陽光地產經紀手記之八

重建OR翻新舊屋，可以賺大錢麼？

這個星期一，夕子特地跑了一趟在Scarborough Town Centre的老市政廳的土地管理局。當我拿出早已準備好的一份MLS表給工作人員看的時候，他笑了，這兩個Bungalow，盯上的人不只是你一個。你是想建TOWNHOUSE吧？我說，沒錯，這塊地可以建20棟TOWNHOUSE,為什麼政府不批准呢？工作人員說，因為這塊地緊鄰還有兩棟獨立屋，如果建了TOWNHOUSE,唯一的可能是勸說這兩棟獨立屋的主人把地皮出售，然後這四個地皮連在一起，政府就可以批准了。因為涉及到一個Constance use的問題。

購買舊屋，推倒重建。這並不是第一個客人有這個打算了，在上個月，夕子接到好幾個客戶的電話，有剛剛從溫哥華搬家過來的商人、有幾個IT 工程師準備合夥做這個生意的、也有國內來的投資商和企業家。大家的共同主題就是，買個破房子或者買塊地皮，在原址蓋新房，然後賺差價。

在之前也有文章寫到把老屋進行適當裝修布置後，在比較短的時間內出手，獲利不少的案例。這些一個個案例給大家無限的希望和憧憬，覺得好像一買一賣，雇個裝修隊，用不了多少金錢和時間，就可以在短時間內大大獲利。

事實真是這樣麼？夕子今天就好好給大家算一算這筆賬。

費用1：地皮的COST $700kup

獨立屋以及半獨立屋、無管理費的鎮屋，這些類型的房子是否可以升值主要看兩方面：一個是好學區；第二個是Neighborhood，也就是周圍的小區的環境。好學區是房價堅挺的硬道理，尤其是亞裔的家長，非常重視孩子的教育，也可以不惜一切代價去買好學區的房子；這就造成了好學區的房子永遠都處於供不應求的狀態。另外鄰居和整個小區的人群的素質如何、工作以及收入是什麼狀態，也直接影響了這個小區的整體素質和整體大環境；車行入好小區，兩旁的草坪綠茵整齊完全不見雜草與蒲公英；鄰居友善和睦彬彬有禮；不會有人深夜還在大開PARTY，午夜油門轟得瘋響飈車。這樣的小區，試問有誰不想搬入？所以這樣的也是供不應求的好地段。

買老房子或者買空地皮，自主或者投資，當然第一個考慮的就是這種黃金地段。這種地段的房子價錢並不便宜，以C14/C7區為例，2個臥室1個洗手間的小小Bungalow也要70幾萬。如果以後想要建2000尺以上的房子，還要看地皮的SIZE,是否有這個空間可以建這麼大的房子。

費用2：政府審批並給出建築許可證的費用$14.75/sqf

什麼是建築許可證？建築許可證是您在物業開始進行建築、拆卸、加建或裝修工程的正式批核文件。

作為多倫多市的業主，無論您有任何改建計劃，都需要向多倫多建築署申請許可證。幾乎所有建築、裝修、改建及拆卸都需要建築許可證。整個程序的第一步是填好一份申請表，並把有關文件及所需費用連同申請表一併遞交當局。

打個比方，一個3000尺的房子，建築許可證的花費就是3000*$14.75=$44,250.00

什麼情況下需要申請建築許可證？
. 興建一座新的建築物
. 裝修、修理或加建現存樓宇
. 拆卸或移去整幢樓宇或樓宇某部份
. 更改樓宇用途
. 安裝、改建或移去分隔牆及承重牆
. 加建新門窗或更改目前門窗的大小
. 建造車庫、陽台或後院平台
. 挖土建造土庫或建造地基
. 安裝或更改暖氣、喉管或冷氣系統
. 安裝或重建煙囪或火爐

在大多數情況下，設計師或承建商會代您取得許可證。但作為建築物的業主，您有最終的責任符合建築許可證的規例。安省建築條例您呈交的建築圖則必須顯示所建議的建造工程符合安省建築條例內的所有的規例

申請類別完整的申請以下數據是有關申請過程完整的建築許可證申請。建築許可證的申請需符合以下條件，申請過程才算完成：
. 填妥建築許可證申請表
. 業主或其獲授權代理人已在申請表上簽署
. 所有有關附件連同申請表已一併呈交
. 申表附上兩份圖則及施工規格
. 已確定符合所有適用的法例*
. 已繳付所有費用

根據建築條例，當局須在以下規定的時間內完成審議完整的建築許可證申請：
. 房屋10個工作天
. 小型建築物15個工作天
. 大型建築物20個工作天
. 複合式建築物30個工作天

費用3：建築成本費用$200/sqf

這個費用根據裝修材料、人工的不同，可以作出不同的調整。在前幾年的時候，這個建築成本大概在$120/sqf—$150/sqf左右，今年的建築成本普遍有所提高，最新的數據顯示，重建的費用是200刀每平方尺。如果像開始我們舉得例子：3000尺*$200/sqf，也就是$600，000.00

費用4：經紀費
這部分的費用按照市場慣例，分為買家和賣家經紀兩部分。每部分的費用大概在房價的2.5%左右，總體大概占總售出價格的5%。

費用5：律師費
這個費用一般來說，根據房價的總值不同，律師費用也有所變化。因為律師需要幫買家或者賣家繳納一些林林總總的各種保險以及政府需要交割的費用。以40萬的總房價為分界，40萬以下的房子，一般來說，律師費在$1200-$1500左右；如果是超過40萬的房子，再另為計算。

費用6：土地轉讓稅

這個費用也是根據房價的不同，所計算的結果有大不相同。
購買價格在5.5萬元以下（包括5.5萬）的，徵收0.5%，再加上
購買價格在5.5萬到25萬元之間的，徵收1%， 再加上
購買價格在25萬到40萬元之間的，徵收1.5%， 再加上
購買價格在40萬元以上的，徵收2%
這樣粗略地算下來，重建一個房屋的基本成本為：地皮的花費70萬+審批費用$44,250.00+翻新的建築費60萬=$1344250;這樣一筆130多萬還要加上律師費、土地轉讓稅和經紀費，差不多要135萬左右。如果想賺到錢，至少要10%的收益，也就是售價基本在150萬左右。

比較周圍相似條件的房子，很有可能叫價就比這個低；如果賣低於150萬的話，這樣辛苦去走這個過程，又有些不值得。這樣看來，重建是否可以賺到錢，真的要好好想想看。

所以，從投入上來講，夕子認為房地產投資是一個準入門坎較高的投資工具，需要投資者有一定的經濟實力，並且有耐心等待，希望看到投資的穩定長期回報。對於沒有資產條件的，或者希望一夜暴富的投資者，地產不適合他們。