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转阎润涛论 2019 年以前和以后的中国房地产
送交者: 克利西亚 2020年11月27日14:49:09 于 [天下论坛] 发送悄悄话

“根据润涛阎第九定律,在2019年之前,建筑商们不会停止榨干房奴最后一滴血的。利润一定会走到极端,直到撞南墙。所以,在2019年之前,大建设的速度不会大减的,房价大跌不会发生。当然,我是说不会一直大跌。个别年份的大跌会导致很快涨回来。如同股市,不会没有震荡的。当然不排除价位就在目前这个地方徘徊,跌跌涨涨。” 下面是全文。


(一) 中国房地产的现状


改革 30 年,最大的变化还是城市化,而城市房地产的威猛扩展以及交通设备的改进是与城市化相适应的。


大家都感受到了房价成倍、十倍甚至百倍的增长。这主要是由于大量的农民工到城市里去建设城市,也就不得不住在城市,尤其是农村考上大学的学生毕业后留在城市而增加了城市住房的需求而导致房价威猛上涨的。当然原来城市里出生的人在住房条件上也有了天翻地覆的变化,那种 3 代人住一间房的状况很少了。也就是说,房价的暴涨是跟巨大的需求不可分开的。


改革开放前,中国的农村人口占八成左右,现在不考虑户口,按照居住人口计算,城市里的居民和农村里的居民各占一半。也就是说,过去的 30 年超过 3 亿农民住进了城市。但城市化的速度随着大学招生的扩大而增加。也就是说,现在每年从农村走向城市的人口要比过去 30 年的平均数高很多。


按照发达国家的标准,农民占总人口的比例要低于 3  7 。现在大约是13亿人口,也就是说,有大约6 . 5亿人口在城市居住。如果按照三七开的算法,还有至少2 . 5亿农村人口进入城市。估计这需要10的时间。也就是说,在2019年之前,城市的房价很难长时间暴跌。到底还能涨多少,首先取决于建房速度和城市化速度的比值。如果建房速度达不到城市化农村人口进入城市的需要,房价将会有上涨的空间。反之,如果建房速度超过了需求,即使城市化依然按部就班进行,房价也不会大涨了。


那么,我们就算一算这个基本数字。


1978年,城市居民人均住房面积6.7平方米。

1998年,城市居民人均住房面积18.7平方米。

从此以后,城市居民人均住房面积就增加缓慢了,2005年到达25平方米后,2008年仍然是27左右。可是,平均每年增加大约6亿平方米的住房。


按照还有2.5亿人口需要在今后10年进入城市(这里指的是净增人口,除去死亡人口和生孩子造成的人口变化),那么每套住房住入三口人(俩口人加一个孩子),需要8千万套新建住房。按照每套住房75平方米(目前城市人均居住面积为25平方米),那就是60亿平方米。按照最近几年的建设速度,每年增加新建居民房屋6亿平方米,那刚好是10年。



(二) 2019年后的房地产


以上的计算是润涛阎自己根据国家建设部提供的资料计算出来的。这里有假设:


中国城市化的最终比例大概是农民占三成。

中国人均居住面积25平方米的数字不会有太大变化,因为每套住房基本上是75平方米。这里是大数定律,个别豪华别墅和个别简易房在统计学上没有意义。

中国住房建设速度基本上按照最近5年保持不变。


如果事实的发展与上面的假设不太离谱的话,那么,到2019年,城市的住房基本上满足了需求。我这么算,是有根据的。按照日本人的情况也是这样子的。一旦城市人口不再增加,建筑面积一旦基本满足(按照本国的住房习俗,美国人每人25平方米是受不了的,因为美国人是乡村化郊区化导致的。),房价就不会再大涨了。


根据润涛阎第九定律,在2019年之前,建筑商们不会停止榨干房奴最后一滴血的。利润一定会走到极端,直到撞南墙。所以,在2019年之前,大建设的速度不会大减的,房价大跌不会发生。当然,我是说不会一直大跌。个别年份的大跌会导致很快涨回来。如同股市,不会没有震荡的。当然不排除价位就在目前这个地方徘徊,跌跌涨涨。


到了2019年,在1949年出生的人开始走入坟墓了。


中国人口大涨是从19491979年,中间有三年困难时期不正常死亡了3千多万人,而这3千多万人使得后来少生了大约一亿人。由于1976年以后逐步严格了一胎化,人口便不是按照自然规律变迁了。这个后果是非常严重的。


按照25年一代人计算,一胎化的长期结果就是每一代人都按照半数减少,成漏斗状。虽然目前农村已经不再搞什么一胎化了,但农民们已经不再想多生孩子了。我小时候每村都有小学,还需要严格入学年龄,否则学校根本装不下。现在,绝大部分村里都没有了小学,要几个村才凑够一个班。


别看现在是13亿人口,因为是漏斗形的,分布在漏斗上面的人占的比例极大。而这部分人从2019年开始进入大量死亡期。从现在算起,以后的40年,会死掉8亿的人口。诚然,那40年也会有大约1 亿人出生(这个数字是润涛阎自己 计算的大概数字,不是非常准确)。


