漫談疫情和房地產

金融街地產 Broker 李 軍

近日，筆者過去的一位OSHAWA買過房客戶告訴我，她最近在另一個小鎮買一

座小別墅，價格非常便宜。還在電話里對我說，這是受我的話影響，即在大多

倫多周圍，哪裡的房子價位低，就到那裡買房。不信“什麼一路向北，一路向西

的”那套人云亦云的說法。價位低才是硬道理，價位低的房子才會有更高的上漲

空間，價位低的房子才會有輕鬆的移民生活，價位低的房子才有寬鬆環境與朋

友一起喝咖啡機會。今年4月份以來的疫情已經改變很多人的工作方式，學習方

式，和買房方向的選擇。

該客戶幾年前，在網上找到我，問我，說她一家人只有5萬加幣。不想再租別人

家地下室了。問我是否能幫她買一個房子，讓一家人住在陽光普照的房子裡。

我說，完全可以。最終我的客戶在Oshawa湖邊社區買一座半獨立房子。結果5

萬塊錢還沒用完，剩下近一萬加幣的錢還買一部不錯的車。不但徹底改變自己

的生活方式，讓家人的生活環境得到極大改善。而且幾年下來，家庭資產也得

到顯著增值，幾年前20萬買的半獨立房子，如今已經70多萬。通過這一過程，

我客戶得到啟示，在多倫多周邊小鎮買房的收益更好。所以，最近，她又在另

一個價位低的小鎮買一個獨立房。我非常佩服客戶的實際精神，和開闊的視野

。希望她們今後的日子越來越好。

投資者的視野對於選擇正確的投資方向和投資項目有非常重要的作用。投資者

視野越是開闊，選擇的投資機會就會越多，投資的成功率就會越高，投資的回

報率就會越理想;反之，投資者的視野很狹窄，人云亦云，選擇的投資機會就會

越少，投資的成功率就會越低，投資的回報率就會不太理想。在多倫多，一些

新移民一提到投資，就會聯想到買樓花，就會想到大槓桿，和巨額投資高檔房

子。

當然，有一些先期投資者確實在這方面投資掙到了錢。但此一時，彼一時，不

同的時機投資一樣的樓花，其結果可能截然不同。先期投資者得益於先機，後

來者可能失去這獲利的機會。其實，在加拿大，新移民還有很多良好的投資機

會，而且其收益遠遠好於樓花，風險性也遠小於投資樓花。例如，很多新移民

將投資的區域延伸到邊遠小鎮，並取得非常優異的的成績。

五六年前，我的一些客戶，他們選擇在多倫多附近小鎮買房，只投資十幾萬元

，買自住房或投資房。從原來的二十幾萬，三十幾萬，到現在的八十幾萬。在

那些小鎮，他們不但成為小生意業主，使自己的資產得到大幅度增值。物業增

值幅度一點也不比那些備受熱捧的高檔社區低。更重要的是，一家人通過買這

樣的房子過上輕鬆愉快的生活，成為當地受人尊重的中產階級。

近期，隨着疫情發展，全球逆全球化越來越快。整個世界正在碎片化，每個國

家都在儘可能建立自己的完整產業鏈，和物流鏈。避免國家重要資源過分對國

外依賴。而且還有利於國內就業。沒有全球化，就不會有熙熙攘攘的人流，就

不會有繁忙的民航業，就不會有日益增長的房屋需求。疫情正在加速逆全球化

，當今世界，一些大型機場的飛機停滿機坪，一些航空公司，旅遊公司，酒店

，餐館等服務業都處於半停擺狀態。這樣狀態如果長期持續下去，會對房地產

業有相當不利的影響。

疫情確實改變人們的工作方式，過去一直到辦公樓與很多同事工作的傳統工作

方式，現在換作成在家工作。比如，IT， 互聯網，物流，等行業。很多職業的

專業人士都一改傳統工作方式，改在家工作。這一改變，對公司和個人都有益

。對公司來說，可以節省房租；對於個人，可以節省大量上班路途時間，節省

車耗，能耗，而且工作時間靈活。更重要的是，買房的選擇方向更靈活，不必

要非得選擇在離公司較近的核心地帶買房，不必要買空間小，價格高，人口稠

密，疫情傳播較容易的市中心地帶。人們開始把買房的方向選擇在多倫多周邊

房價較低的小鎮。那裡的房子，不但空間大，房型好，而且房屋性價比高。

疫情也改變人們的學習方式。過去，人們留學，都是到美國，到加拿大，到歐

