在房地产交易中, 通常是卖方Seller付卖方经纪人Listing Broker 和买方经纪人 Selling Broker 的佣金, 即Commission. 买方Buyer 付过户费用, 即Closing Cost. 我有好几个客户都问, 他们要付的Closing Cost是多少? 与其每每解释, 不如写篇文章回复. 这个问题要从两个方面回答, 即你是全额现金买房All Cash, 还是贷款买房(国内称按揭). 全额现金买房的Closing Cost 要小于贷款买房.

我们先以现金买房为例. 当过户律师Closing Attorney 收到由各方签署的有效合同后, 他就要根据合同做Title Search and Examination, 并同时代购Title Insurance. 这些行动的目的, 就是查验卖方在这个房产上, 是否具有合法权益. 换句话说, 卖方是不是这个房产的真正拥有者. 你总不能把钱, 交给一个不拥有这房产的人吧? 不过, 既使过户律师做了这些检测, 也不能100% 地保证这个房产没有隐含的产权问题, 所以Title Insurance就是保证, 将来一旦隐形的问题发生, Title Insurance 保险公司负责赔偿. 过户律师所做的这一切,是要收取相应的律师费的. 亚特兰大通常的律师费在$450 ~750美元左右. Title Insurance一般是房屋交易价的0.415%.

另外一项就是州政府的贴花税(transfer tax), 是成交价的0.1%, 加上$100美元左右的Recording fee. 根据过户日期, 你要承担当年部分的地税County and City taxes和小区物业管理费(HOA). 还有一些费用包括契约Deed 记录在案费(City/County/State Stamps), 过户后可能发生的费用 Post Closing fee 等.由于是现金买房, 你自己还要买房屋灾害保险Hazard Insurance Premium.

下面我们再说说贷款买房, 以80%的贷款为例, 首付20% 以上, 可以避免付Mortgage Insurance (PMI). 信贷主管Loan officer 会根据你的合同, 对房产进行评估. 这些包括 Loan Origination Fee, Loan Discount, Appraisal fee, Credit report, Lender’s inspection fee, Mortgage Insurance application fee, Assumption fee, DOCUMENT PREP FEE, ADMINISTRATION FEE, GA RES LOAN FEE, APPLICATION FEE等. 由于是贷款买房, 这时买房屋灾害保险Hazard Insurance Premium是强制性的, 你如果不买, 贷款方Lender 是不会借贷给你的. 可以看出, 这是件专业性很强的工作, 信贷员也要收取相应的手续费.

那么到底这些费用是多少呢? 这么多的款项如何记得下来? 一般说来,一个$10万现金买房, 过户费用你就粗算$1,000左右.  $20万现金买房, 算$2,000,  $30万算$3,000.  虽说这不准确, 但它好记. 如果变成贷款买房, 你在每个挡次的现金买房上再加个$1,000 加上$2,000 加上$3,000就差不多了. 我的一个客户$20 万现金买房, 我告诉她,你手上要有$21万现金就够了,包括你过户后接水,电,煤气等等.

俗话说, 话不说不明, 灯不点不亮. 房地产过户是一项严肃的、复杂的法律行动, 从上到下卷入了Listing Broker/Agent, Selling Broker/Agent, Loan Officer, Closing Attorney, Inspector, Appraiser, Insurance Company Agent及方方面面的有关人员, 所收的佣金、手续费、律师费是合理的. 就像你做工作拿工资一样, 是劳动的报酬, 是值得的, 也是无可非议的. 台湾清华大学教授梁乃崇说: “智慧就是清楚明白. 不清楚不明白的东西, 经过你的说明变成很清楚, 很明白, 这就是智慧.” 把一个复杂的问题简单化, 你看我说明白了吗? (笑)