買房子的都想砍個好價錢。可是今年的房市一直是賣方市場，尤其夏季的房子幾乎全是full price 出手（當然都是不錯的房子，呵呵），biding是常有的情況，弄得我們心裡很不安，感覺講不下來價似的。

好在夏季我們也沒有買到，agent 九月初打電話安慰我們說房子會漸漸降價，新上市的房子更不敢開高價了，我們心裡稍微平穩。

於是這個八月份房價最火的時候沒有賣掉的房子降價到我們的價位範圍了：2 stories colonia, 4 bedroom, 2 bath, ????al living ,dining,family room, sunroom, 2 car garage, full basement with vinyl floor, 0.5 的地。又是很popular的區，我們聯繫上agent馬上去看房，房子不錯，但是現在的價格是我們的最上限。agent 走出房子後立刻分析該房的主要缺陷是seller自己沒做好curb appearence (包括更換living/dining room 綠色的地毯，廚房的painting 和cabinet too dark, bathroom wallpaper 太花，和一些小的裝飾不足，難怪看此類房子的人不願意買：大多不願意自己來收拾）。我們以前看的房子總是香噴噴，亮堂堂的一塵不染，搞的buyer挑不出毛病，也就降不下來價格。agent很肯定的說如果我們願意自己動手的話，現有的房價應該可以砍下來。我們要求agent 打電話給selling agent問價格和settlement date.

由於看房是周六，我們回來後商量:
由於該房處在搶手地段，又是剛剛降價，這個周末如果有別的買主感興趣，我們周末make offer就一定會biding,現在的價格已經是我們承受的上限，我們沒有一點競爭力。即使只有我們一個offer，賣主也不願意馬上降價；所以，周末觀望，如果下周初無人問津，我們再make offer,氣勢上略有利，賣主相對心急一些，更易於成交。

周一agent打電話說對方不願意透露價格的鬆動，只是要求給出我們的offer，settlement date flexible. 看得出來對方的agent想探我們的底。於是我們周二上午去agent's office 做offer,去之前，我們查了http://www.domania.com ，就同一個neibourghood的近幾年的房子交易情況大概有個底，價格什麼的，還有就是realtor.com上關於該地區的各項指標，房屋平均信息，學區什麼的好好研究，自己做好準備，估計出自己願意給出的價格範圍（注意，這點很重要，也是以後討價還價的基礎）。make offer 前，agent 會調出最近和此屋條件基本相當的所有房屋買賣的紀錄，打印出來，做詳細的比較，還有這個房子所有的交易歷史紀錄，包括基於此屋的各種貸款紀錄，數額，貸款人等。我們就現任房主的貸款紀錄分析他們的現狀和心態。agent 會有個????幫助估價（基於近期賣出的同等房屋的價格），比較諸如多個sunroom, central air 或者少個swimming pool，hardwood floor 什麼的, 每一個條款相應扣除或增加一定的金額，最後給出個建議的價格範圍。agent 給出的價位和我們事先算好的（一定要自己先有底！）差不多，OK!

於是出價，agent 估計他們當時的心理價位會和我們的差不少，所以事先安慰我們：just try, if impossible, just move on. 有了這種心理狀態，輕鬆多了。我們給個比listing price 少了1.9萬的價，settlement date 選在我們最有利的12月（因為lease 到期）, agent 還特地在offer之外專門作了說明：喜歡這個房子的布局和結構，砍價的原因是地毯，牆紙，廚房等等，這樣顯得我們是依照事實客觀的砍價，不傷害他們的感情，呵呵。當天沒有回應。

第二天下午，agent打電話說對方countoffer：比listing price降了5k,我們覺得應該顯示誠意，升了2k; 兩個小時候對方來電，再降1k. 我們分析認為他們不願多降，可能不甘心。我們則既不願意升太多，也不想弄僵，就又加了1k. 傍晚對方來電要求settlement date 定在oct 而維持他們的價不變（他們買了新房，oct 要搬）.
此時我們知道他們急於賣房，settlement date 於是也成為討價還價的一個籌碼。
我們通過agent轉告他們可以按照他們要求的日期settlement,但是我們也stay there(我們的價格）。晚上對方說他們stay price , 不願降了，透露周末有人來看房（想擠壓我們一下）。我們和agent商量後覺得他們寄希望於後來可能的高價，也想藉此push我們，此時指望把價格壓到我們的範圍不太實際，不如保持觀望態度，便禮貌通知他們：我們還有興趣，歡迎再來討論價格。

