你真的看懂32歲10套房的印度小哥了麼?我來給你盤一盤他! |
送交者: 夕子 2019年02月24日06:48:46 於 [焦點房談] 發送悄悄話 |
前段時間一大清早朋友給我轉發了一篇發布於TORONTO LIFE的採訪報道,當時一字一句讀完,當下就覺得這小哥得火啊! 結果沒幾天朋友圈和各種中文網站公眾號就開始瘋狂轉發了! 一個32歲的印度小哥用不到十年的時間,在多倫多買了十套房子,目前房產總資產過1千萬! 這裡面一分錢沒靠父母!小哥也不是什麼富二代,只是一個工薪階層家庭的普通娃而已。 就問你勵不勵志,燃不燃! 夕子先跟你回顧一下小哥的發家史,然後再透析一下這背後的秘密。 小哥18歲出山,被勞里埃大學錄取。本科四年,沒有全A成績,但是參加了非常多的社會活動,老爸給了兩個學期的學費生活費,然後小哥就斷糧了。 小哥通過舉債和不停地工作來艱難地維持着學習工作和生活,居然也存活下來了。畢業的時候,小哥背着一屁股債,以及被CIBC拒絕的offer,很艱難地去了華爾街,覓到一份CIBC在華爾街分部的分析師職位。 在華爾街,小哥也並沒有閒着,還辜負了家人的期望。 工作滿一年以後,小哥義無反顧帶着省下的八萬塊存款,辭職不幹了,回多倫多去Nestle找了一份銷售的工作。家人都認為他瘋了,華爾街金融市場的分析師是多麼前途光明的職業,說走就走,也是沒轍了。 回到多倫多,那是2010年。 房地產市場在2008年金融危機過後開始復甦,市場回暖跡象明顯。小哥嗅到這個機會,在地鐵沿線的Yonge Finch買了一個Bunglow,花了50萬,不只是用貸款,而且是和自己叔叔合夥買下了這個房子。房子買下以後,小哥搬進了地下室,樓上租出去1900一個月,這樣租客就幫小哥還上了房貸和地稅,小哥從此有了充斥着蟑螂和漏水的地下室之家。 小哥買了第一個房,發現租客養房這個生意非常不錯,於是開始充分地研究市場,包括了搜索所有能找到的買房賣房數據,每天追蹤public mls掛牌房屋,自己開車四處轉悠,記錄客戶車道上停的什麼車,來判斷社區住戶平均收入水平。當小哥覺得社區都是充斥着ABM(奧迪寶馬奔馳)的時候,50來萬或者說100萬的房子,都不是事兒了。 於是2011年,小哥趕緊買了第二個平房,66萬,趕緊讓租客幫他還貸款和其他費用,生意開始運轉了。 2012年,小哥在Sheppard West地鐵站旁邊買了個樓花,大概也是五十來萬。 2013年,小哥和叔叔把地下室漏水和充斥着蟑螂的平房重新貸款,套出來15萬,和大學同學合夥又買了一個平房。 至此為止,小哥有四套房。每套房都是租客幫忙養着貸款地稅其他費用,小哥只是把自己名字寫上,找到合伙人一起,交了首付(首付也是銀行里套出來的),然後就坐擁一大堆房產。小哥因為被太多朋友諮詢買那麼多房產的心得體會和訣竅,乾脆自己考個地產經紀牌照,順理成章地為朋友們悉心服務。 2015年,小哥又找到合伙人,同樣的,買平房,不同的是,這次買在Etobicoke。 2016年,Yonge Finch充斥着蟑螂的房子漲到150萬了,小哥迅速賣掉,拿到屬於自己的50萬利潤,同時小哥在Yonge Finch另一個平房通過借私人貸款,推到了重建,也賣掉了,賺了48萬。 在文章開頭夕子說要跟大家分析一下小哥成功的背後秘密,其實我們老祖宗就說過一句話,天時地利人和! 小哥成功,背後有幾個並沒有被媒體提及的大環境: 這十年,多倫多房地產是最蓬勃發展,曲線圖一路攀升的10年啊! 有點像八十年代的深圳或者上海,大環境好,膽子大的投資客們,基本沒有人不是賺的滿盆金缽。 像小哥這樣的敢想敢做,執行力超強的,更加應該是最大的受益者。 頭腦聰敏,newwork活絡,善於借力!親身上陣,上演多倫多合伙人的大戲! 小哥在後期擴大投資的資本來源,除了初期投資房產的套現提供的資本支持,另外兩個不容忽視的因素是更加強大的合伙人,以及自己房地產行業收入的支持。 趕上翻建套現的好時節 小哥在房價上升最快的那幾年做了翻建,翻建利潤最大的部分就是房子價格快速上升的年份,買家有能力接手翻建完成的豪宅,才能讓翻建順利套現。 最近一兩年搞翻建的,大部分投資者都抓耳撓腮,豪宅找不到買家,費用卻一直往上累加,搞得很被動。 小哥勵志文章出來後,網絡和公眾號上也有很多不一樣的聲音,除了一些酸溜溜的吃不到葡萄的看跌派們,還有一些人怒懟說文章成分太假之類的云云。 從小哥的Linkedin賬號里看到,小哥現在自己有一個公司來專業打理這些物業,還有一個Real Estate Capital公司負責籌資。 一切都上了軌道,運行良好。 並且人家年年得獎,拿的獎可是實打實根據佣金收入的大獎,光一個HALL OF FRAME獎項就得要300萬佣金收入了,可不是普通地產經紀可以擁有的。 