“老有所養”是每個國家都需面臨的問題，隨着生活質量的改善，老年人的壽命也越來越長，因此，妥善解決老有所養的問題，就成為迫不容緩的社會問題，美國也不例外。在總人口中，老年美國人在人口中的比例快速增長，同時也比以往任何時候都活得更長。根據15個聯邦政府機構聯合編制的最新報告《老年美國人2012》(Older
Americans
2012)的統計，2010年時，年滿65歲的美國人有4000萬，約占總人口的13%;到了2030年，這個人口群體的人數將達到7200萬，占人口總數的20%。
對於老年後的養老，美國的社會安全保障體系有較為完備的規劃，即通過社會安全退休保障金(Social Security Retirement
Insurance
Benefits)丶退休賬戶存款等方式，使美國人在退休後，可以繼續有一定的收入，保證最基本的生活需求得到滿足。根據社會安全保障署的資料，目前有
6300萬人領取社安保障金，其中5500萬人領取“社保退休金”或“殘障人保障金”，800萬人領取“社保輔助金”。從總體上看，目前領取社安保障金的平均額是每人每月1082美元。除了社保退休金外，按規定在工作期間存入退休賬戶的錢，到了規定的年齡(目前是59歲6個月，在此之前從退休賬戶取錢是要罰款的)就可以拿出來補貼家用了。
對於許多美國人來說，社保退休金以及退休賬戶的錢，並不足以維持各種生活需要，因此，就有必要考慮其他
“來錢”的途徑，其中之一便是“以房養老”。這裡所說的“以房養老”，並不是指有幾棟房子可以出租，用租金補貼家用，而是指“反向抵押貸款” (reverse
mortgage)，即用自己目前所居住的房子來得到貸款，利用貸款的錢補貼家用。
反向抵押貸款的最大優點是屋主不但可以將自己的房子像提款機一樣取錢，而且可以在自己的房子中一直住下去，直到去世或不想再住了為止。缺點是屋主的房子很可能不再屬於下一代或其他繼承人。因此，利用反向抵押貸款的老年人，往往更重視自己老年時的生活而不在乎有沒有房產可以讓子女繼承。
所謂的反向抵押貸款，顧名思義，即與普通的房屋抵押貸款相反。普通房屋貸款是屋主每個月從自己的腰包中拿錢還貸;而反向抵押貸款雖然也是向貸款機構借錢，但並不需要還貸，反而貸款者每月寄一定數目的錢給屋主，供屋主使用。屋主有了這筆錢，就可以彌補社保退休金及退休賬戶的不足，用以日常的開支。
反向抵押貸款的最基本因素是屋主的年齡及房屋“淨值”。根據規定，符合條件申請反向抵押貸款的人，首先必須年滿62歲，在其他條件相同的情況下，年齡越大，獲得的貸款額越多。此外，申請反向抵押貸款的人，必須擁有屬於自己的房子，而且這個房子必需有“淨值”，即房屋的價值高於所欠的貸款額，“淨值”越高，可以得到的貸款也越多。舉例來說，一個65歲的人，有一棟“淨值”20萬美元的房子，那麼他可能得到的貸款，比只有15萬美元“淨值”的房屋屋主要高;而一個65歲的人，有一棟“淨值”20萬美元的房子，那麼他可能得到的貸款，比70歲丶同樣有一棟“淨值”20萬美元的房子的屋主能夠得到的貸款要少。當然，除了屋主年齡丶房屋淨值外，影響反向抵押貸款額的因素還包括利率丶政府對貸款額度的限制等因素。而申請普通房屋貸款時十分重要的個人信用丶收入等因素，對於申請反向抵押貸款完全不起作用，這是特別值得指出的。
屋主申請反向抵押貸款並得到批準的話，一般有幾個方法領取現金：
1，一次性提取現金，即將全部貸款額一次性取出。
2，每個月提取相同數額的現金，無論時間多長，只要屋主一直住在這個房子裡，貸款機構就必須按月支付錢款，沒有總數上限。比如，貸款機構每個月支付500美金給屋主，沒有時間限制，直到屋主去世或搬家。因此，從得到貸款開始，活得越長，得到的錢就越多，也正是這個因素，年紀越大者，每月得到的貸款金額就越多，畢竟年紀越大，越可能更早地離開人世，貸款機構就可少支付每月現款次數。
3，在規定的年限中，每個月支付相同數額的現款，比如20年內每個月支付500美金。
4，設定一個貸款額度，在任何時候可以隨時提取，直到貸款額度提取完。
5，根據屋主的需要，將以上幾個提取方法做各種組合。
美國對反向抵押貸款的監管十分嚴格，法規由國會通過，目前的監管機構是聯邦房屋署(FHA)。在反向抵押貸款中，最流行的是由聯邦房屋署擔保的“房屋產權轉換按揭”(Home
Equity Conversion
Mortgage，簡稱HECM)，占整個反向抵押貸款的90%。據住房和城市發展部(HUD)的統計，截至2010年5月，全美現有近50萬屋主持有
“房屋產權轉換按揭”，2009年一年中，就有13萬屋主申請了“房屋產權轉換按揭”。
從總體上看，美國老人利用房屋反向貸款的還比較少，但卻有逐漸增多的趨勢。隨着戰後一代進入退休年齡，而這批人中有自己住房的人的比例很高，大大高於上一代，因此今後利用房屋反向貸款的老人越來越多是沒有疑問的。
霧谷飛鴻
