候,房价远低于造价,盖房根本没有任何现实意义。我的朋友要盖新房,我告诉他,不值得去做,因为盖新房的成本会远远超过购买二手房。



房屋出租价格,则是资本市场竞争的结果。理论上讲,房屋出租利润,除以投资回报率,就是房价。当然,投资回报率是个变数,由资本市场的投资机会和其它投资途径的投资回报确定。大家买卖房屋根据市场价格确定,但房地产市场价格是否合理却由新房价格和房屋出租回报确定。



一个城市的房地产价格,由市场确定。而房地产市场,必有其合理性一面。上面提到,房价由市场买卖价格,新房价格和房屋出租价格确定,而城市的发展,则跟房价互补相承。



大家买房,主要看学区好坏,治安好坏和交通是否方便。学区不好,有孩子并关心子女教育的家庭就不愿意搬进来,而这样的家庭,正是美国社会的中坚部分。不关心子女教育的家庭,要么是老人,要么是不求进步的低层家庭,这样的家庭,对社区的负面影响很大。低层家庭,不关心子女教育,所以很自然地就带来了社区的治安问题。老人可以不关心子女教育,但他们不能无视治安的恶化,因为那将直接影响他们的人身安全。



学区和治安的下滑,将直接导致房价的下跌。学区不好,重视子女的家庭就会离开;治安不好,家庭收入高的家庭就会选择离开。这样的好家庭离开以后,低收入或者低层次的家庭就会搬进来,同时导致房价下跌。房价下跌,市政府的税收就会减少,为了维护城市的财政预算平衡,市政府就要削减老师和警察队伍。减少老师和警察的结果,就是学区和治安的进一步恶化,进入恶性循环。



根据上面对城市的分析,我们来看底特律的情况。在上世纪的五、六十年代,底特律是美国第四大城市。其市民人均产值列美国各大城市之首。人口高达180万。



五十年后的今天,60%的底特律儿童生活在贫困线以下。50%的底特律人口属于文盲人口。三分之一的底特律城是空地或者废弃之所。底特律失业率高达18%,白人人口比例不到11%



我以前生活的地方,离底特律很近。我也多次拜访住在那里的同学。多次有人问我,底特律的房子只有几千美元一套,为什么没有人买。我反问,为什么要买,他们说便宜。我说,便宜有什么用,你买来干什么。买了那里的房子以后,首先你要缴房地产税。你不能住在那里,因为那里不安全,白天你在那里都感觉不安全,更不要谈晚上。你不能出租你的房子,因为租房的人可能不给租金。如果你去要钱,就可能有危险。好房客根本不住在那里。底特律的情况,就是我上面提到的恶性循环的结果。



底特律是美国的汽车城,是美国重工业基地。二战时期的很多飞机,就是在那里生产。跟底特律类似,俄亥俄州的克利夫兰市,宾夕法尼亚州的匹兹堡市等,都是美国的重工业城市。现在这些重工业城市,被统称美国的“生锈带”。意思是说,在这个地带的城市,就像生锈了的机器,没有了前途和活力。想当年,底特律的福特家族,克利夫兰的洛克菲勒家族,匹兹堡的卡耐基家族,在美国是何等辉煌。福特家族的汽车业遭遇了全行业的灾难,但在三大汽车公司里是处境最好的。最近的新闻显示,福特家族在福特公司的位置更加稳固。石油大王洛克菲勒家族搬离了克利夫兰,有纽约的洛克菲勒中心为证。钢铁大王卡耐基赞助了卡耐基-梅隆大学。当然,梅隆是那里的另一个大家族。现在的卡耐基-梅隆大学远比匹兹堡的钢铁公司有名。



重工业不景气时,这些重工业城市都遭遇了困难时期。我曾经参加一个著名作家的讲座。他来自匹兹堡市。他说,他小时候,他们那些产业工人的家庭都很穷。他们那些家庭有一个朋友圈,相互帮助,共度难关。他的作品有“永远不要一个人吃午餐”,有兴趣的读者可以买来读。



