中国烂尾楼之痛：10年超1万起，约百万受害者被遗忘

或许没人知道具体数量。但在中国裁判文书网输入“烂尾楼”关键字，显示近10年内相关文书一共12501篇，其中民事案件9562篇，一审6014篇。假使每篇文书所涉及的烂尾楼都只有一栋，每栋以6层共24户计算，那么中国至少有14到22万户家庭被烂尾楼困扰。

如果一户按三口人计算，最保守估计也有42到66万人陷于烂尾楼的纷争。但很显然，一家开发商要烂尾绝对不可能只烂一栋，即使只烂一栋，也一定是二三十层的超高层。

哪怕除去商用楼盘，中国深受烂尾楼困扰的人群，数量至少在百万级别。现在问题来了，中国为什么会产生这么多的烂尾楼？普通人如何避免买到烂尾楼？如果不幸买到烂尾楼，又该怎么做？

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从宏观上看，中国的房地产自2008年起开启大涨价时代，数量众多的开发商涌入楼市，自然造成了资本市场的无序扩张。但放眼全球，无论哪个国家的房地产，都是高负债，重资产项目。

根据安居客数据统计，2021年恒大，绿地和碧桂园剔除预收款资产负债率为81％，82.8％和77％。

换句话说，开发商给你盖房子的钱，绝大多数不是开发商自己的，而是他们从银行借的，重压之下，资金链断裂就成了房地产烂尾最普遍的原因，且开发商规模越小，资金链就越不稳定。

举个例子，昆明有个叫“别样幸福城”的楼盘，2012年前后开盘，房子盖到2015年，开发商佳达利集团突然停工了。

一查才发现好家伙，老板李存留被法院列入失信名单111次，限制高消费200多次，是个不折不扣的老赖，他手下的项目资金链断裂简直跟家常便饭一样。

不同于资金链断裂这种“看得见”的烂尾，还有一种“看不见”的烂尾，明明房子已经建好却住不进去，那就是地产商违法违规开发楼盘。

2019年，中国房地产报报道了一则新闻，位于北京市昌平区一座名为“冠雅苑”的小区，房屋主体已经建造完毕，却因为违法开发被叫停。

原来，这块地皮被北京商建房地产开发公司拿下承建，在申报用地方式时写的是：集商业、办公、住宅于一体的6层板楼项目；但施工时却擅自改变层高，从6楼加盖到了9楼。

这多出来的三层楼被开发商违规卖给业主，被监管部门发现后自然不可能让购房者搬进去住。

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无论是资金链断裂，还是违法违规开发，事实证明，烂尾房受伤最深的，还是我们普通购房者。

辽宁大连“君临天下”楼盘，烂尾八年，延期六年，数十户业主走投无路，在零下十几二十度的冬天，搬进没水，没电，没暖气的烂尾楼。

云南昆明“奥宸地产”一期，主体完工后不了了之，开发公司直接宣布破产，业主被迫给副市长打电话。陕西西安“西江月”项目，烂尾十年无人接盘，业主漂泊在外无家可归...

没人希望自己买到烂尾的房子，如何避免踩坑？这得从三个方面说起。

第一，在确认买房前，一定要先查明房地产商的“五证”。

分别为《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。缺一不可！缺一不可！缺一不可！重要的事情说三遍，少一样都是违法开发。

接着要看房地产商的开发资质，并在网上以该公司名称和烂尾楼为关键字进行简单搜索。

国内的房地产开发商按照资产多寡分为四个等级，等级越高，买到的烂尾楼几率就越低，就像雕牌和周住牌，都是洗衣粉，那洗衣效果能一样吗？

若有可能，还可以详细搜集开发商的信誉资料，对开发商涉及的法律案件做整理，咨询一些业内人士等。

第三，还需要一点点智慧。我有一上海朋友，前几个月告诉我他在近郊发现了一万一平的房子，说自己捡到宝了。我直接告诉他，你这不是捡到宝了，而是捡到鬼了。

在上海，一万一平，除了急于回笼资金基本找不到第二种可能。那既然开发商都急着抛售，资金链如此吃紧的房子，你敢买吗？说到底，买房终究是一件大事，不要冲动于一时的便宜，用半辈子偿还一世的贪心！

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然而，对已经买到“烂尾房”的业主来说，也不意味着未来无望。最关键的一点，业主们一定要联合起来对抗无良开发商。

这里我们必须明白一个事实，从明面上看烂尾楼的产生和资金链最相关，但在资金链之下，涉及单位包括但不限于银行，信托，资产管理公司，施工方，供应商等一系列上下游机构。

其必然导致错综复杂的债务关系，债务人官司缠身，资金账户被多轮冻结，千头万绪之下，仅凭一家一户之力无法组织起有效的反击方式，所以业主们组织起来，统一声音最为重要。

之后，便面临着路线选择。无外乎三点：自救，解除合约和寻求政府帮助。

值得一提的是，自救的困难度非常高，云南烂尾楼“财兴盛大厦”，500户住户自救6年，投入1200万资金获得成功，相比之下，河南南阳“铂金时代”就没有那么幸运，业主3年投入7600万资金，在交付前一天遭遇重大变故，所有努力付诸东流。

至于解除合约，由于房地产商本身已经资金链断裂，所以退款金额大概率无力偿还，只能以白条的形式转到业主手中，而作为抵押权人的银行很有可能要求变卖房产优先偿还开发商所欠银行债务，住户的权益反而无法保障，因此不到万不得已不要轻易解约。

最后政府的介入，看起来相对前两者实施的操作要简单一些。

但这一切的前提是地方政府能找到接盘的下家，比如前面提到的“别样幸福城”，时隔8年才被云南官方集团接手，期间多少人世冷暖，家庭离散，又有多少业主能等这么长时间，我们不得而知。

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2020年，中国青年报发表了一篇文章，题目叫《业主“自救”烂尾楼：民生之痛，监管之耻》长期以来，烂尾楼一直都是中国房地产市场发展过程中最难去除的一块顽疾。

不同于正在打算或已经上了车的人，我们的社会似乎忘记了这么一群上了车又被无良房企踢下车的人。

现中国，依旧有百万级数量的人群被烂尾楼所困扰，这些人的未来将何去何从？希望不久的将来，会有更健全的法律体制帮他们找到答案。

作者：金陵风语