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“财务杠杆”既放大投资收益,同时也放大投资风险
送交者: jli270 2018年01月11日17:15:31 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

“财务杠杆”既放大投资收益,同时也放大投资风险 

 

财务杠杆,简而言之,就是投资的放大器,是人们通过借贷方法增加投资能力以达到快速获利目的。人们如果能准确地认识和把握良好投资机会,并能正确地运用“财务杠杆”,人们可以以有限的资金,去实现充分大的投资,从而获得充分大的投资收益。当然,如果投资失误,杠杆也会放大投资风险,将投资损失也放大几倍,导致家庭财产遭受重大损失!事实上,“财务杠杆”现实生活中分为三类:正财务杠杆,中性财务杠杆,和负财务杠杆。

 

正财务杠杆就是在相同的投资项目,一般来说,投资人在借贷的情况下,正财务杠杆多发生在物业投资回报率高于借贷利率情况下。比如说,对于某一城市,当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是10%,当前的贷款年利率5%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业,按一年的平均资本投资回报率10%计算,一年物业投资收益为10万。但如果该投资者选择运用财务杠杆,放大他的投资规模到1000万,即杠杆率为900万/100万=9。该投资者的年底投资收益,也按一样的回报率10%计算,应为1000万乘以10%等于100万左右,再减去贷款利息900×5%=45万,100万减去45万等于55万。也就是该投资者,在运用财务杠杆的情况下,年净收益为55万。这样,年投资净收益率为55万/100万等于55%。这55%收益率远远大于没有运用财务杠杆的10%。人们称这种财务杠杆为正财务杠杆。能够运用好正财务杠杆的人收益是不用财务杠杆投资人的几倍。

 

中性财务杠杆就是在相同的投资项目,投资人在借贷的情况下,项目的投资回报率等于当前的贷款年利率。比如说,对于某一城市,当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是5%,当前的贷款年利率也为5%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业,按一年的平均投资回报率5%计算,投资收益约为5万;但如果该投资者选择运用财务杠杆,放大他的投资规模到1000万,即杠杆率为9。该投资者的年底投资收益,也按当前的房屋年平均投资回报率是5%计算,应为50万左右。再减去贷款利息900×5%=45万,年投资净收益为50万减去45万等于5万。也就是该投资者,在运用财务杠杆的情况下,年净收益为5万,年净收益率为5万/100万等于5%。这等于没有运用财务杠杆5%的年收益率。人们称这种财务杠杆为中性财务杠杆。这种中性财务杠杆,只是放大了投资规模,但投资收益没有增加。

 

负务杠杆就是在相同的投资项目,投资人在借贷的情况下,项目的投资回报率小于当前的贷款年利率。比如说,对于某一城市,当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是5.5%,当前的贷款年利率6%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业,按一年的平均投资回报率5.5%计算,年投资收益为5.5万;但如果该投资者选择运用财务杠杆,放大他的投资规模到1000万,即杠杆率为900万/100万等于9。该投资者的年底投资收益,也按当前的房屋年平均投资回报率是5.5%计算,应为1000万乘以5.5%等于55万左右。再减去贷款利息900×6%=54万,即55万减去54万等于1万。也就是该投资者,在运用财务杠杆的情况下,年净收益为1万,年净收益率为1万/100万等于1%,该收益率远远小于没有运用财务杠杆5.5%的年收益率。人们称这种财务杠杆为负务杠杆。很显然,负财务杠杆的应用是只增加了人们的投资规模,也增加投资者的投资风险;而不增加投资项目的收益率。

 

财务杠杆的确能够帮助人们进行房屋投资时快速获利;但是,它是同时也伴随着巨大的风险。如果一个家庭拥有1000万,在市场上行时,即每年物业市场价格平均上涨20%,如果该家庭不用任何杠杆,那一年收益为200万;如果用4倍杠杆投资加大到5000万,一年收益放大4倍,收益近1000万(当然还要减去800万一年贷款利率)。反之,当市场下行时,当房屋市场价格一年下降20%时,同样一家人也运用4倍杠杆投资5000万物业时,资产会缩水1000万。所有家庭1000万财产都化为乌有。这说明,财务杠杆率同时放大投资收益和风险。所以,人们在运用财务杠杆投资时,一定要有规避和防范投资风险意识。(最后,本文纯属学术探讨,难免有错误,本文内容不作为任何人买房者,卖房者,和投资者的买,卖房屋依据微信 junli64).


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