與中國粗放型的土地開發和房屋建造的法律與法規不同，加拿大的各種與土地規劃有關的法律、法規、政策和決定多如牛毛，從市政府的Zoning By-law(區域規劃法規），Offical Plan（官方計劃書），Specific Site By-law(專門場地法規），Avenue/Corridor Specific By-law (街道規劃法規)，到省里和聯邦各部門的法規和政策，如Conservation for Flood Plain, Green Land or Culture (環境保護:如洪水區，綠地或文化）,以及一些特殊設施的緩衝保護，如鐵路、地鐵、高速路、高壓線等，再到一些事關某地產的特批文件，如調整委員會的特批判定（Decision of Committee of Adjustment),安省市政法庭的特批判定（Decision of Ontario Municipal Board),等等，數不勝數,紛繁複雜。然而對這一切知識和流程，不但絕大多數購房者一無所知，就是多數地產經紀人和地產界律師也知之甚少，而驗房師對此更是事不關己，從不過問。這個環節被人長期忽視，實在是隱患無窮。

實際上，這些紛繁複雜的法律法規都好比是各種嚴格的條條框框，都與所在地的房產有着極其密切的關係。這些條條框框既限定了該房產以及周圍環境的現狀（哪些是合法的？哪些是特批的？哪些是非法亂建的？），也限定了該房產以及周圍環境的未來發展（什麼是合法能建的？什麼是批待待建的？什麼是絕不能建的？什麼是政府規劃的基礎建設？）這些重要的信息都與所購房屋的居住條件、維護成本、房價漲跌和開發潛力密切相關，卻長期被各方忽略，這就好比盲人在買瞎馬，沒有被摔傷只是因為僥倖沒有碰到溝溝坎坎而已，而一旦問題暴露，就會給購房者帶來很大麻煩，可能會蒙受很大損失，從居住條件、維護成本到地產價值和開發潛力都會大打折扣，甚至縮水大半。這不是筆者杞人憂天或空穴來風，而是最近一段時間，筆者連續受邀解決各種各樣此類的問題而有感所發的深刻感受。

從筆者個人角度講，本該願意看到此類問題的頻繁發生，然後再去幫忙解決問題，這樣的好處是顯而易見的，哪個律師不希望總有官司打呢？但作為在土地開發和規劃建設方面積累了一定經驗的業內人士，筆者實在不希望自己同胞在購房房產時因為忽視此類環節而不斷在此處紛紛跌倒，前撲後繼。而是希望以預防為主，每個購房者都能在購房前注意調查這個環節，以＇防病大於治病＇的原則，來防患於未然，以很小的前期花費就能避免很大的未來損失。

作為系列文章的開篇，先講一個最簡單的小問題：被忽視的違法亂建問題。比如某鬧市區有一座老舊的二手住房，不但價格優惠而且比周圍住房多出一個後部的一層起居室和二層露台，如有朋友以為揀了便宜，沒請人調查就購買入住，不久就可能有麻煩上門，因為那個後部加建的Addition是沒有經過市政府審批就私自亂建的。更嚴重的是，該加建部分已經被市府建築部門的調查員下了命令通知書（Notice of Order ），明令要求要麼自己立即拆除，而要麼就必須到市政府履行申請加建合法化(Legalization)的複雜程序。總之，無論哪種措施，都要聘請專家，費錢、費時、而繁瑣，並且最終也未必能夠被批准，因為加建的部分早就突破了土地規劃法規（Zoning By-law）對該房產所在的規劃地帶（某Zone）所規定的各項建築參數，包括：總建築面積、容積率、後部餘留空間縱深等數據，要想獲得Committee of Adjustment的破格特批，必須請專家花費很大週摺和代價。這不但是購房時需要注意的問題，也是裝修時必須注意的問題，有些涉及結構改變的裝修是需要得到政府審批的。

這些私搭亂建有些是馬上就要爆炸的炸彈，比如已經被政府的調查員下了命令通知書的問題。而還有很多是未經發現而長期埋藏的，是不定何時可能被踩響的＇地雷＇問題，比如政府的調查員暫時還沒有巡視到，沒有及時發現，但早晚可能會被發現，或被附近鄰居舉報的亂建問題。有時鄰居舉報也未必是出於敵意，而是出於攀比和好奇，他看到你的加建部分很好很實用，他也要學着搞同樣的建設，但人家走正常的申請審批程序，就把你家的情況作為參考項目報告給了市政府，甚至拍了照片上報，結果政府當然要派調查員到你家進行專門調查，自然就會發現私搭亂建的問題，那麼就會立刻下命令通知書，這顆地雷就被踩響了。