在这些重工业城市中,匹兹堡市转型最成功。虽然匹兹堡还是美国铝业公司和美国钢铁公司的总部所在地,但是匹兹堡市的医疗生物行业,金融服务行业,能源行业,教育行业却起着更加重要的作用。2008年到2009年的金融危机期间,底特律的汽车行业在政府干预下破产重组,但是匹兹堡市却在金融危机中安然度过。



克利夫兰市在经济转型中,则介于底特律和匹兹堡市之间。虽然俄亥俄州还有很多汽车配件公司,但是克利夫兰的医疗卫生行业也很发达。克利夫兰市的克利夫兰门诊部医院,在美国名列前茅,其心脏科十几年来一直是美国第一。克利夫兰在过去的十几年间失去了好几家上市公司的总部,也是对克利夫兰的沉重打击。



针对底特律市的破产,我们可以看到,城市的人气是城市未来的关键。当一个城市没有工作机会,没有新的公司和员工愿意搬进来时,那么这个城市就会有麻烦。从这个角度看,中国的许多城市未来也很堪忧。



中国有十三亿人口,表明上看中国没有人气问题。其实不然。因为中国的独生子女政策,中国的人口组成部分发生了很大变化。年轻人口的比例在下降,老人人口比例在增加。现在在中国的农村,现住人口就很少。年轻人都到城里打工去了,只有逢年过节才回来。以中国的低科技产业和有限的人均耕地面积,一旦发生粮食欠收,未来不堪设想。



中国的城市,靠政府的大量资金投入和国家政策的支持,才吸引了大量的外来人口。可怕的事是,中国城里的房价,根本不是农民工可以负担得起的。农民工是人在城里,家在农村,心在孩子身上。而农民工的子女,则是人在城里,心在城里,家在梦中。他们不愿意去农村,而城里也没有他们的家。国家财经政策对城市人口的补贴,对农民工是彻底的忽视,从而进一步扩大了城乡差别。这种补贴,增加了在城里打工的农民工们对国家政策的仇视。



过去三十年,因为中国经济的蓬勃发展,掩盖了中国房价的不合理和人口迁移的不可持续性。老百姓对房价是买涨不买跌。大中小城市都认为人口资源无限,尽可以卖地盖房,而房价也一直在涨,从而产生了房价高企的怪圈。



现在许多城里人都有两三套房子。他们认为,以现在的房价,以后就可以靠卖房养老。让我们简单地算一笔账,假定一套房子值200万人民币,一个大学生一年收入10万元人民币,所以你可以靠你的房子让一个大学生为年服务20年,让两个非大学毕业生为你服务20年。如果只有你有两套房子,这个算术就成立。当很多人都有两套房子时,这个算术就不再成立,因为没有那么多年轻人为你这样的有房族服务。未来要么房价下跌,你雇用不起年轻人为你服务;要么年轻人的工资上涨,你同样雇不起年轻人给你养老。



现在房价上涨,所以大中小城市都可以靠卖地收入维持地方财政,大量的投资人也乐于买房空在那里等着涨价。如果房价一旦下跌或者停止上涨,房子就会卖不出去。那时地方政府就必须依靠收房地产税,员工城市税和销售税来维持财政平衡。到那个时候,没有优势的城市就会失去吸引力,没有公司和员工来入住。



如果有人坚持中国人口多,土地有限,房价不会下跌,那么不妨去研究一下日本的房地产行业过去二十年的境况。如果有人坚持中国会像过去三十年一样,大量人口转入非农业人口,可以增加对城里房屋的需求,那么可以想象一下,要什么样的收入才可以负担得起中国现在的住房。在那样的高收入下,中国产品还有什么竞争力。现在,大量的财富离开中国;大量的人力资源离开中国(有钱,有权和有能力的都想出国);中国的污染和水资源的缺乏已经开始威胁中国许多城市的未来。如果我们认为底特律那样的破产只会发生在美国,那么我们就显得过于乐观了一
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  Agree with you!  /无内容 - PH 11/18/13 (1839)
  底特律破产是老黑搞得,可不是只能发生在美国吗。  /无内容 - 西尼 11/17/13 (1909)
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