貝益民對溫哥華房地產的分析，給了鄧安安很大的啟發。

鄧安安說：看來觀察加拿大和溫哥華的房地產，其實可以拿美國來做一個參照物，兩相對比一下，很多似是而非的事情就變得一清二楚了。

貝益民笑着說：你總結的很對，“不怕不識貨就怕貨比貨”嘛，這個周末我們不正好打算去西雅圖看望JANET和參觀可可新買的房子嗎？我建議你找兒子好好聊聊，讓他比較一下美國和加拿大的房地產。

周末，鄧安安和貝益民兩人來到西雅圖。

JANET的第一階段的治療剛剛結束，正在休養中。

為讓JANET得到更好的休息，可可前不久剛剛在柯克蘭新開發的小區“圖騰湖”買了一套城市屋，三室一廳，這個位置距離長青健康醫療中心不到一英里，從家中步行前往華盛頓湖和圖騰湖購物中心都只需5 分鐘左右的時間。

鄧安安很喜歡這個新房子，又看見JANET一直在堅持喝她送來的“中藥”，一副精神飽滿的樣子，高興得不得了。

中午吃完飯，一家人到華盛頓湖畔一個公園散步。

公園很大，名字叫JUANITA BEACH PARK，位於華盛頓湖JUANITA BAY的最北端，開車沿着116街，幾乎不到一分鐘就到了，公園裡挺安靜，與另一家公園JUANITA BAY PARK隔BAY相望。

公園中有一個巨大的“回字形”棧橋，遠遠地伸展到湖中，站在棧橋的頂端往南遠眺，對岸的太空針和哥倫比亞中心大樓，歷歷在目。

微風和煦，太陽燦爛。

從JUANITA BAY PARK那邊不時飄來一陣陣的歡聲笑語，華盛頓湖上的帆船也像夏夜裡天上的星星一樣，布滿湖面。

鄧安安好奇地問可可：JAMES，今天是過節嗎？

可可說：也算是吧，這一周是一年一度的西雅圖遊艇派對和華盛頓湖上集市，大家已經等不及夏天的到來了。

JANET插嘴說：ANNIE，最近還真有一個比較有名的很文藝范的節日呢，叫“西雅圖雨傘音樂節”。

鄧安安驚奇地說：哦，我還是第一次聽說，孤陋寡聞了，這是個什麼樣的節日？

JANET說：“雨傘音樂節”開始於上世紀的70年代初，它是北美最大的城市藝術節，包括了音樂、舞蹈、電影、手工藝品、文學藝術、視覺藝術，因為西雅圖多雨嘛，所以“雨傘”就因此成為了音樂節的標誌，它的活動也都是室內形式的，不怕下雨。

鄧安安很興奮地問：今年的藝術節有沒有什麼亮點？

JANET說：有呀，排名世界第一的室內合唱團組，台灣木樓合唱團，會在這次音樂節上表演“璀璨台灣”音樂會。

鄧安安一聽更加興奮了，說：台灣木樓合唱團？我知道呀，它幾乎是世界上僅有的專業“男聲合唱藝術團”，追求精緻完美，特別適合室內表演，JANET，要不我們兩今天晚上就一起去看合唱團的演出吧。

JANET高興地說：好呀，好呀，正好他們的演出就在貝爾維尤，從我們家過去很方便。

鄧安安好奇地問：台灣的藝術團怎麼會想到來參加西雅圖雨傘音樂節？而且安排在貝爾維尤演出？

可可插嘴說：老媽，這你就想不到了吧？我告訴你吧，因為貝爾維尤有很多的台灣人，貝爾維尤是大西雅圖華人最集中的城市，台灣人在華人中占比最多，另外，更重要的原因當然是因為西雅圖這裡有全美國最高比例的“精緻化”年輕人，尤其是女性，就像你和JANET這樣的追求藝術的美女啊。

