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新建房買賣中的甲方乙方.
送交者: WillyRong 2013年11月15日06:18:11 於 [焦點房談] 發送悄悄話


看過馮小剛編劇、導演的第一部賀歲喜劇片《甲方乙方》,都會被裡面詼諧喜劇的情節所感染。別的記不住,就葛優那段如何編派快嘴胖廚子,守口如瓶,嚴刑拷打, “打死我也不說!”,實在讓人忍俊不住,回味無窮。

我今天要說的是,新建房買賣中的甲方乙方。甲方就是出錢買房的一方,乙方就是施工建房的一方,這裡叫Builder (建築商)。大學畢業後,我被分配到鐵道部在北京的施工單位,整天做的就是工程圖紙預算、材料準備、施工安排、質量檢查、自檢交工、熬到了工程師一級。後來我又跳槽到北京市建委所屬的甲方,角色互換,現場監理、協商洽商、交工驗收、出國前熬到了高工一級。所以說甲方乙方我都待過,門清兒。在美國為了生計,學了Computer Science 做了Java Developer, 後來做不下去了,又來做房地產經紀,為朋友買新建房,成了甲方的代理人,三十年河東,三十年河西,兜了一圈,又回到了老本行。(笑)

可我發現,如果你買新房不請Buyer Agent, 可能會吃虧。

一塊地從開發到新屋建成,中間要經過好多程序和時間,複雜程度絕不比 Java Program 簡單。原以為大建築商講信譽,趕工期 ,保質量,和他們一打交道,才知道,水很深!舉個例子來說,建築商夏天放着大好的時光不好好干,拖拖拉拉,到了年底為了達標趕業績,有些甚至不夠完善條件的房屋,又催促着買家過戶去湊數。“蘿蔔快了不洗泥”, 問題就出來了,對於那些沒有Buyer Agent 的買家來說,大Builder就像老鷹抓小雞一樣,任他們擺布。毛病沒有完全修好,就被糊弄的過了戶,原說好過戶後兩個星期修的問題,等你過了戶,就一推六二五。到頭來讓你自己去找Home Warranty Company, 這叫什麼事呀?!! 你若挺着不過戶,難聽的話,甚至威脅都上來了。

我講過,新建房有兩次主要的房屋檢驗,第一次叫Pre Drywall Inspection,就是在房屋基礎及屋子框架都蓋好了以後, 但還沒有上石膏板前的檢查. 主要是檢查基礎、框架結構及內部管線布置有沒有問題,發現缺陷及時整改。第二次叫Final Inspection,就是交房前的最後檢查,這次是帶設備運轉的全面檢查,發現問題馬上返修更換。最後還要通過Final Walk Through,這些驗收通過了以後,發放了Certificate of Occupancy (入住證明書), 才可以過戶交房 Closing ,這和國內甲方乙方交工驗收,本質相似,大同小異。

如果你有Buyer Agent,特別是有經驗的Agent, 遇到這種以強凌弱,霸氣逼人Builder 的代理人  Listing Agent時,就有了頂梁柱了。有經驗的Agent 會根據具體情況,據理力爭,維護你應得的權益。當然也要講究策略和方法,最終目的還是較合理地成交。房地產交易變化莫測,每一個Case 都是不同的,任何一個Agent 不可能什麼事都知道和會處理。

俗話說,“狐狸再狡猾,也鬥不過好獵手”,對於我來說,我們Keller Williams Realty 有很好的技術支撐,In House Financial Loan Officers、 In House Closing Attorney、Qualified Inspectors、Home Warranty Companies、Coaches (教練 一般由Associate Broker 擔任) 、各種Resources 和人選推薦都有。他們都是身經百戰,經驗豐富的 “大內”高手。

結論,買房子要找Buyer Agent, 買新房更要找Buyer Agent,隔行如隔山,不要等到吃虧了,才後悔。 再說Listing Agent 也不會把6% 的Commission (佣金) 分給你,Listing Agent所能做的事,就是在他的權限以內給你一些建築商 (Builder) 的促銷優惠,或者根據不同房子、不同Lot 給出有條件的減價等,而不會拿自己的Commission與你做交易,也犯不着。所以說,找一個有經驗的Buyer Agent替你們把關,他們的工作是值得Sellers / Builder支付的那一部分佣金Commission的。

如你們有興趣,可以自己上網去查,人們對各個Builders (建築商)的評論。我只舉一例,點到為止, 。DR Horton Homes - Consumer Complaints & Reviews

http://www.consumeraffairs.com/housing/dr_horton.html


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