周四一天， 無消息。

周五我們認為結束了，大概與此屋沒有緣分吧。。

周六大雨，呵呵。清早接到agent電話，說對方周五打電話到她手機上留言，今天才看到，原定看房的取消了，他們又急了。嗬嗬，應該感謝這幾天的天氣不好和秋天買房的人少了。新一輪的砍價開始：對方一開始就降了3k以顯示誠意,我們馬上加了2k(Dec. Settlement)， 還給出適應他們的Nov settlement date option(條件是少出 lease breaking panelty of 1k). 開局起勢良好，仿佛大事將定。其實不然，
對方agent跳出來說可以推遲到Dec甚至明年,但要我們提價。我們有些奇怪，這之前他們始終要定oct.現在莫明奇妙推遲，我們的agent更是覺得有新房子不去住顯得有些weird. 我們覺得是他們耍的一個花招，先讓你把價升上去，之後再談日期。我們堅持自己的offer 並表達了最大的容忍：希望不要弄出再奇怪的日子了。他們立刻表示接受，要求我們周日送新的offer.

周日一大早，我們改了最初的offer，簽字，準備對方agent來取。改動包括數額，但是沒有改日期（他們沒有選定我們給出的兩種settlement date: Nov. or Dec.)
以為大事成功，跑到附近town 上的restaurant festival上大吃一頓，秋日午後，街上盪溢着爵士樂隊的現場演奏，大概算是house hunting 的完美註腳了。

可是可是，萬萬沒料到，周一下午，對方agent跳起來說我們的offer 不是他們的選項，seller feels angry la,ft! 我們的agent 解釋說你們並沒有指出具體的日期，我們可以繼續討論亞。但是事情就如我們分析的一樣：他們還是想藉此要求提價而已。果然，對方開始強硬起來：明言如果我們不提價3k,他們會開個broker meeting,自己修修什麼的賣個高價。 看樣子他們又不甘心賣現在我們的價了。真令人煩。 我們不能讓步，也做好準備買不成了：沒有必要和他們唧唧歪歪下去。我們認為現在的價格很合理，他們不願意賣，不必強求。我們的agent用了很有技巧的一句話:we are withdrawing our offer... （意思就是：同意就好，不行拉倒，但又不是現在就withdrawed，徹底算了。彼此留了空間。不過當時我們認為是算完了。嗬嗬，agent立馬找了新的房子信息發給我，覺得安慰多了，哈哈。）

第二天下午，agent來電話congratulations! 嗬嗬，他們回頭了。原因是剛開過broker meeting, 事實證明我們的價在這次meeting給出的價格範圍低端內，他們也不想去折騰修了（從第一次看他們的房子就知道他們不是那種精明的屋主，呵呵，現在更是急吼吼的想搬走了），這次終於心平氣和的以低於listing price 13k 的價格賣給我們了。我們的agent開玩笑說如果我們扔掉地毯（下面是實木地板，呵呵），重新粉刷廚房，搞搞廁所什麼的之後，可以找她高出個20~30k再賣出去， 赫赫。

事實上，現在回過來想想，這樣的折騰，前前後後10天，雖然起起伏伏，也是值得。分別站在雙方的立場上來想，有一個相對客觀公平合理的價格，才是win win 的 good deal. 最後都開心， 而要達到這個境界，也不容易呀。設若我們碰到biding，高價買進，虧了；要是seller賣的很勉強，以後的home inspection 查出問題，修理費用又該吵架了。我們覺得最後的broker meeting 讓seller calm down 下來，以後的手續辦起來，容易多了。我們檢查房屋，大問題沒有，所有的小毛病他們全都修，省了2k左右，雙方心理都還平和，遠比出價時候吵得不可開交可能少個1k的結果好多了。

總結下來，討價還價需要注意：

1。以事實作根據，不要只是隨心所欲的砍價，不注意seller的心理承受
2。自己多做功課，定下實際的價格範圍，一般不要做大更動。
3。和agent多溝通，但自己要有主見。值不值要有相應的計算和依據，不要被情緒左右。
4。買賣過程中儘量保持平常心。得之我幸，失之我命！
5。及時分析賣主的心態：價格，settlement date 對他們影響等等，投其所好，可以令你事半功倍。
6。另外注意禮貌待人，爭取win-win的局面，避免和對方agent,自己的agent衝突：
agent 都希望成交快，價格高。自己掌握主動，明確告訴agent你的看法和根據，讓他們清楚你是有誠意的， 但不盲目，不屈服於push，同時也聽取意見。

希望大家都買到自己合適的房子，有時候比預算多個1，2k也是可以的，關鍵是你自己來很衡量。 赫赫。