房地產業的黃昏已經降臨！

    余不潔

人們買房子幹什麼，一個是居住，另一個是保值。而後者，是絕大多數中產以上人家的主要目的，所以，他們每家可能有兩套以上的房子。然而，住房能保值嗎？答案很簡單，在其他地方或許可以，但在中國特別是中小城市絕對不能。在此不得不講一個大實話，蓋房子是讓人居住的，如果沒有人了，再好的房子也沒有價值。那麼，一個顯而易見的事實就是，未來的中國很多城市將沒有人居住，這些城市的房子將變得毫無價值。

敢於下這樣的定論，原因就在此後二、三十年中國人口的變化趨勢上。按照2010年人口普查的數字，0-34歲人口總數為64677.6萬；然而，這個數據的可靠性存在一定問題，對應2000年0-4歲、5-9歲、10-14歲和20-24歲四個年齡段的人口數字，一眼可以看出，在十年後對應年齡段（即10-14，15-19，20-24，30-34）的人口不但沒有減少，反而大幅度增加了，四個年齡段人口共增加了2024.75萬，里里外外估計差了3000萬，等於憑空增加了兩年的出生人口！這樣明顯的誤差顯然是無法用技術問題解釋的。因為今年不是普查年，沒有精確的資料，只好以2010年的普查數字為基礎進行分析。考慮到出生人口逐漸減少，那麼，到今年35歲以下的實際人口數可能在6.2億上下，總人口約為13.6億（當然，也有學者強烈質疑中國總人口是否達到過13億）。

為了分析簡便，讓人一眼能看明白，故做如下假設。照70歲設坎，也就是說，到2049年，目前35歲以下的年輕人，一個不走，35歲以上的人，一個不留。（選擇70歲這個坎主要是基於目前的現實——被嚴重破壞的自然環境和家庭倫理，在不遠的將來，這兩個因素一定會嚴厲地報復國人，預期壽命會大大減少。）遵上述條件可得出如下結果：如果未來的35年平均每年出生人口800萬的話，到2049年，中國的人口將在9億上下（6.2億 + 800萬 ×35年），也就是說，總人口比現在可能淨減少4.6億人。

其實，未來35年能否保持每年800萬的出生人口，按照現在的生育率看，實在也是一個很大的問題。在新浪網文教頻道上有一個關於《2012年度中國教育藍皮書》新聞發布會的網頁，其中王伯慶以《大學生源下降背景下高等教育結構調整》為題，談到了中國的人口情況，茲摘錄如下：“1990年我們國家的新生嬰兒是2354萬。2000年新生嬰兒是1379萬。第六次人口普查，2010年的新生嬰兒是600萬。”其中，1990年和2000年的數字，可以從國家正式發表的統計資料中查到，引用確鑿無誤，2010年的新生嬰兒的數字和統計部門公布的數字（1378.6萬）差距甚大，不知引自何處，想必不會是王伯慶先生憑空捏造的吧。如果王伯慶先生提供的數字屬實，那麼，早在2010年，中國的人口形勢就已經發生了歷史性的逆轉（去年的死亡人口大約1000萬），總人口開始絕對下降。

按照上述的情況，如果今後35年新生兒維持每年600萬，不再下降，也就是說，在若干年後廢止二變一的獨生子女政策，那麼，到2049年，中國的人口將在8.3億上下。那就是說，35年以後，中國人口淨減少近5.3億，如果其中一半是城市居民，就意味着城市人口減少2.65億。

看看歷史、看看世界，特別是鄰國日本的情況 —— 一個小小的東京集中了全國三分之一多的人口，就可以知道，人口向中心大都市集中是自然規律，用行政命令強行阻擋，只能讓國家和民眾白白付出更大的代價。假若保持中心大都市人口不變或者增加，維護中心城市的繁榮，那麼，人口絕對的減少必將導致大量的中小城市無人居住，也就意味着數百個百萬人口以下的城市消亡。這些城市裡的住宅將一文不值，選擇在那裡買房的人們註定要破產。

