Duration這個金融術語的中文翻譯我不知道怎麼說。俺在紅色中國的時候,對經濟的全部理解來自於政治經濟學。今天看來,這個政治經濟學和聾子拉胡琴、 瞎子賣布、割麥子不用鐮刀都一樣, 全是胡扯。 還嫌不過癮的話,再加一個字,叫外國老漢練劈叉——胡扯蛋。
不抱怨了,在中國學過金融的兄弟幫咱翻譯一下。
投資地產,大家關心的往往是增值潛力和回報。Duration這個概念很重要,但往往被人忽視。
Duration是投資的平均回報時間。下面這張圖很形象,假設你有一筆現金流,現金流的支點的位置就是Duration.
對於投資人而言,Duration 越短越好,就是說,同樣兩筆投資,回報率相同的話,現金回籠最快的是最好的。Duration越大,風險越高。 常言道,落袋為安,就是這個道理。還不明白的話,看下面兩個例子。
假設你投入100元。 投資期為十年。 利息回報為10%,
第一個項目是十年後連本(100)帶息(100)一起歸還,現金流為
-100, 0, 0,0,0, 0,0,0,0,0,200
第二個項目是每年有利息。本分兩次歸還。現金流為
-100,10,10,10,10,50,10,10,10,10,60
撇開複利的因素。 這兩個項目一樣嗎?
當然不同,大家會選擇第二個。第一個項目的Duration是10年,第二個大約是五年的樣子。
這位年輕人在上海的投資就如同我上面的第一個例子一樣。全部的投資回籠在最後賣房的時刻。他未來的現金流非常差,因為是投資遠郊的別墅,沒有什麼租金收入,可以說是只出不進。很快他的Leverage會枯竭,沒有能力在買更多的房子。 沒有現金流的房子未來應變不測的能力也差。 一旦有風吹草動,銀行加息,都會壓垮他。
可惜他看不到這樣的問題,還一味的追求房子的增值潛力和不是租金潛力。 典型的例子就是農民的別墅。 農民的別墅租金是零,因為是小產房,所以銀行不會貸款。這樣的投資丟掉了投資地產最寶貴的兩樣東西,leaverage和租金。一個閃失,恐怕多年的好夢全部要付諸東流了。
對於他而言,現在最正確的辦法是把equity從現有的別墅項目裡面提出來,然後用現金買有一定租金回報率的市中心的房子。一是降低風險, 二是可以讓錢滾動起來。不然的話,未來所有的工資收入都會被利息吃掉,徹底套住。
犯他這樣的錯誤在北美的華人中間不在少數。很多中國人都是在中國買沒有任何租金收入的房子。這樣的投資方式,沒有可持續性,也不會滾起來,因為你的Duration很長,直到你賣房子的那一天才有現金流入。從買房的第一天,等待你的是漫漫的失血。 當然還有很多人嫌麻煩,全部是現金支付,沒有貸款。那樣的投資,完全失去了房地產的意義。
總結一下,房地產投資,現金流是綱,綱舉目張。 除了Location, IRR以外,別
忘了算一下你的Duration.
|