买房卖房祸从天降 (陪审员见闻录)

今年10月下旬，我中了个“大奖”， 第一次被选中做陪审员。在这以前也收到过陪审职责 (Jury Duty) 的通知，但在第一轮电话候选就被剔除了。这次倒好，电话候选，法院待选，法官挑选，三轮筛选，轮轮都被选中，最后落得整整两个礼拜坐在法庭上听律师吵架。官司结束后，如释重负，回到公司上班时竟喜不自禁, 有如重生。列位看官别以为我在这里夸张，试想一下，每天坐在法庭上不言不语不能随意喝茶上厕所不能上网，即使听见律师在公堂上强词夺理都要双唇紧闭，不能出声，能不难受吗？当然“受苦”两周收获也不小，除了真正了解了美国的陪审制度，亲眼见识了银幕下穿黑袍的法官，听律师们对着法官一口一个“法官阁下”(Your Honor)，还享受了原告被告的恭谨。陪审团进出法庭时原告被告及其律师都要站立起来以示尊重。当然，最主要的一点就是知道了以后在买卖房屋时应该怎样避免官司缠身。

我参与审理的是一起买卖房屋引起的民事诉讼案。买方杰斯夫妇是原告，卖方什维拉夫妇是被告。杰斯夫妇于2007年房市最高点时从什维拉手里花了125万刀买到一栋约3800平方英尺独立房。 买房时为了杀价，杰斯夫妇主动要求与卖方签署了“现状购入”(as is) 的条约，也就是说房屋按出售时的现状购入。令人难以置信的是杰斯夫妇在要求“现状购入”的同时，居然自己不舍得花钱雇人检查房屋，完全凭卖方的房屋检查报告 (Inspection Report ) 便轻率成交。搬进去不久，杯具就开始了。先是发现些小毛病，后来发现起居室的屋顶漏水，再后来家里的硬木地板又开始裂口，木板之间的裂缝宽得来可以容纳硬币插入，若要彻底修理，得换掉整栋房屋的地板。另外，地板和地基之间的空间 (Cross Space) 也发现漏水，淹成了一个浅池塘。经他们请来的专家进一步检查，这栋房屋在设计上似乎有毛病。但是，由于房屋是按“现状购入”(as is)， 诉讼就变得困难了。听到这里，不少人会说，既然是“现状购入”，就没有什么好告的，必须接受房屋的状态。也就是说该自认倒霉。

且慢，此事若是这么简单，也就没有这场官司了，所谓一个巴掌拍不响。在这场交易里，卖方也犯有错误。这栋房屋是什维拉先生亲手修建的。在修建过程中他不但自己没有建筑的执照，还雇用了好几位没有执照的建筑工和电工。另外，什维拉全家在这个房屋里居住三年期间曾经发生过两次漏水，损伤了硬木地板。卖出这个房屋之前，什维拉先生曾花钱请人来检查，发现硬木地板有问题，可能要花5万元修理，尽管检查报告里说明硬木地板有问题，但在填写房屋情况表格 (Disclosure check list) 时，他却没有把这些问题填上。房屋情况表里专门有栏目询问房屋修建时是否雇用过无执照的电工，屋里是否发生过漏水，硬木地板有无问题等等，他们一概回答“没有”。这类错误共有10多处，很难想象完全是因为粗心大意造成。但是从什维拉夫妇与买方交往的历史来看，似乎又并不像是知道这房屋有严重问题而故意欺瞒。他们曾主动邀请买方去看房，并亲自带领买方参观这个房屋，什维拉先生也亲口告诉买方这房子是自己修建的，并提醒买方雇人再作房屋检查。

原告的诉讼包括两方面，一是控告 什维拉夫妇违章操作修建房屋，二是控告卖主没有如实填写房屋情况表，应该负违约责任。一共索赔五十万美元。 这其中包括更换硬木地板需要的八万六千刀。更多的费用是用于修补房屋漏水的问题。至于“现状购入”是否成其为官司的绊脚石，原告律师有着与常人完全不同的解释。照他的说法，“现状购入”是在了解所有的信息的情况下给出的价格，既包括房屋的外观评估，也包括那些表格里公开了的信息，所以应该更加小心的人是卖主，而不是买主。卖方提供的信息应准确反映真实的现状，否则应该赔赏买方的损失。这个解释让你跌破眼镜吧？我也一样。这就是律师的“辩才”。

原告杰斯夫人长着一张精明的脸，一看就是个厉害的主，听她介绍是斯坦福大学学艺术的毕业生。家里购买房屋似乎都由她一人作主，出庭对质的也主要是她。她的丈夫杰斯先生在思科公司当部门经理，买房子这么大的事他居然毫不参与，完全任由太太折腾，如此“甩手掌柜"，实为少见。杰斯夫人告诉了陪审团他们全家如何被新买的这个房子折磨得焦头烂额，听起来他们确实很让人同情。但被告律师却指出了她证词里有些前后不相符之处。被告律师并且指出在购买这栋房子之前，杰斯夫人除在加州还拥有另外一栋房屋外，已经在密苏里购置了九栋房屋。房市下跌后这九个房子都扔还给了银行，作为法拍屋。紧接着被告律师质问杰斯夫人是不是因为这个房屋的价格下跌了，想在获取赔款后将这个房子也交给银行作法拍屋，而赔偿所得的钱就揣进自己腰包。杰斯夫人当然矢口否认。不知怎么的，这点插曲让对我杰斯夫人的同情心大打折扣，觉得她做事的方式太有问题了。