夕子本身是一個十年老經紀,比小哥進入市場還早兩年,衝到第一線的我們,完完全全切身感受到這十年多倫多房地產市場是怎麼飈上去的,裡面又是怎樣的翻江倒海。 熟悉我的讀者應該知道,我的論點向來都是,跳出三界外,不在五行中。 任何事情,都要透過現象看本質。 夕子在這個故事背後,看到的並不是小哥如何擁有現在的資產,或者說去盤算小哥有什麼特殊的商業機密,而是一直在思考,我們可不可以成為第二個印度小哥。 畢竟,如何能夠讓自己的資產最大化,早日實現財務自由才是我們真正想要的不是麼? 膽大心細!悉心觀察,果敢判斷,勇敢出手。 有一點他做到了你沒做到。 小哥開始的時候,做了很多我們都很難做到的努力。 開車去小區里轉,記錄下小區里停的什麼車,來估算小區住戶的收入狀況,以此作為比較各個小區未來 的升值潛力。 這個思路是非常好的,雖然笨,費時費力,但是這些數據會很有代表性。 當然,夕子不主張親自去做這件事,畢竟需要樣本很大才能看得出端倪,很多優秀社區的豪車也不一定停在drive way給你去數,都入庫了,樣本還是有偏差。 夕子曾經開始做Condo的時候也做過類似的事情,一間一間condo親自去跑。一天看至少三十套,列出Yonge Finch、bay 街和湖邊所有大樓資料。 基本上哪棟樓什麼時候建好的,有什麼設施,樓有幾層,前後有沒有哪個方向有遮擋,全部做成表格,花了大量時間。 那時候看樓真的看到吐,每天幾乎看到最後一套的時候都會抱着馬桶吐,累得虛脫。但是,這些資料深深刻在頭腦里,當客人有所需求,不用開電腦,在腦子裡就可以迅速找出對應資料。 出來一個好deal的話,哪能等你現去研究,你怎麼可能錯過? 槓桿效應!別怕與人合夥,你要懂得借力 房地產投資講究的是槓桿。小哥除了利用銀行槓桿之外,還用合伙人槓桿。 合伙人槓桿是最大的雙刃劍。 畢竟合伙人的實力,合伙人的信任程度,合伙人的眼光決策,都會影響到一筆投資的很多決定,最後影響到收益。 這是一個非常考驗眼光的選擇,而其中太多的不確定性,會給投資造成更大的風險。這個就完全是一個見仁見智的選擇。 打造屬於自己的鮮明的個人品牌,定位耀眼準確 本身小哥在地產行業有頭有臉,入選Top 30 under 30,也就是30歲以內的最優秀的30名地產經紀。 可以榮幸入選,都是非常刻苦努力,有天賦有頭腦的地產從業人員,這些努力換來的成果除了財富上面的回報之外,無一例外的在個人品牌,或者說個人知名度上面都達到了比較高的高度。 小哥生意做得好,其實通過個人炒作得到了不少幫忙。 個人形象和個人影響力,其實在一次次的媒體曝光參訪中,都能夠得到提升。 小哥給自己的個人定位,非常準確,年輕有為,敢想敢做,有耀眼的成績,有足夠的經驗,客戶或者說投資者會比較喜歡和這樣的經紀人打交道,也就進一步推動業務的擴張。 透過現象看本質,租金回報率和通貨膨脹 房地產增值的原動力來源於兩個因素,一個是通貨膨脹,一個是城市擴張帶來的核心區域價值升值。 房地產投資收益關鍵在於租金回報,以及未來資產升值帶來的財富。 租金回報永遠都是維持現有房價的根本,也是未來資產升值的保障。 小哥一直在訪問里提到,把樓上租出去就能維持房屋開銷,這也是他決定要再買房的理由。 其實這個道理是房地產投資的核心,租金回報率永遠都是護航的明燈,這個不可以在房價漲的很癲狂的時候就忘了。 通貨膨脹的話題,很多人也覺得不值一提,2%,3%的通貨膨脹,似乎相對比8%,10%的回報來看完全不值得關注。 事實上政府公布的通貨膨脹率是考慮了很多消費品的平均值。 夕子最愛用的兩個數字,一個是TTC的票價,一個是普通Foodcourt一份午飯的價格,來衡量社會通脹的程度。 小哥2010年開始入場買房的時候,TTC月票大概120一個月,現在2019年最新的TTC月票是146。 2010年在food court買飯,大概一份午飯六塊七塊,現在的food court一份午飯很接近10塊錢了。 猜測未來的通貨膨脹程度,其實看這些數據,就能知道現金貶值的速度,也就給我們判斷房價上漲支持的力度有了一個依據。 在每個經濟浪潮中,都有站在浪尖上的弄潮兒,也都有躲在船艙中的普通人。風平浪靜之後,自然有人歡喜有人愁,也有人拍大腿懊惱。 我也總跟我的客人和朋友說,我們人生短暫,遇不到幾個波峰波谷,十年一個Economic cycle, 現在是個難得的新浪潮。 會持續多久,無人得知。 但是,我們可以看到歷史數據,也分析了那麼多次大環境,與其長吁短嘆,其實不如讓眼光再放長遠,你可以可以成為第二個印度勵志小哥。
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