【中國有 1.3 億套房屋空置無人住！空置稅呼之欲出？】中國現在的房屋空置率大概是歷史上最高的水平之一，超過了許多國家，體現在有上億套房子是空置的。（華夏時報）

上面這句話有數據支持，還指出了這種現象造成的資源浪費，包括土地資源的浪費和信貸資源的浪費。這 1.3 億套空置房屋裡頭有貪官污吏的贓物，也有炒房客的囤貨，這兩個大項是大頭，但不是本文要探討的內容。今天想要講一講的是一個另類的空置房屋實例 - 廣州市的“澳洲山莊”。這個“澳洲山莊”被媒體和市民稱之為“廣州最大爛尾樓”.該樓盤九十年代中後期開售，計有 2834 戶購房業主辦理了預售備案登記。2001 年，小區內已建成樓房共 225 棟，剩餘 67 棟尚未完工，澳美公司將實際上並不具備交房條件的房屋交給部分業主。這些業主接收房屋之後，無法通過消防驗收、加上配套不足，房產部門不予辦理房產證。所以至今只有少數住戶住在這裡。早些年，小區里水電都不能正常使用，個別業主自行安排拉電接水。2019 年，山莊附近開通了地鐵，有小部分業主搬了回來住，甚至有業主把房子出租給一些感興趣的人士，這兩年人氣倒是有所增加。

“澳洲山莊”由“廣州澳美房地產開發公司”規劃興建，其樓盤廣告宣稱，將要打造成為一個集居住、休閒、娛樂度假於一身的高級住宅區。“山莊”將配套有超市、酒店、狩獵區、娛樂城、野營培訓中心、水上度假村的設施。還將建有幼兒園、小學、中學，山莊裡的孩子，念大學之前的教育都可以在山莊內完成。當時澳洲山莊的售價是 3000元/平方米，澳美公司推出首付 3.8 萬，月供只需 488 元，並以 20 年免息分期付款的優惠吸引買家。1998 年下半年，澳美公司發信給業主，請求更改付款方式。信中建議，業主去銀行辦理抵押貸款，並將貸款金額交付給澳美公司，貸款的利息由澳美公司支付。其後澳美公司財務危機深化，首先是把往返廣州東站的穿梭巴士取消，旅館、酒店陸續停業。2000 年 9 月，澳美公司停止支付業主的貸款利息，也就是說從此以後，業主必須自己承擔銀行貸款的利息。

其實踏入 2011 年之後，山莊曾經有過幾次重建的機緣，卻由於各種原因難以實現。一方面由於項目大部分樓房已爛尾十多年，年久失修存在安全隱患，已建房屋報建資料不全，未經規劃部門審批擅自建設，不具備消防驗收條件等，從辦理房產證角度進一步完善相關手續已無可能性。另一方面由於澳美公司為了解決資金問題，曾經把原屬澳洲山莊的 1000 畝地分批次轉讓與其他公司。類似的土地轉讓造成土地權屬糾紛，難以調解，因此重建的機會一再落空，業主的權益也無法得到保障。

有些業主從 2003 年就開始維權，後來還自發組織了“維權小組”，向政府相關部門反映業主的苦況。據說從 2014 年 2 月 9 日 - 2016 年 11 月 3 日，他們找了政府各部門 103 次，一直沒有結果。譬如 2019 年 11 月，澳洲山莊業主在對名下的房屋進行查冊時，發現了澳洲山莊 21 號土地證上的證載面積由 12.2 萬平方米縮減為 8.9萬平方米，有 3.3 萬平方米土地不知所終。方興公司從澳美公司買走澳洲山莊018、022、024、026 四個地塊，這四個地塊被過戶到方興公司之後，方興公司名下上述四個地塊的面積雖然沒有改變，但坐標和形狀都發生了改變。此次調整導致部分房屋形成“有屋無地”、或實際坐落地塊與證載地塊不一的情形。據方興公司稱，因為在轉讓過程中找不到業主，澳美公司把有建物的 50 畝切出來，切完後剩下的 134 畝轉讓給方興公司。對於業主“維權小組”的查詢，政府官方的回覆中，這兩宗土地被註銷均屬“依法依規”的轉移登記。有業主已經收樓了，才發現房子下面的土地被註銷了，無法辦理房產證，業主卻不知道要到哪裡去討公道。

今年 4 月 末，廣州首宗集中供地 48 宗，流拍 6 宗，其中四宗需要搖號確認最終歸屬，形勢看好。到了年中，業主們收到來自廣州市蘿崗去國土房管局消息：對澳洲山莊的初步處理結果是“樓盤推倒重建幾成定局”。以上兩項因素利好，再加上“澳洲山莊”位於“中新知識城高尚住宅區”的必經之路，因此給“澳洲山莊”的業主們帶來新一輪的憧憬。

可惜隨着房地產市場忽然間如墮深秋，9 月 26 日 - 27 日，廣州第二輪出讓的 48 宗地塊分批次集中競拍，競拍結果是：48 宗涉宅地中，23 宗地成交，25 宗地流拍，流拍率達 52.08%，顯示出一片肅殺景象。10 月 10 日記者採訪了原先被譽為廣州樓市的“黃金地帶”，天河珠江新城的一家房產銷售門店。據該店負責人介紹，自廣州開始執行二手房參考價一個多月以來，這家門店在整個九月份，只賣出了一套房。至於以往“金九銀十”的新樓盤銷售盛況並沒有發生。廣州九月、十月的房價分別下調，買家普遍抱持觀望態度。如此看來，盼望“澳洲山莊”重建的業主們可能還得再等上一等。

業主陳女士的兒子 95 年出生，她在 98 年買下“澳洲山莊”的一套房。她說 98 年至 2003 年前對山莊留有很美好的印象，“那時候就是抱着一個買個未來的心態。”然而後來由於山莊的情況不斷惡化，她只好另覓居處。如今聽說可能有解決方案，當然有所期盼，但是經過這麼多年的折騰，早已“沒有激動，沒有失望，已經習慣了。”

“澳洲山莊”只是眾多“爛尾樓”的一個縮影，全國各地類似個案不知凡幾。不過，只要不涉及政爭，這類“個案”絕對沒有人去“倒查二十年”，不淡定的永遠只是那些買了“爛尾樓”苦主。