总理温家宝在《政府工作报告》中宣布，中国2010年经济工作的重点在于“转变经济发展方式，调整优化经济结构”。

　　按照此报告去理解，中国经济转型的意义在于，产业结构的调整升级和清洁能源的开发利用，将大幅减少碳排放量，从而为应对全球气候变暖作出重要贡献。在《政府工作报告》中，温家宝明确指出，2010年，中国要“积极参与应对气候变化国际合作，推动全球应对气候变化取得新进展”。

　　对中国而言“转变经济发展方式”并非易事，经济转型的道路上还存在重重障碍和挑战。但应看到，从去年中央经济工作会议到今年两会，中国的决策层在多个重要场合就“转型”所显示的决心，力度之大前所未有。

　　那么“转变经济发展方式”对于我国房地产行业提出了哪些要求?房地产行业如何在中央“转型”要求之下，摆脱粗犷暴利的发展模式，转而以健康、有序、节能、人性、生态方向发展?仁都见仁，智者见智。以本人多年对房地产行业存在问题的理解，提出以下几点“转型”的思路供业内同仁参考：

　　第一， 土地利用向着提高土地利用率方向转型。中国人多地少，城市化推进程速度和规模，以及近十年来大规模房地产开发，导致城市可供居住用地大幅度减少。这就要求城市地方政府必须要在提高土地利用效率上去做文章。其方式，一是城市总体规划提高建筑容积率，尤其要尽量将商务办公区容积率提高，进而提高商务区运营效率，以此增多单位土地面积房屋产出面积;二是减少城市广场等面子工程对土地的浪费，以保证在不突破土地红线的前提下，增多可供地面积。

　　从发达国家和地区城市建设经验来看，越是经济发达的中心城市，城市土地利用率一定是最高的。这种集约土地的建设方式客观上是受土地占用成本制约不得已而为之，实事上却为城市商业、金融、贸易等互动性发展创造了空间条件，使城市在效率化的带动下充满活力和商机。

　　第二， 单个项目建设向规模产业化方向转型;住宅产业化虽然我国提出已有多年时间，但产业化付诸实现还微乎其微。今年的政府工作报告提出的中国经济转型，特别强调低碳经济减少碳排放对于经济转型的意义和我国对国际承诺所肩负的重任和使命。作为占到社会整体能耗近四成左右的建筑房地产业，在“转型”中所起到的作用举足轻重。在占到全世界建筑开发量一半左右的中国建筑房地产业，其产业化实现的速度以及水平关乎到我国总体碳排放目标能否实现。毫不夸张地讲，建筑房地产业低碳贡献的高低就是中国对世界低碳承诺能否实现的成败关键。

　　在房地产开发产业化实现上，万科等极少数国内房地产企业进行了摸索尝试，但囿于政府的相关标准尚无建立，国家相关法律法规尚无建立，开发商和建设单位在设计、建造、装修等生产环节均缺乏政府强制性标准加以推动，所以即便已有的努力也推进缓慢。要解决这一问题，政府加快标准制定和立法之外，民间机构和设计院、开发企业研究提供的标准以及实践也极其重要;

　　第三， 出售型住宅开发向着持有型的商业物业和租赁住房建设转型;中国房地产市场从孕育到发展至念已有近二十年左右时间。尤其是近十年来全国房地产经过超高度发展，城市人均住房面积甚至已超过一些发达国家城市人均住房的水准。同时，许多城市可用于住宅开发的建设用地也已大幅减少，加上拥有较强实力的房地产开发企业近几年都直接或间接取得上市机会，上市与非上市开发企业运营机制的不同，决定了越来越多的开发商会采用增多持有物业的方式替代原有的全部出售开发模式。

　　从另一方面来看，土地财政被指是推高房价的原凶。从可以预见的政策调整以及越来越多城市政府意识到持有型商业物业打造，要比一次性卖地开发住宅对于区域发展和保证GDP稳定增长具有更大贡献价值，相信会有越来越多城市政府以及开发商选择商业性地产项目投资进行开发。以快速出售住宅获取现金流滚动开发的开发商将会逐渐退场。一个真正合理的、对于城市发展具有持久贡献的、相对健康的房地产开发主体模式将会被广为推广，政府卖地财政将逐渐向稳定税收、创造就业，同时为城市提供服务配套的商业地产主导地产行业的方向转变。

　　第四， 毛坯房向着精装修开发模式转型;毛坯房带来的资源、材料以及人工的浪费众所皆知。虽然早在上个世界九十年代政府即提倡商品房精装修交房，但同样是缺乏标准和强制性，毛坯房交房至少还占到多一半以上。特别是低端、低价位住宅绝大部分是毛坯交房。低标准建造加上低标准装修，住房使用运营能耗必然加大，所造成社会资源浪费对于中国这个每年建造近13亿平米上千万套新房建造规模来说，其加大的能耗总量何其之高，实在是令人难以想象。

　　改造生产模式，由国家强令执行新建住宅精装交房是当务之急。但前提是需要国家相关主管部分加快精装商品住房建造的标准制定，加快建筑能耗标准和建筑节能强制性指标的制定，行业管理部门应该在企业资质和项目验收管理上采取措施，要求开发建造企业务必生产精装修住宅，完善住宅配套。进而从每一建造的单个住宅上实现节能减排、减少原材料浪费的目的。

　　第五， 由过度依赖银行信贷开发向着私募和股权合作方式转型;过去的房地产开发基本全部依赖于银行贷款支持。从另一角度去看，银行信贷的松紧也直接影响着我国房地产市场的冷热走势。本次两会之前透露出来的信息即已表明中央政府今年坚决抑控房价上涨的决心，而调控房地产一个最有效的方式就是拧紧银行的龙头!

　　由于土地招拍挂制度未有改变迹象，目前的拍地动辙几十个亿，所以即使是大块头的上市地产公司也很困难只身抢地，也要采用捆邦方式共同夺地。比如前不久广州亚运地块的富力联合体竞拍夺地，比如北京中服地块甚至要求竞标者必须要捆邦金融机构共同拿标。在这样的形势之下，开发商要想寻求发展则必须要有效解决融资的瓶颈难题。包括拆迁投入等问题上，作为土地整理的政府或者通常所说的土地一级开发企业，将会考虑尝试股权合作或者私募方式推动项目运作。

　　事实上，私募或股权合作方式投入进行房地产开发相对于银行贷款方式，对于房地产项目的稳定运作和持久发展更为有利，特别是对于上述所说的持有型商业物业的开发若采取这样的投资组合模式，只要操盘人和运营机构足够专业，投资人即会获理长期稳定的回报收益。