多倫多買房，為什麼要找買方經紀？

李 郡

新移民在多倫多度過適應期後，都會與地產經紀打交道，買房子，安居樂業；買生意，發展個人事業。在很多新移民的印象中，地產經紀就是開車帶着客戶找房子，找到合適房子之後，就是遞OFFER，然後成交。其實，這只是地產經紀的表面工作，地產經紀的實質工作要遠比他的表面工作深入而且有價值的多。可以說，當今多倫多的地產交易過程中，地產經紀的專業服務作用已經是不可替代的。眾所周知，任何一筆大金額，複雜的交易，都存在買賣雙方的“信息不對稱性”，學名稱“Asymmetric Information”(三位美國經濟學家阿克洛夫、史賓斯、斯蒂格利茨為此獲得諾貝爾獎）。比如二手車買賣過程中，賣車的人對所賣車的車況了解一定要比買車的多，而且賣車方對車的潛在問題不是全部都向買車方披露的。所以，買賣雙方“信息的不對稱性”就決定了該筆交易的不公平性。在不健全的市場經濟環境下，由於“信息不對稱”，信息強勢一方，利用信息優勢欺詐信息弱勢一方的財產，如股票市場，房屋市場，期貨市場等等。多倫多的房屋基本構造是木質結構，其複雜程度，和其交易金額要遠比二手汽車要高。所以房屋買賣雙方若想對所交易的房屋的基本信息大致對等的前提下交易，地產經紀的介入是必不可少的，因為地產經紀能為買房者提供房屋的歷史信息，Value Added Service和幫助買房者規避房屋交易過程中的風險。

首先，任何一個房屋的購買者，對所將購買的房屋歷史非常感興趣，這是因為該房屋的歷史背景與房屋的價值有直接的聯繫。多倫多地產經紀，會基於他們的專業動態數據庫，對客戶所感興趣的房屋的歷史背景做詳細的專業介紹。比如，該房屋的房齡，交易歷史，歷次交易價格以及周邊的類似房屋近期交易價格，房屋所在的社區情況和學校情況等等。這些房屋信息，新移民了解的越多，對房屋的估價就越近乎準確；相反，如果買房人，在買房之前，對上述信息一無所知，那很可能出個高價買個不理想的房子。而在多倫多，買什麼都能退貨，唯獨買二手房子不能退房。有個熟人跟我講，他就有這樣的教訓，當他們剛來多倫多時，他對多倫多的房地產市場了解還停留在國內的認識上。他認為買房子很簡單，只要是看準房子，交錢過戶就完事。所以，他在買房時，沒有請地產經紀；但該人也很認真，他搞來個多倫多房屋買賣合同，然後精心閱讀。覺得自己已經很明白了，就與賣方經紀談妥買來個二手房。房屋過戶之後，發現自己買的房子，是前業主半年之前買的，而且前業主的成交價遠遠低於他的成交價，而且周圍的類似房子價格也遠遠低於他的成交價。他為此非常後悔他沒有接受地產經紀的專業服務。上述例子說明，新移民在多倫多買房子，地產經紀提供的服務並不只是一個專業合同，而是有關房屋全方面信息服務，專業地產經紀的動態數據庫有很多詳細的房屋信息和數據。這些必要的信息和數據對新移民購房都是必不可少的。