大家一齊哈哈笑起來。

JANET接着對可可：JAMES，你和PETER也一起來吧，“雨傘音樂節”可不是普通的藝術節，華洲本地很多美食餐廳都會到現場來做推廣，你們可以在現場吃到華洲這裡最好的意大利披薩、烤雞翅、漢堡、薯條，還有喝不完的咖啡和啤酒。。。。。。

回到家後JANET進屋休息，準備為晚上的活動備足精神，其餘三個人則坐在一起喝茶聊天。

話題很快就轉到了鄧安安關心的溫哥華高房價的事情上。

可可聽完鄧安安的陳述之後，思考了片刻，說：老媽，“高房價”這個問題其實不是個問題，只有“操控房價”才是個問題，如果是自然的市場供求，房價再高也是合理的，有錢的人買，沒錢的人不買，大家也就都相安無事了。

鄧安安和貝益民兩人相視一笑，默默點頭。

可可接着說：你們知道嗎，在剛過去的5月，美國貸款利率創下了7年新高，30年固定利率貸款從一年前的3.95%上漲到現在的4.66%，但是，面對不斷上行的借貸壓力，投資者的熱情絲毫不減，房價也穩步提升，西雅圖的一些地方甚至還出現了兩位數字增長。

鄧安安趕緊問：那麼究竟是什麼原因讓西雅圖的房價攀升呢？

可可說：簡單地講，就是影響房地產需求的三個最主要因素“人口、收入和就業”在西雅圖的成長。

鄧安安長長地“哦”了一聲。

可可說：西雅圖人口在過去的5年間，持續快速增長，從2013年起，西雅圖就是全美人口增長最快的地區，去年西雅圖的人口突破70萬，躋身全美Top20大型城市， 人口密度排名第10。

貝益民問：主要是什麼因素在吸引美國各地的年輕人來到這裡呢？

可可說：主要歸功於西雅圖對自身科技城市的成功定位，現在西雅圖不僅有雅美遜和微軟這些原生的巨型企業，而且谷歌和臉書這些硅谷巨頭也紛紛前來西雅圖落腳，這就足夠說明這個城市的巨大潛力。過去五年， 西雅圖就業市場一直在穩步快速地增長， 科技人才十分緊俏，今年西雅圖就業及工資漲幅均超越全美平均水平，失業率僅為3.1%，突破了歷史新低。

貝益民一邊點頭，一邊自言自語地說：在美國，失業率在5%以下，就可以視為“全民就業”了。

鄧安安驚訝地重複道：3.1%？這麼厲害？

可可笑着問道：加拿大是多少？

鄧安安說：加拿大在過去十年中的平均失業率大概在9%左右，今年的失業率據說是8.9%，下降了0.1%，已經讓有些人驕傲地恨不能讓大家為他高唱讚歌了。

貝益民笑着補充說：而且，前提是，加拿大總共就只有三千萬的人口呢。

大家都齊聲笑起來。

可可接着說：買房子，無論是自住還是投資，最怕遇到房地產虛假繁榮，市場需求不基於當地經濟實體的發展，而是基於“投機期望”，溫哥華的高房價其實是沒有足夠的人口、收入和就業三項基本要素來支撐的，而西雅圖的高房價則剛好相反，它是美國當前經濟表現最有代表性的城市。

貝益民說：我看到的資料講，今天的美國，相比於20世紀，人們對於房屋的文化觀念也發生了巨大的變化，因為美國人口的結構正在發生重大改變，千禧一代正在成為了美國社會對房地產市場影響的最重要的主體。

可可說：老爸說得對，根據美國人口普查局公布的數據 ，千禧一代，也就是目前19-36歲的美國人，約有7540萬人，占全美總人口的24.7%，在所有年齡段中比例最高，這個群體將在2036年迎來人口高峰，總數達8110萬，他們既有安定下來的需求，又有遠超前輩的財富積累，是房市的中堅力量，西雅圖是美國硅谷2.0，越來越多的高素質的千禧一代正在從美國各州乃至全球各地遷徙到這裡，同時也將他們對住房的需求的新觀念帶到這裡。