洲各國的具體學校學習。這就客觀需要留學生到當地的學校附近租房子，或買

房子。而隨着疫情的沒完沒了地擴散。一些大學已經改變學習方式，已經要求

留學生不必來北美，不必去歐洲，在國內就可以網上學習。這種方式一旦成為

固定模式。那勢必對多倫多這樣的國際留學城市的房屋需求產生負面影響。進

一步影響房屋的價格走勢。

疫情也改變政府的財政收入來源。過去幾十年，政府一直靠賣房屋開發商土地

獲得財政收入。但如今疫情原因，導致原已過剩的房地產業趨於明顯化，和危

害現實化。在一些房屋原來較為昂貴的一二線城市，由於中美貿易戰，和疫情

蔓延，致使很多產業遷移，很多商業關門。直接導致房屋業主租客跑路，租金

沒了。一些業主正面臨房貸斷供違約風險。在這種情況下，開發商同樣面臨房

屋庫存急劇上升，現金流中斷，和極大的還債壓力。這種形勢下，政府的土地

財政必須改為對現有房屋業主徵收物業稅。一旦徵收此稅，勢必對房屋擁有者

加重持有負擔，進一步導致房屋市場加速下行。

這幾十年來，世界面臨各種危機，但每一次危機的解決辦法不是通過改良，和

改革現有不合理的經濟運行體制；而是靠簡單量化寬鬆，靠印貨幣，靠放水來

苟且度過一次次經濟困難。但由於產生危機的根本原因沒有解決，只不過暫時

把危機糊弄過去了。致使問題越積越難，越積越大，越積越不合理，直到今天

已到積重難返的境地。有人說，近十幾年房地產泡沫經濟的發展模式就是各行

各業的專注業務人員最辛辣的諷刺和殘酷剝削。這些年，善於投機的人，買一

套房子掙的錢比一個專心致志地技術人員工作一輩子掙的錢都多。有人抱怨，

這種現象太不合理了。也有人說，如果政府改變不了這種不合理現象，那上天

就會管一管。上天是人間最後一個公平正義調節器。疫情可能就是一個房屋市

場的調節方式。疫情可能導致房地產價格下降，市場交易更趨於合理化。

疫情期間，社會經濟活動基本處於停擺狀態，各行各業創造的物質財富遠遠低

於疫前。但信譽好的發達國家為了維持正常社會經濟活動，即便沒有相應的物

質財富，當照常發行社會所需的紙幣。這樣的紙幣不但能內循環，而且還可以

外循環，即到國際市場，到發展中國家採購物質財富。這樣，信譽好的國家可

以將自己的經濟困難傳遞給世界發展中國家，讓信譽處於弱勢的國家分攤信譽

好的國家疫情期間的經濟困難，和超發貨幣所造成的通脹。

但信譽不那麼好國家，情況就不一樣了。當人們說，政府沒有錢了。這句話其

實是指政府沒有足夠物質財富了。對於政府來說，紙幣可以發行充分多。但由

於國家信譽不足夠好，國家發行的紙幣在國際市場沒有人認可。這種情況，不

論政府發行多少紙幣，都無濟於事。因為這種紙幣只能內循環，無法到國外采

購物質。所以，在疫情期間，紙幣發行越多，通脹越嚴重，產生的問題也越大

。因此，大家看到，在發展中國家，疫情期間，政府是沒法採用透支信用，發

行紙幣的辦法，來維持正常社會經濟生活。

最後，在長期的疫情情況下，各國就像下圍棋一樣，相互“比氣”，看誰能延氣

，看誰的“氣”長。看哪個國家的房市先崩坍？看哪個國家的金融保險業先崩潰

？剩下的就會是最後的贏家。毋庸置疑，國家的綜合實力，國家的強大信譽，

國際公認的貨幣是特別有助於“延氣”，和“長氣”。

綜上所述，由於疫情對人們生活，工作，和學習的改變。人們在買房方向的選

擇也應該與時俱進。過去相當長一段時間，人們比較過熱炒作的市中心的高層

公寓，現在正面臨庫存急劇上升，租金下降，和需求不足問題。同樣，過去炒

作過的所謂的黃金地帶的高價獨立房，一些業主也有月供壓力。而疫情至今還

沒有得到有效的控制。人們說，如果疫情長期的不到有效控制，買房就不必沿

襲過去的在所謂熱點社區高價獨立房，和核心地帶公寓之間做選擇。不妨向本

文開始的那個客戶到距離多倫多有一定距離的小鎮去看一看（這裡筆者不含任

何政治立場，本文純屬學術探討，不作為投資者投資依據）。