之后便是证人出庭。花最多时间的是关于什维拉先生违章操作的指控。两边都有证人出庭。这些证人包括建筑行道的专家和政府官员。这些专家出庭的价格都不菲，高达500刀一小时。各方证人给出的证词当然都是对自己那一方有利的，也就有了不少矛盾之处。要判断谁的证词更可信，得综和各方面的因素。首先是专家的信誉，另外再看他们能够从证词里面得到多少好处，会不会因为利益驱使而作假证。由于证词涉猎了太多的建筑专业知识，这部分听得我十分头疼。不过两周下来竟然学了些与建筑有关的东西，也算是意外收获。

起到决定性作用的是被告的证人，一位郡县 (County) 政府部门官员。据他说被告所在的郡县允许没有执照的人修建自住房屋，也允许修建自住房屋时主人雇用任何家人朋友，毋须执照。唯一需要有执照的是电工。除此之外，被告还出示了他们建房时政府检查合格的所有批文，说明他们没有违章建房。唯一不合法的是被告什维拉先生曾经雇用过无执照的电工。但因为房子里的电路没有任何问题，也就毋须赔赏。看过这些证实材料后，原告只好撤销第一个诉讼： 什维拉夫妇违章操作修建房屋。这样案情就变得简单多了。

陪审团一共有12名陪审员，另外还有四名候补陪审员。候补陪审员必须参与整个审讯过程，为的是以防万一，如果陪审员发生意外，比如生病或者有紧急事件，不能继续下去，候补陪审员马上就可以顶上。但在最后的判决阶段，候补陪审员就不能参预了。对于民事诉讼，无论任何指控，陪审团里12人必须要有9人通过才能成立。而犯罪案则要求12人全部通过才能成立。法官在判决中完全没有任何权力，只负责主持审判庭和回答陪审团的法律问题。

我们这些陪审员被关进一个有饮料有厕所的房间讨论判决，除了商定的休息和吃饭时间，任何人不能擅自出入。法官把判决书交给了我们，厚厚的一迭。其中有四项对被告违约的指控：1) 违反合同；2) 买卖不诚信；3) 粗心失误； 4) 故意隐瞒房屋的问题。每一个指控由多个问题组成。最后的判决是落实到卖方需要出多少钱赔偿买方的损失。

由于庭审期间陪审员之间不能有任何关于案情的交流，当判决讨论开始时，憋了这么多天的话便一下子释放了出来。12名陪审员里有10名都是女性，可以想象说话的欲望有多高。第一天大家随便聊案情，每个人的话都像开了闸门的水，哗哗地放了出来。会议室里一片喧闹，谁也听不清楚其他人说的是什么，结果除了推举出了一位干过四次陪审的人作领导外(FOREMAN)，什么也没有完成。

大家的共识是50万元赔偿显然是狮子开大口，因为没有足够的证据证实房屋的问题都是由卖主造成的，但是硬木地板的问题，卖方确实应该负责任。对于“违反合同”的指控，绝大多数人都认为双方都有责任，卖方为什么不作房屋检查？尤其是从买方的房屋检查报告已经知道地板可能有问题，为什么不作进一步的检查？另外，“故意隐瞒”的指控也不成立。卖方 (被告) 给大家的印象是他们很为自己修建的这个房屋而自豪，甚至主动邀请买房见面，这是一般的卖主做不到的，所以陪审员都不认为他们是在故意隐瞒。这里我要解释的是，陪审员作出判断时，除了逻辑推理，很多时候是凭自己的感觉。如果其中的一方在某事上没有讲实话，陪审员有可能就不信他/她说的所有的话语。原告索赔的数目那么大，再加上他们那么匆忙买房，连自己该做的功课都没有做，搬进去以后才来找卖主的麻烦，很难说服陪审员们。

最后大家僵持在被告赔偿的数目上。12人中有七人认为应该赔偿重修整个房屋地板的费用，二人认为被告一分钱都不该赔偿，二人(包括本人)认为应该各自付一半，也就是说被告只赔偿一半的地板费用，还有一人坚持要被告赔偿地板和屋顶。我之所以认为各自负一半费用是因为地板之事原告也有责任，他们为什么在知道地板可能有问题的情况下自己不做房屋检查？由于任何判决必须要有九票通过才算通过，只好开始协调。在我反复说明了自己的观点后，两位认为卖方一分钱都不该赔偿的陪审员中有一位同意让步到各自付一半。这样还是不解决问题，继续僵持着，都不愿意再作让步。看这情形，那七位认为应该赔偿整个房屋地板的人开始做我的工作，他们说原告除了地板外，还要花很多钱修补其他问题，如像起居室屋顶漏水等等，所以原告实际上已经承担了责任。听他们这样要说，也有些道理。再说我们必须立足于找出解决问题的办法，该妥协之时也得妥协，洋人有句话：If you can't beat them, join them. 于是我同意改变立场。这下有了八票。还差一票。这一票好难啊，剩下的四人全都不让步，尤其莫名其妙的是那位坚持要卖方赔偿地板加屋顶的人，本来只要她同意让步问题就解决了，但这位女士坚决不妥协。僵持一段时间后，谢天谢地，又有一位只同意赔偿一半费用的人放弃了她的立场，同意让被告赔偿八万六千刀地板装修费。达成协议后，大家都很高兴，一看时间，下午4点钟，还来得及向原告被告宣读判决结果。

买房要注意的：

1) 要尽量避免购买物主自己修建的房屋，尤其是注意的是修建房屋的电工是否有执照。若是无照操作，最好不要碰那样的房屋。

2)自己一定要花钱雇人来做房屋检查，最好不要用与卖主雇用的相同的房屋检查公司。

卖方要注意的：

1) 签字前一定要仔细阅读所有相关文字。这条听起来好像是废话，但事实上很多人并不做仔细阅读。

2) 填写房屋情况表格 (Disclosure check list) 时应遵循宁多勿少的原则，凡是知道的信息都要填上。以避免任何潜在的问题。

(全文完)