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多伦多市长选举结果是否会对多伦多房屋价格有影响
送交者: jli270 2018年10月25日07:19:04 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

多伦多市长选举结果多多伦多的房屋价格总体下行的的变化趋势不会有影响

最近一段时期以来,加拿大不论是联邦大选,还是省长,市长选举都把控制多伦多和温哥华房价作为赢得选民支持的竞选口号之一。很多新移民对加拿大的政治体制认识不足,认为这里与国内的体制差不多,政府拿房屋市场的不断上涨房价没有办法,只要大家投资多伦多物业,一定会有较好的的投资回报。有些新移民甚至认为投资多伦多的房屋,就像家里种了棵“摇钱树”,钱会不断地从房子里冒出来,而且没有任何风险。政府也对不断高涨的房屋价格没有任何作为。但实际上,加拿大政府是一个民选政府,一个执政党的领袖,必须有敏锐的政治嗅觉,感应到来自社会大众的内心呼声。如果大多数人对不断高企的房屋价格感到厌烦,感到不满,那大选的结果一定会迎合社会大多人的呼声,获得大多数人支持的的政党领袖会当选。就是说,这个政治体制有自我调解和解决社会问题的内在机制。最近一段时间,通过联邦,省,和市三级政府的联合整治。多伦多,温哥华的房屋市场已开始下行。房屋市场这样的变化趋势深受广大居民的称赞。任何一位多伦多市长候选人不能提出与广大多伦多市民愿望相悖的政治主张,和竞选纲领,而只能积极迎合大多数居民的民意,继续调控多伦多过高的房屋价格。所以说,多伦多市长的选举结果,不会影响当前多伦多房屋市场继续下行的趋势。

经济大周期,与多伦多房屋市场投资规律性认识(见附图一)如果你是一位房屋投资者,是应该在利率最高点买房,还是在利率最低点买房?答案应是,投资多伦多房屋应在高利率阶段进入市场,在低利率阶段售出物业,实现一个投资周期。而过去几年内,人们在超低利率阶段,在量化宽松货币阶段买入很多高价房屋,这些物业随着央行利率不断上升,随着货币紧缩时期的来临,房屋价格客观逻辑应当不断下降,这是经济规律。任何人也阻挡不了,当然,多伦多市长也阻挡不了。物业投资要注意考虑经济大周期变化。理论上讲,一个经济大周期是10年左右。选择正确的投资时机是非常关键的。通常物业投资的最佳时机是在一个经济大周期利率最高,货币最紧缩时,房价最低的时间段投资房屋,如上图所示的“A”点附近,此时央行利率最高,货币最紧缩,此时投资房屋房价较低。随着时间的推移,随着利率不断走低,房屋价格不断上升,直到“B”点,此时利率最低,房价最。“B”点是消费者进入市场时机。当大多数人进入市场开始进入市场时,当市场最火热的时候,是房屋投资者卖房的最好时机。就像李嘉诚一样,在房屋市场即将最火热的时候,提前抛售手中物业。即从“A”买房,到“B”点卖房。这是一个完整投资周期。在多伦多,如果一个人有两个房子都在“A”点买的,再在“B”卖出,那生活就轻松多了!从2008年美国金融危机以来,全球各国经济体,不断通过量化货币政策,伴随逐渐降低利率的办法发展社会经济;但到2017年以后,情况发生反转,以美国为主,各国都开始重视发展实体经济,开始减税,开始加息缩表。导致商业银行的房贷利率逐渐上升,此时的“拐点”应该是图中的“B”点。也是房屋价格最高点。随着利率的不断上升,房屋价格应有所下降。所以,此时不是投资房屋的好时机。投资的时机是非常重要的,如果一个人投资选点经常选择“A”点附近买房屋,选择“B”附近卖房。那投资的效益一定会好一些;反之,如果一个人投资总是选择“B”买房屋,而在“A”卖房,那结果是相当可怕的。当前,房屋市场正在经历央行不断加息,不断缩表,货币越来越紧缩,在次情况下,多伦多房屋价格下行趋势是大概率现象,不论谁当选市长都很难改变!


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多伦多房屋市场下行是当前宏观经济政策与目前实际经济形势发展的必然结果

从政策面来讲,今后房市正面临以下几个不利因数。首先,省政府新出台的B20对未来的100万以上的多伦多房屋,是绝对不利的政策,由于此政策,很多买方会由于贷款问题而望而却步。多伦多的房屋交易量会大幅度萎缩。其次, 美联储,加拿大央行连续加息政策,这是对房市明显不利美联储将要缩表,缩表是回收大量市场上的美元,同时向市场抛售债券。就像将“池子”里的“水抽走一些”,这必将放大央行加息的作用,自然对多伦多房市更不利。再有, 国内加强资金外流管控,严禁国内居民到国外买房投资。这对于多伦多房市起釜底抽薪作用,显然这一政策对多伦多房屋市场十分不利。另外,有人认为中美贸易战,由于美国对来自中国的进口商品加高额关税,最终会导致中国沿海外向型出口企业大量倒闭或迁移海外,会导致成千万级产业工人失业,间接导致城市房屋市场大量断供,或者房价大幅度降价,引发全球房地产危机,进而诱发多伦多房屋市场大幅度降价。还有,当前大多伦多房屋市场技术层面数据,是高库存,低成交量,价格不振已是市场常态。最后,美国国债收益率不断升高,必将会抬高商业银行融资成本,从而抬高MORTGAGE利率。随着商业银行MORTGAGE利率的攀高,房价更难回升。综合上述不利因数,叠加在一起,近期多伦多房屋市场很难有起色。而这些对多伦多房屋市场不利政策和技术层面现状,不论谁当选多伦多市长,都难以改变!所以,人们认为,多伦多的房价不会因为市长选举结果而有太大的变动!(该文属于学术探讨,纯属个人观点,不做任何人买卖房屋,和物业投资依据多伦多地产 BROKER 李军 微信 junli64



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