其次，多倫多地產經紀給客戶提供Value Added Service. 這裡需要澄清一個普遍存在的錯誤的認識，很多新移民認為是地產經紀是把賣方賣房的錢分出一部分給地產經紀。事實不是這樣的。在多倫多，大多數買房子的人，他買房的總價格中包括兩部分，一是房子的物業價值，另外加上賣房的專業服務價值。在這裡，物業價值是房子的業主提供的；賣房的服務價值就是地產經紀提供的。這兩種價值組合才是買房方付出的房屋購買總價。有價值的房屋，只有在有價值的服務中才能充分體現，也就是在地產經紀的Value Added Service基礎上才能得以充分體現。換句話說，房屋的價值只有在多倫多地產經紀的專業服務條件下，才能得到充分體現。多倫多房地產經紀的Value Added Service是多方面的；其中最主要的就是使房屋在更廣闊的市場上上市。毋庸置疑，市場越大，房屋的銷售機會就越大，房屋的價值就越易出充分體現。有很多例子充分證明上述觀點。多倫多的一些新移民都會有類似體驗，當新移民最初打算自己賣房屋時，比如他房屋的價值是50萬加幣，他在報紙或其它途徑打廣告，但很可能，他賣了很長時間都沒有賣出去，或者低於這個價值賣出去他的物業；但如果他的房子交給多倫多地產經紀去賣，很可能在較短的時間內以53萬左右賣出。這是因為多倫多地產經紀的專業數據庫網頁，能使更多的房屋潛在買主知道該房屋在出售，而房屋的價值體現的必要條件之一就是所賣房子的市場充分大；反之，較小的市場和不為人所知的房屋買賣，房屋的價值是無法充分體現的。所以，新移民要賣房一定要請地產經紀幫忙。地產經紀的工作就是使您的房屋的價值得以在多倫多房屋的充分大市場體現價值實現價值，甚至在更廣闊的世界市場上充分體現價值和實現價值。

最後，多倫多地產經紀的工作會規避新移民房屋買賣過程的風險。多倫多的房屋買賣過程存在很多風險。多倫多地產經紀的工作作用之一就是使新移民在買房過程中，規避這些風險。有些風險，新移民在網上或新聞中可以看到，比如大麻屋，兇殺屋等等；但有些風險對於沒有受過專業培訓的新移民，無論您的想象力多強，都是想不到的。多倫多地產經紀所用的房屋買賣合同是一百多年逐漸進化而來，合同里任何一個條款，都可能包含一個令買房人意想不到，可能給自己帶來重大經濟損失的故事，諸如，稅務問題，WORKING ORDER問題，TITLE問題等等，這些問題一般來說，並不經常發生;但如果發生，那可不是那點地產經紀費所能彌補的。新移民來到多倫多，在做重大決定時，應有風險意識。風險意識不但是市場經濟的客觀要求，也是現代意識，和文明意識。加拿大是一個專業社會，各行各業，一般都有專業人員為新移民提供相關服務。這些專業人員都經過相關培訓，經過相關考試資格認證。理論上，應該比沒有相關培訓的新移民有些優勢。當然，新移民當中，也有一些是法律愛好者，地產交易愛好者，或會計愛好者，自身的業務水平也非常優秀。這一少部分人也可能上庭不需律師，買房不需經紀，報稅不需會計。這種情況也有，但非常少！一句話，在多倫多，在新移民通過多倫多地產經紀買該房屋，地產經紀的專業服務對新移民避免類似上述風險發生是非常有幫助的。

總之，新移民在多倫多買房置業過程中，由於多倫多的木質房屋的構造複雜，價格昂貴，以及存在着“信息不對稱”問題和很多風險問題。這些問題的存在，使得多倫多地產經紀在多倫多房屋買賣過程中的作用已成為不可替代的。二百年來，多倫多地產經紀專業服務經過不斷進化和完善，多倫多地產經紀的服務規範，服務質量，和服務範圍已趨成熟。經過多倫多地產經紀的專業服務，多倫多房屋和生意買賣市場，已基本實現信息公開透明，使買賣雙方對房屋或生意的信息大致對等的前提下，儘可能避免房屋交易過程欺詐現象，實現自由公平交易。此外，多倫多地產經紀還為多倫多房屋買賣提供Value Added Service。多倫多地產經的專業動態數據庫網站，使任何一位經過多倫多地產經紀出售的房屋得以在整個多倫多，整個安大略省，整個加拿大甚至整個世界市場範圍，充分體現出售房屋的價值，充分實現出售房屋的價值。最後，新移民通過多倫多地產經紀買賣房子，可以規避很多房屋買賣過程中的風險。使新移民在多倫多買房，買的放心，住的安心。（本文純屬學術探討，不作為任何人買房，賣房依據）