看過馮小剛編劇、導演的第一部賀歲喜劇片《甲方乙方》,都會被裡面詼諧喜劇的情節所感染。別的記不住,就葛優那段如何編派快嘴胖廚子,守口如瓶,嚴刑拷打,
“打死我也不說!”,實在讓人忍俊不住,回味無窮。
我今天要說的是,新建房買賣中的甲方乙方。甲方就是出錢買房的一方,乙方就是施工建房的一方,這裡叫Builder (建築商)。大學畢業後,我被分配到鐵道部在北京的施工單位,整天做的就是工程圖紙預算、材料準備、施工安排、質量檢查、自檢交工、熬到了工程師一級。後來我又跳槽到北京市建委所屬的甲方,角色互換,現場監理、協商洽商、交工驗收、出國前熬到了高工一級。所以說甲方乙方我都待過,門清兒。在美國為了生計,學了Computer
Science 做了Java
Developer, 後來做不下去了,又來做房地產經紀,為朋友買新建房,成了甲方的代理人,三十年河東,三十年河西,兜了一圈,又回到了老本行。(笑)
可我發現,如果你買新房不請Buyer Agent, 可能會吃虧。
一塊地從開發到新屋建成,中間要經過好多程序和時間,複雜程度絕不比 Java
Program 簡單。原以為大建築商講信譽,趕工期 ,保質量,和他們一打交道,才知道,水很深!舉個例子來說,建築商夏天放着大好的時光不好好干,拖拖拉拉,到了年底為了達標趕業績,有些甚至不夠完善條件的房屋,又催促着買家過戶去湊數。“蘿蔔快了不洗泥”,
問題就出來了,對於那些沒有Buyer
Agent 的買家來說,大Builder就像老鷹抓小雞一樣,任他們擺布。毛病沒有完全修好,就被糊弄的過了戶,原說好過戶後兩個星期修的問題,等你過了戶,就一推六二五。到頭來讓你自己去找Home
Warranty Company, 這叫什麼事呀?!! 你若挺着不過戶,難聽的話,甚至威脅都上來了。
我講過,新建房有兩次主要的房屋檢驗,第一次叫Pre Drywall Inspection,就是在房屋基礎及屋子框架都蓋好了以後,
但還沒有上石膏板前的檢查.
主要是檢查基礎、框架結構及內部管線布置有沒有問題,發現缺陷及時整改。第二次叫Final
Inspection,就是交房前的最後檢查,這次是帶設備運轉的全面檢查,發現問題馬上返修更換。最後還要通過Final Walk
Through,這些驗收通過了以後,發放了Certificate
of Occupancy (入住證明書), 才可以過戶交房 Closing
,這和國內甲方乙方交工驗收,本質相似,大同小異。
如果你有Buyer Agent,特別是有經驗的Agent, 遇到這種以強凌弱,霸氣逼人Builder
的代理人 Listing Agent時,就有了頂梁柱了。有經驗的Agent
會根據具體情況,據理力爭,維護你應得的權益。當然也要講究策略和方法,最終目的還是較合理地成交。房地產交易變化莫測,每一個Case
都是不同的,任何一個Agent
不可能什麼事都知道和會處理。
俗話說,“狐狸再狡猾,也鬥不過好獵手”,對於我來說,我們Keller Williams Realty 有很好的技術支撐,In
House Financial Loan Officers、 In House
Closing Attorney、Qualified Inspectors、Home Warranty Companies、Coaches
(教練 , 一般由Associate
Broker 擔任)
、各種Resources
和人選推薦都有。他們都是身經百戰,經驗豐富的 “大內”高手。
結論,買房子要找Buyer Agent, 買新房更要找Buyer
Agent,隔行如隔山,不要等到吃虧了,才後悔。 再說Listing Agent 也不會把6% 的Commission
(佣金)
分給你,Listing
Agent所能做的事,就是在他的權限以內給你一些建築商 (Builder) 的促銷優惠,或者根據不同房子、不同Lot 給出有條件的減價等,而不會拿自己的Commission與你做交易,也犯不着。所以說,找一個有經驗的Buyer
Agent替你們把關,他們的工作是值得Sellers
/ Builder支付的那一部分佣金Commission的。
如你們有興趣,可以自己上網去查,人們對各個Builders (建築商)的評論。我只舉一例,點到為止, 。DR Horton Homes - Consumer Complaints & Reviews
http://www.consumeraffairs.com/housing/dr_horton.html