貝益民好奇地問：你說的“新觀念”主要是指什麼？

可可笑着指一指自己說：就是我呀，我這種“新人類”代表的觀念呀？

貝益民鄧安安忍不住笑起來。

貝益民說：你是說像你們現在的這種房子，跟靠近自然資源，運動休閒更方便的地方嗎？

可可說：對，就是這個意思，這個在房地產專業上叫着“PUBLIC AMENITIES”，當然，還有另外一個非常重要的因素是，現在的美國年輕人更多地選擇買房，而不是租房了，根據房地產數據公司ATTOM DATA SOLUTIONS的報告，目前美國超過一半的城市，買房比租房便宜，平均一套3單元住宅的租金相當於租客年收入的38.8%，如果能將這部分錢作為首付，既能合理規劃資產，又能享受抵稅優惠， 是一舉多得的事情。

貝益民和鄧安安都很乾興趣，齊聲問道：為什麼？

可可說：主要是因為2008年以後，美國的經濟政策改變了，當前美國經濟強勁，美聯儲為了讓貨幣政策回歸正常化，計劃在2020前提高聯邦基金利率五次，將通貨膨脹率維持在2%以下，也就是說，如果我明年再購買同一棟現在這樣的房子的話，我的月供將會提高10-15%呢，所以我和JANET是在“搶錢”啊。

可可接着說：由於長期固定貸款利率會隨着基金利率的浮動而改變，未來15年及30年固定利率房貸也會隨之增長，貸款利率上調直接刺激了潛在購房者採取行動，所以現在房地產市場上，越來越多的像我和JANET這樣的年輕人果斷選擇儘早鎖定利率買房，我和JANET這次買房，遇到的競爭者還真的是不少呢。

鄧安安聽了可可的這番話，又擔心又埋怨地說：你現在雖然自己做老闆了，但是你畢竟還在創業階段嘛，而且JANET治病也要花掉很多的錢，你怎麼沒有跟我和你爸透露半點消息呢？不管怎樣，我和你爸也許可以幫到你們嘛。

可可笑着說：老媽你放心，我的財務我自己管理得很好，不用你和老爸操心，你們知道嗎，愛麗絲和DENIAL加入我的公司以後，幫助我很大，他們這兩年在西雅圖積累了商業地產的經歷，比我對西雅圖的了解還要深，在他們兩的主持下，我們公司在西雅圖已經新開了兩家CO-WORK，都很成功，也許我們今年年底前就準備上市了。

鄧安安和鄧安安聽了，高興得不得了，開始一個勁地誇起兒子來。

可可笑着說：老爸老媽，打住吧，我最近從愛麗絲和DENIAL那裡學到了一句中國俗話，叫“兒子總是自己的好”，看來你們也不能免俗啊。

大家一齊哈哈笑起來。

可可問：爸媽，我們前面講了這麼多，你們有發現西雅圖房價與溫哥華房價的差別嗎？

鄧安安和貝益民一齊扭頭認真地看着可可。

可可總結說：西雅圖房價的上漲，主是要由於住房需求上升與房屋建設滯後的矛盾造成的，但是從整個國家層面來看，美國有貨幣政策、房貸利率和住房租金這三樣有效的調節手段，尤其是住房租金，對房價的制約力特別強，但是溫哥華的情況就很不同，溫哥華沒有住房租金和房貸利率這兩個制約工具，溫哥華的租房市場太小，而房貸利率也已經太低，另外加拿大也沒有辦法使用貨幣政策，所以溫哥華的高房價問題，本質上是政府操縱房地產價格，在這個意義上，加拿大政府和中國政府一樣，都是“土地財政”。（請點擊進入“作者”個人空間，查閱我的個人資料，看看我還能為你做什麼）