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把住宅行业做成支柱产业之后
送交者: 新天狱博 2017年03月16日14:49:31 于 [天下论坛] 发送悄悄话

编者:在朱镕基【把住宅行业做成支柱产业】的短视片面政策和过分宽松的货币政策刺激下,北京的房价领跑全国,以大无畏的精神,势如破竹,一路上扬。到2017年,市内各区的住房基本没有五万一平米以下的了,一般像点样子的公寓,没有七、八万一平米你是根本想都不用想的。我的一个亲戚在马甸的旧房子,已经高达十二万一平米。各郊县(大兴、房山、顺义、通州、平谷、密云、怀柔。。。)也如火如荼,向着4万一平米突飞猛进。西城、海淀一带的房价更是向二十万一平米迈进,而且不愁没人买。

房地产这个“支柱”,成了劫持了中国经济的一个巨大怪物:你不控制它,它涨的民不聊生;你控制它,经济立即下滑。房地产商赚的盆满釜盈,房奴们可就惨了。。。面对这样的情况,厉以宁们的处方是【全面私有化】,让市场决定谁住房子,谁睡马路。好在,经过了几十年的被忽悠和2008年美国金融风暴,现在的领导人不太敢相信这些新保守主义的师爷们了。最可笑的是朱镕基的儿子朱云来竟然不解的问为什么会出现“房子数量越来越多,房价越来越高的现象。朱公子不是应该去问他亲爹才对吗?难道说你爹当时

把住宅行业做成支柱产业没有考虑到结果会是这样吗?你爹这总理是怎么当的吗??除了你和你妹妹都成了富翁(婆),你爹还干过什么好事没有???

大家试想一下,假如我们在80年代末90年代初,采用更加稳妥的政策解决住房问题,而不是大轰大嗡、【杀出一条血路来】、【发展才是硬道理】。今天会不会有一个更好的结果??

下面是沪部尚书博客的文章,有删节。这位博客还是比较客气的。

让人悲喜的40年,房地产成为国民经济支柱产业的前前后后


当今中国,房地产这个话题,永远是人们不会结束争论的重点,它牵扯太多方面,关乎国家形象,关乎民生疾苦,更关乎每个人最现实的衣食住行。

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。一千多年前,杜甫的诗句幻想的情怀至今没有实现。自古至今,“居者有其屋”是大多数政治家、知识分子和普通老百姓的梦想。房子始终倾注着人们的无限希冀与憧憬,人们对此的努力从未间断过。

“密密麻麻的高楼大厦,找不到我的家。在人来人往的拥挤街道,浪迹天涯。我身上背着重重的壳,努力往上爬,却永永远远跟不上,飞涨的房价……”

 1992年,台湾歌手郑智化的一曲《蜗牛的家》,道尽了台北无房者的心酸与渴盼。彼时的大陆吃瓜群众,还觉得这些情景距离自己似乎很遥远,那些听着郑智化歌曲长大的孩子们,完全没有想到自己也会有一天,也会像歌曲中唱的那样在大城市里流浪,上无片瓦盖顶,下无立锥之地。

2009年一部《蜗居》,把整个漂泊在外的孩子们整个城市奋斗历程刻画的比现实更真实。随着房地产市场的发展,越来越多的投资者把目光投向房地产业,炒房的巨大利润也让房价随之飞速上升。房价的非理性上涨,让众多老百姓一次又一次望房兴叹。


第一声惊雷 

没有当时的“一拍”、“一改”,就没有今天的中国房地产市场。

1980年,当全国还热衷于理论争鸣时,深圳经济特区已经在房改方面“超英赶美”了——特区房地产公司与香港妙丽集团合作,深圳出地、对方出钱,共同开发了罗湖小区。

一年后,中国第一个准商品房小区“东湖丽苑”建成销售。这个小区创造了中国房地产业的很多个“第一”,比如住房商品化、按揭贷款、物业管理等。但因为土地还是政府划拨的,所以还算不上完全意义上的商品房。

土地竞拍在7年之后悄然而至。1987年12月,新中国土地市场发生了“惊天”之变——深圳会堂700人的会场座无虚席,轰动全国的第一宗土地公开拍卖在此落槌。说它“惊天”,是因为在当时此举有“违宪”之嫌。当时的《宪法》明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。但当年深圳的发展急需资金,邓小平的一句“中央没有钱,要深圳自己去搞,杀出一条血路来”,让当时的特区没有了顾忌。

而在4个月后,《中华人民共和国宪法》相关条款才得以修改,规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

1988年1月,第一次全国住房制度改革工作会议召开。提出了我国房改的整体构想,勾勒出新的城镇住房政策的轮廓,宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划分期分批推行。于是,中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。

也就是在这一年,新中国第一个“土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售”的完全意义上的商品房小区——“东晓花园”在深圳竣工。该项目单价每平方米1600元,上市后即销售一空。

但天公不作美,1988严重的通货膨胀袭击了中国,通货膨胀率一度高达18.5%,甚至很多地方都重新打开了尘封已久的官办粮店,开仓放低价粮食,这让房改在此后3年时间内基本陷于停顿状况。

1994年7月,国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》。这份决定正式开启了城镇住房制度的改革之路。

全面市场化

中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天,主要靠“两架发动机、一个燃料库”。

1997年11月的一天,时任总理的朱镕基来到深圳视察工作,当时还是万科总经理的王石受命进行企业汇报。那时,万科已经是一家房地产特征很明显的公司,他的发言引起朱镕基的兴趣。

 

原本,王石认为,两三年内,住宅产业不可能成为中国经济的支柱产业。

 

“如果取消福利房分配制呢?”朱镕基发问。

“不能。”王石的回答很干脆。

“如果金融市场开放呢?”

