真跌還是假摔？地價獨孤求敗 房價高處不寒 -------------------------------------------------------------------------------- 新浪論壇 作者: 文中思 2008-07-12 14:06:57 近來，發生在資本市場（股市）的“救市論”餘音未了，有關土地市場（房市）的“救市論”又不絕於耳。姑且不論這兩種市場的“救市論”是否與市場經濟發展規律背道而馳，但有一點是肯定的，那就是，“救”與“不救”，都將是對主張“向市場經濟轉型”的中國政府的兩難選擇和嚴峻考驗。 就面對房市的“救市論”而言，筆者“地價獨孤求敗，房價高處不寒”的觀點，但願能幫助各位認識如今房價是真跌還是假摔，以便判斷“救市論”究竟是真命題還是偽命題。 “地價獨孤求敗”，這是中國國情的真實寫照。誰都知道，中國的土地屬於國家所有，對於土地的利用只能國家說了算。自從大規模的城市化建設成為中國走向工業化和現代化的標誌時，對於土地的規劃和利用，就成了政府行政管理的首要職責，不論是對土地的劃撥、調撥、租賃、轉讓、拍賣等形式，其土地價格的定價權，都只能是政府說了算。由此不難看出，由於土地的不可再生性和稀缺性原因，地價一年高過一年的現象也就順理成章了，同時，壟斷經營的土地也就造就了“地價獨孤求敗”的市場江湖景觀。 “地價獨孤求敗”的另一個原因叫做“剛性需求”。所謂“剛性需求”是大規模的城市化建設催生出來“剛性需求”，在這種“剛性需求”中，必然包含着“剛性徵地”、“剛性動員”、“剛性宣傳”、“剛性拆遷”等所有的剛性手段。當然，有些“剛性需求”所引發的個體或者群體性對抗事件，也讓我們悟出了所謂“剛性需求”的虛偽性，只是本文不作討論罷了。由此也不難看出，“地價獨孤求敗”的背後，事實上也是土地壟斷經營下所謂的“剛性需求”一直都在確保政府獨享“剛性地價”。 “房價高處不寒”，這是多年來中國房市脫離國民真實購買力的一種房產商心態。換言之，不論房價節節攀升到多高，只要有“剛性需求”和“剛性地價”的支撐，房產商幾乎都會存在“房價高處不寒”的愉悅心態，儘管需求者對於高房價不堪重負怨聲載道，房產商“房價高處不寒”的愉悅心態都難以改變。“房價高處不寒”不但造就了中國富豪榜的房產商群體，也讓“房價高處不寒”的房市為中國的ＧＤＰ貢獻了每年高達２０％的權重比例。這既是“房價高處不寒”現象背後的國家需要，同時也是當前一些地方出現房價下跌而產生房市“救市論”的根本原因。 房地產業是一個牽一髮而動全身的產業（上下游相關行業大約７０個），一旦房市崩潰，殃及的上下游相關行業可想而知，更可怕的是，ＧＤＰ的增量勢必遭受重創，這對“又好又快”發展並加速中國和平崛起的戰略目標非常不利。因此，多年來不論“房價高處不寒”的現象遭遇多少社會輿論的抨擊，政府也只能選擇“穩定房價”而不是“降低房價”的姿態。為了平息社會對“房價高處不寒”的憤怒，近兩年不斷出台擴大“經濟適用房”和“廉租房”的建設政策，同時也要求政府拿出土地出讓金的１０％投入“經濟適用房”和“廉租房”的建設。然而遺憾的是，“經濟適用房”和“廉租房”的建設並未享受到政府土地出讓金的１０％的投入。據有關資料透露，２００７年中國政府土地出讓金收入共計２９００億元，而投入到“經濟適用房”和“廉租房”的建設資金卻只有４７億元，還不到政府土地出讓金收入的２％。這也就難怪社會對“經濟適用房”和“廉租房”的國家政策頗多微詞。 當前一些地方出現房價下跌的現象，完全是國家整體宏觀經濟調控的必然結果。房地產業是一個主要靠金融信貸維持發展的產業，當宏觀調控政策強迫金融信貸遠離房產商時，房地產業的資金鍊勢必受到重創。也就是說，一些地方出現房價下跌的現象，事實上問題主要出在資金鍊的危機，其次才出於所謂的“剛性需求”（購買者懷疑經濟向好而持幣觀望）而下降。另一種房價下跌的可能是，房地產業因宏觀調控而重新洗牌，因資金鍊危機而無法生存的房產商主動降價而收回資金擇機退出房產業，反觀沒有資金鍊危機的房產大鱷們，卻仍在堅守“房價高處不寒”的房市。因此，可以這樣認為，眼下一些地方出現房價下跌的現象與“地價獨孤求敗，房價高處不寒”的國情相悖，完全是一種房市的假摔，而不是房市的真跌，也是一種市場競爭的必然現象，而決不是“救市論”的藉口。“地價獨孤求敗，房價高處不寒”的國情，絕不需要“救市論”的任何擔憂。 總之，“地價獨孤求敗”助推“房價高處不寒”，反過來看，“房價高處不寒”又硬挺“地價獨孤求敗”，這種剪不斷利共享的“剛性需求”現象，註定了眼下一些地方出現房價下跌只是假摔的假象，而絕不是“地價獨孤求敗，房價高處不寒”的國情。簡言之，扭曲的土地市場，造就了扭曲的房產市場，再加上國家控制的金融市場，事實上中國的房地產市場完全是一種由政府、銀行、房產商組成的“鐵三角市場”，而在這樣的“鐵三角市場”中，三方都是最大的利益獲得者。“地價獨孤求敗，房價高處不寒”的國情，還將長期存在下去。