曾在日本大阪街頭漫步，這個人口近千萬、寸土寸金的城市，並不像北京、上海一樣完全被高樓大廈占領，大多數空間還是一家一戶的獨立住宅;家家戶戶面積都不大，不算整齊，擁擠在一起，但每座房子和門面都很乾淨精緻，是古色古香的和式風格。

　　朋友福田說，他們家的房子產權取得於明治維新之前，160年來歷經地震、火災、戰爭，建築被毀過幾次，但每次都很快又在原址重建，所以每代人只要有能力，都會精心維護，一代一代傳下來，越住越覺得離不開。房子是財富，更是家族的根。

　　歐洲為什麼顯得比中國有歷史

　　如果僅僅從城市建築和民居的角度來觀察世界，去過歐洲、美國、日本之後，人們會覺得，號稱有着5000年文明的中國顯得很單薄，似乎歐洲才像是真正擁有厚重歷史似的。厚重的石頭和精美的紋飾下，其實顯露出的是歐洲與中國不同的歷史傳承和制度安排。

　　1215年英國《大憲章》第一次以成文法形式界定了國王的權力和利益，確立了未經納稅人同意不徵稅的原則，限制了國王非法勒索臣民財產的權力，宣告了臣民反抗國王侵犯私有財產的權利。

　　到17世紀，私有財產神聖不可侵犯原則在英國得以完全確立：政府不得侵犯私有財產;在以稅收和其他方式徵用人民的財產時，一定要經過人民或其代表的同意，並要經過相應的政治法律程序。

　　反觀中國，2000多年來的封建傳統則是“普天之下，莫非王土，率土之濱，莫非王臣”，在和平時代，臣民的財產從理論上說是皇帝賜予的，要收回當然是一句話的事;更不用說，每個朝代陷入長不過三五百年的循環中，新朝代往往是在舊朝的廢墟上建立起來的，普通人能在十分之一的概率下存活就額手稱慶了，財產只能看做身外之物。

　　而最近的這100年，中國仍有相當時期處於戰亂和動盪之中，直到最近30年來，中國人才開始財富創造的過程，財富積累的概念更是到了最近10年才開始被注意。

　　應以物業稅確權私人財富

　　我們看到，目前普通中國人擁有的財富，以房產為主。有抽樣統計稱，房產占居民財富的比例達到62.7%。住建部統計，2008年全國城鎮居民人均住房使用面積達23平方米(人均住房建築面積接近30平方米)，城鎮居民的自有住房擁有率得到大幅提高，至2008年已達87.8%。

　　筆者以為，要保護私有財產，首先就是保護居民房產的不被侵犯。而目前居民房產面臨的最大的兩個威脅，一是拆遷，二是土地限期使用。

　　拆遷正越來越受到全社會的關注，也因此受到各方面的制約與監督。國務院常務會議1月19日通過的新拆遷條例草案，取消了行政強拆，確立了市價補償機制。如果這一條例能得以通過並能嚴格執行，現有矛盾將會減輕。

　　而在土地限期使用問題上，即將出台的房地產稅和到期後的不確定性，正顯示出雙重剝奪居民財富的趨勢。而在此各種力量的博弈，使得這兩個問題成為了無限糾結的難題。

　　房地產稅的徵收對象是居民的房產，計算的稅基是房屋總價，包括了房屋和土地的價值。而土地產權屬於國有，那麼從理論上說，房地產稅的大部分更應由國家來支付。這也形成了國家自己向自己徵稅的悖論。

　　在土地使用期限的問題上，此前的規定都是到期將無償收回，直到2007年《物權法》開始施行，其第149條曾對土地使用權期滿後的處理方式有相關規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。”

　　但到期後“自動續期”並不讓人安心，因為還有一個重要問題沒有明確，那就是到期後的土地出讓金將如何計算。物權法討論過程中對此爭議頗多，最後只好“存而不論”。

　　其實這兩個問題可以合二為一來解決――明確住宅土地無限期使用，徵收面向“房+地”的物業稅取代土地出讓金和法理上存在瑕疵的房地產稅。

　　筆者以為，由此才能建立長治久安的房地產制度的基礎：政府的財政收入變為依靠細水長流的物業稅，而不是一次性收取的土地出讓金，使土地財政終結。而政府的主要精力放到維護城市和社區上，去改善居住環境，吸引人口聚集，而不是手握重金大拆大建;消費者將因為每年要繳的物業稅而減少炒房力度，同時可以安心居住在有長久產權保障的住宅里。

　　第一財經日報