或許還有人寄希望將大量的農村人口轉移到城市，來填補城市人口的減少，然而，這在中國能實現嗎？從農村的視角看，現在幾乎全部的精壯都已經進入了城市，在封閉荒涼的山區，甚至十幾歲的孩子都已經跑進城市做工和就食了，各地農村剩下的不過是老老小小。從這個意義上說，中國的城市化已經完成，城市也早已給了絕大多數國人安身立命之所，雖然很多人屋室逼仄，透風漏雨，然而，這是他們收入的低水平和城市規劃的高標準兩者之間的落差導致的必然結局。如果，想讓他們帶着在農村的老老小小都徹底進入城市，駐進美觀的房舍，那恐怕得需要政府提供免費或者近乎免費的住宅才行。從長期看，會有相當數量的老人、兒童以及沒有能力在城市打拼的人還得繼續困守村莊，在那裡活着，——除非中國變成徹底的福利國家，或者，將勞動者的工資至少提高到台灣、日本的水平。

從人口統計數據可以看出這樣一個明顯的規律，中國人口的波動大約是20年一個周期，比如，1963年的人口高峰（當年出生2953.7萬）會反映在1983年前後，這和中國的婚姻和生育習俗基本上是一致的。因此，從1963年到1972年十年的人口高潮在1983年到1992年再現，只不過幅度減小，接着在2003年到2012前後出現新一次小高潮，只是幅度非常有限，然後，由於長時間實行獨生子女政策，出生人口開始大幅度衰減。根據世界上各國的人口出生情況看，隨着經濟和文化的發達，出生率只會下降，不會提升。

孩子是女人生的，中國人是中國女人生的。（區別於美國、加拿大等國，他們的公民很多是中國女人生的。）中華民族的未來取決於現在的嬰兒和少年兒童，特別是女童。然而，這些孩子，正是成長在中華民族歷史上最獨特的時代，吸有毒的空氣、吃有毒的食物、喝有毒的奶粉和水，還要被無良的幼兒園濫用藥物，更有數千萬留守兒童像孤兒一樣無助、身體和精神都飽受摧殘，這些孩子們長大後能否承擔得起為中華民族傳宗接代的歷史使命，恐怕還是一個問題。而另一個嚴重的問題是，兒童中的男女比例嚴重失衡，女孩人數大大少於男孩，統計部門給出的數字是118：100，真實情況如何，怕是只有上帝知道了。（2000年人口普查顯示5至9歲的女孩是4184.9萬人，但10年後，2010年人口普查顯示15到19歲女孩竟然有4798.4萬人，多了613.5萬。也就是說，10年間，這五年出生的女孩一個不死還多出了將近15%，幾乎增加了一年的女孩出生人口數。不知道這其中的奧妙何在？）

從目前的情況看，即便是立刻放棄獨生子女政策，甚至鼓勵年輕人多生，恐怕都不能改變中國人口急劇下降的趨勢。畢竟時下生活成本居高不下，而絕大多數的年輕人收入微薄，特別是青年人中的最大群體農民工，他們能夠維持自己生存已屬不易，生兩個孩子，一定得有相當的犧牲精神才行。

人口增加一倍，房價至少會增加十倍。人口減少一倍，房價絕對會跌90%（姑且將此稱之為余不潔第一定律吧）。甚至，在一些中小城市，住房會變得一文不值，只能放棄。房價在中心城市可能不會暴跌，但是，從整體上看，房價下降卻是必然的。人們買房子，不光是為了自己，更多的是為了孩子。如果眼見着在未來的十年、二十年以內，房子會大幅度貶值，稍微有點腦子的人都會明白，在不恰當的地方買房子，等於把自己兩代人的血汗打水漂了。看看俄國和日本的一些被放棄的城鎮和精美的宅第，你一定會心有所悟。

房地產在中國已經無可置疑地屬於夕陽產業了，它的黃昏已經降臨！

註：王伯慶 《大學生源下降背景下高等教育結構調整》網址：

http://edu.sina.com.cn/l/2012-03-02/1657212882.shtml

 

 

 

 

 

 

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