也就是说,40年死8亿以上,每年有0.2亿人死亡。到那时,最卖不掉的就是住房,因为人口一旦开始减少,这漏斗形的人口结构,人口的减少速度是非常猛烈的。谁也没必要买房了,因为大家都知道卖不出去了。人口在威猛地减少,城市化已经差不多了。那时,什么会暴涨?毫无疑问,就是火葬场。火葬场的生意会非常兴隆。从2019年开始,房价暴跌,火葬场的火葬费暴涨。排队最长的队伍就是火葬场了。很多房屋卖掉后的价钱还不够交给火葬场的。也就是说,死人死不起了。


(三) 死人死不起的历史真实故事


我去河南的新乡、安阳等地区搞全国生态区划调查,在农村里得到了1960年冬天死人死不起的第一手资料。当时村里人告诉我,我不相信,直到一位姓卞的老年告诉我他就是因为死不起而没死的。事情是这样的:没有被饿死的人再也没有力气把饿死的人抬走去坟地埋掉。死了的人就只好在屋里放着。这位姓卞的告诉我,他看到死了都不能下葬安息,真的是死不起了,那就活下去。当时他已经放弃活下去了,但想到死不起了,就改变了想法。

大冬天的,外面连野草都没有,他就去找人拉的屎,甚至任何动物拉的屎,抓起来就吃。他说,那些屎都是些吃进去的野草拉出来的,根本不臭。就这样,他坚持活了下来。到了春天就有野菜吃了。就没被饿死。由于他吃的是粪便,他姓卞,我才忘不了他的姓。凡是在秋天勤奋的人,积累了更多的野草野菜的就活下来了。而他和一些以为政府会给些救济粮的,到时候没有救济粮,也就只好饿死了。他说他堂哥也是看到死了的人没人抬,就决定活下来。他说他不吃粪便,而是把死人的大腿剁下来煮着吃。他说他宁肯吃粪便也绝不吃人肉,而他堂哥宁肯吃人肉也不吃粪便。但二人都活下来了。


死不起,这三个字对我的震惊很大。决定以后如果有死不起的时候,一定不放弃,要活下来。谁要是不信河南当年的故事,那很好办,你去河南一趟,只要到新乡、安阳任何一个地方的农村,一打听活着的老人,就知道当年死了人没法抬到坟地,因为活着的人没力气。等到冬天过去了,春天有了野菜吃,活下来的人才有力量清理那些饿死的尸体。这个在那里很普遍,所以,你一打听就知道了。


到了2019年以后,国内婴儿潮一代人相继死去,房地产没人要,卖掉的钱还不够还贷款余额的。哪里有钱去火葬场烧尸?这就是死不起了。


可当时河南人死不起而决定不死的都是年轻没病的人,老人不成。2019年以后的老人,即使死不起,那也活不长。因为不是饥饿而死,而是机体老化了。


(四) 结论


中国的房地产还有10年的风光,以后便开始走下坡路了。这是以润涛阎第九定律为原则,根据建设部公开的数字计算出来的。大多数经济学家们用什么房价与租金比,什么工资占房价的百分比,什么跟其它国家每平方米的价格高了多少/还低多少,等等等等。这些都不是根本。


所以,凡是在国内大城市买了房地产的,除非自己住,要是为了赚钱,那一定要在2019年之前出手。


现在是:死得起,活不起(因为买不起房)。10年以后则是:活得起,死不起。


最后,谈一下中国的未来。这篇不谈党的前途和政府的运作。


当中国的人口下降到2亿左右,按照从2019年以后每30年减半计算:


2009年,14亿

2049年,7亿

2079年,3.5亿

2109年,1.75亿


大约需要100年(从现在算起)。到了那时,就实现了梦想:安得广厦千万间,让天下寒士尽欢颜。人口少了,人与人之间的关系也好处了。科学家用老鼠做试验:一旦密度增大,互相之间就发生撕咬,哪怕吃的喝的管够。人也是一样,把不共戴天的俩人放到一个无人烟的荒岛上,他们立刻成为朋友。让亲人们挤在一个小的房间,也会大打出手。空间小了,没有矛盾也造出矛盾来,朋友也变成了敌人;空间大了,敌人也是朋友。100年后,和谐社会就实现了。前提:必须过了2019年这一关(以后有专文论及)。


今天,我们在看着房地产暴涨,心惊肉跳的。其实,房地产开发商也就是还有10年的美好光景。


由于婴儿潮一代人以后的大量集中死亡,回国去建火葬场,或者开一个骨灰盒制造公司,必然生意兴隆、光明一片。因为以后死人比生孩子的速度快,死的多,生的少,赚小孩子的钱(接生、幼儿园、学校)很难了,而赚死人的钱则容易多了。俄罗斯、新加坡、甚至日本以及欧洲,都想方设法让女人多生孩子,可效果不佳。随着女性的解放,结婚人数的减少,人口暴跌的日子已经不远了。社会发展很快,未来学学家预测,在20年内,地球上至少有一个国家在法律上规定结婚是非法的。因为今天的人类,不论是男人女人,80%以上的痛苦是由于婚姻造成的。家庭一旦解体,让女人去忍受生第二个孩子的痛苦,极难办到。生一个后知道了那痛苦和养孩子花费的心血,加上快速衰老对自己容颜的影响,这些加在一起,平均每个女人生一个孩子就很感激她们了。


(很多人让我写一篇国内房地产的文章,我这篇就是奉命而为。个人见解,愿意笑的,一笑了之。愿意认真对待的,大家讨论。我是交差了事。不再争论,不论你是啥观点。)



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