原則上講，只要未經政府的建築部門的依法審批，或調整委員會的破格特批，任何與最初合法原建的房屋有結構性的、物理性的內外改變的，都被視為私搭亂建。社會上最常見的幾種私搭亂建包括：前後左右的擴建加建、二層三層的加建、陽台露台的加建、車庫改建居室、駕道改為車位、駕道拓寬、地下室改居住單元、其他附加居住單元（以廚房數量作為重要的考察標準）等等。

政府調查哪些是非法亂建的基點有三個：一是政府認證的原建房屋的測繪圖紙（Plan of Survey），二是土地規劃法規（如Zoning By-law，但不限於此）對該房所在的規劃地帶（某Zone）所規定的各種建築參數，三是其他特殊的規劃要求，如省府各部對特殊設施周圍房屋的緩衝要求（內容龐雜，此文從略）。

遺憾的是，很多老舊二手房在買賣時不能提供測繪圖，或者測繪圖不詳細、不準確。有的購房合同甚至將不提供測繪圖作為一項條款，明里或暗地寫入其中。有的即便提供了測繪圖，但其內容不夠詳細準確，這也會有問題。一張詳細準確的測繪圖應該包括土地(Lot)相對街道的位置、輪廓和Lot各邊的長寬尺寸，房屋（含車庫和駕道）的位置和輪廓，房屋到土地各向邊界的距離，周邊鄰里的相對位置，以及內部和周邊其他特殊的物理地貌（河流、池塘、小溪等），以及法理地貌（如共用通道-Right of Way Easement, 公共設施維修通道-Maintenance Easement,公共設施緩衝區等），還包括內部和周邊的市政設施（電線杆、消防栓、下水井等）等重要內容。另外，根據加國現有法律的規定，測繪圖應該是公制，以米為單位，不應以老制的英尺英寸為單位。

如果不提供詳細而準確的測繪圖紙，很可能出現擊鼓傳花的問題，就是把上幾家房主的房屋遺留問題傳給新的買家，只等政府一旦發現，共同引爆，新帳老賬統統由最新買家來買單，這是所有購買舊房的朋友都要注意的問題，特別是如果拿不到所購房產的測繪圖進行對比，或測繪圖與實際住房輪廓和結構不符的情況，就更要千萬注意，必須進行詳細調查，不要把上面講到的類似的房產炸彈或房產地雷買回來。

政府頒布的該房屋所在地帶的區域規劃（Zoning）是評審房屋是否可以改建、擴建甚至分建的重要標準，具體涉及房屋的很多建築參數，如該地帶的建築用途（民居用、商務用、工業用、混合用，等等）、建築密度、土地寬度、建築總面積、INDEX（容積率）、房屋高度、房屋前後和兩側距離LOT邊界的縱深（SETBACK）、本場停車位的數量、尺寸和布局、駕道的寬度和縱深，等等，具體而複雜，這些條條框框都相對性地限定了該土地最終能如何進行改建、擴建和分建。了解了這些信息就能準確評估該地產的現有價值和發展規劃的潛力價值。說是‘相對性地限定’是指政府方面還有一種特事特批的申請和審批程序，Zoning By-law不是絕對不可逾越的，但申請程序複雜而冗長，需要專家協助，不是幾天就能輕鬆搞定的。

上面是以購買獨立屋為例。此外，購買鎮屋，購買公寓也有各自特殊不同的土地規劃方面的法律法規問題，而購買商用地產要注意的問題就更加複雜。Zoning By-law也只是各種條條框框中的一類條框要求，其他要求和問題會在後面的續文中陸續介紹。

在此建議每一位購房者在正式購房前應該詳細了解與該房產有關的土地規劃方面的法律法規，最起碼要搞清楚自己的房屋是坐落於哪個Zone (規劃地帶)？ 哪個Neighborhood（規劃社區）？這個Zone 和Neighborhood對所在地的房屋有什麼具體要求和具體參數？您購買的房屋符不符合要求？另外，有沒有調整委員會的特批決定（Decision of Committee of Adjustment），或因歷史久遠而獲批的法定不予追究的批准(Decision of Legal Non-Conforming)？以及過去的某項改建、擴建或分建申請有沒有曾經被政府拒絕的Decision？

有關此類環節的各種問題和矛盾，筆者有很多不同類型的實際例子，因為文章篇幅有限，會在後面的續文中一一介紹。總之，每間房屋都有自己特殊的法規環境、規劃背景和其他特殊情況，不能一概而論，應該在購買前進行詳細調查，而不應該忽視這個如此重要的環節。 如果大家有進一步的具體問題和需求，歡迎直接與筆者聯繫:

HENRY

2014-9-26