“不能。”

“消费信贷放开,还不行?”

“两年内不行。”直到这句话出口,王石的观点仍未改变。

“两年内,一定要把住宅行业做成支柱产业。”朱镕基斩钉截铁。

 当时,中国已经实行了近50年的福利分房,房改酝酿了10多年,在天津、烟台等城市也都在搞试点。朱镕基此前在多个场合表示,要把住房建设作为新的经济增长点。十几年前,邓小平曾提出:“建筑业是可以赚钱的,是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。”

 对于目前被高房价搞得痛苦不堪的年轻工薪阶层而言,很难想象商品房发轫之难——从20世纪80年代开始探讨,直到90年代末才尘埃落定。如果不是1997年东南亚金融危机倒逼中国发展内需市场,恐怕商品房还会继续纸上谈兵。

 而房改具有里程碑意义的文件则是1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。以此为标志,住房制度改革全面展开,老百姓开始被进入买房市场。

 1999年2月,中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,在“积极开展个人消费信贷”的引导下,贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。据相关资料显示:1998年全国住房贷款余额是426亿元,此后呈爆炸性增长,1999年达到1358亿元,2002年便激增至8253亿元。

 一个全新的市场——房地产市场,从此在中国燃起熊熊火焰。前中国房地产研究会副会长顾云昌认为,中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天,主要靠“两架发动机、一个燃料库”。其中一架“发动机”是房改。如果不是住房商品化,楼市就不会这么热;另一架“发动机”是土改,将土地所有权与使用权分离,允许使用权上市出让;“燃料库”则是个人住房贷款,没有金融支撑,老百姓就不能贷款买房。


地产造富

 但令人遗憾的是,在商品房改革过程中仍然走了不少弯路。首先是商品房改革不彻底、产权不完善,甚至《物权法》的出台也没能解决产权不完全的问题。

 其次没有严格区分商品房与保障房。2003年,商品房市场出现大转折,政府放弃了对保障住房的承诺,将绝大多数人推入商品房市场,由此导致房价直线上升。推波助澜的是,土地的垄断与土地价格的非市场化,与较为彻底的放松管制的商品房定价,使得土地价格与商品房价格螺旋式上升。土地与商品房开发者、拥有者、贷款金融机构,成为同一利益链条上牢不可破的联盟。

 如此一来,房改成了“潘多拉魔盒”,既带来了楼市繁荣、居住改善,也带来了房价的扶摇直上。21世纪的头三年,全国房价年涨幅还在3%-4%,到了2004年,直线拉升到15%,上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻了一番。

 2004年7月,国土资源部、监察部发布第71号文,规定从同年8月31日起,采取公开招标、拍卖、挂牌的方式出让土地,此即“831大限”。其目的在于消除土地协议出让中的腐败,但结果消除了制度性腐败,却伴生了地价飞升、房价急涨的副作用。

 随着2005年宏观调控的来临,相关的房地产政策也接踵而至。老百姓的感觉则是“按下葫芦浮起瓢”。从2006年开始,北京、广州、深圳等地房价一飞冲天。到2007年,同比月涨幅在10%以上的城市比比皆是。中西部房价狂飙突进、东部房价强烈弹升,普涨行情逐月走高,全国房价已无可争辩地进入了新一轮上行通道。

 2007年的房地产已经发生异化,这个行业几乎沦落为造富的热土。一些已上市或准备上市的房地产公司均在大量储备土地,而其购买土地的真正目的,并不是为了及时建设可售房源,而是获得从证券市场圈钱的筹码,其模式就是:“圈地——上市/增发——圈钱——再圈地”。

 在当年的10月8日和10日,《福布斯》中国富豪排行榜和胡润百富榜相继出炉。人们发现,在这两份榜单上,中国房地产大亨“多得离谱”。纵观胡润百富榜,在前25位的巨富当中,业务主攻房地产或兼营房地产的有20位之多,占总数的80%。

 在2007年第九届中国(北京)国际住宅与建筑科技展览会上,一位戴着“房奴”二字枷锁的特殊参观者引起了观众的注意。和他一样的大量“房奴”们为高房价付出了生活质量大大下降的代价,一有风吹草动便提心吊胆,担心生病、失业,神经总是紧绷的。

 

 

拐点与拐点

无论是上升的拐点还是下降的拐点,都伴随着经济环境的变化和政策调整。

2007年7月11日,北京大学教授徐滇庆表示,深圳房价肯定要涨,“我们不妨再豪放一点——如果明年深圳的房价比现在低一分钱,我一定向深圳市民道歉。”

此话很快得到财经评论人牛刀的回应。牛刀认为深圳市一年内房价一定是跌的。于是两人设立了一场赌局,以一年为限,谁输了就在媒体上登整版文章向深圳市民道歉。2008年7月11日,这个赌局的最后期限终于到来了,结果是徐滇庆以道歉而告终。而这场赌局,成为了当时毫无生气的楼市几乎唯一一抹生动的色彩。

2008年1月,王石抛出了“拐点论”,这招致大部分房地产商的普遍反对。而房价下跌,带来的是一波汹涌的退房潮,其中受关注最多的莫过于万科退房风波。9月,万科在杭州、南京、上海等地遭遇了一场史上最强的“退房风暴”,一些退房不成的业主甚至用送花圈、念悼词的方式诅咒“丧失商业诚信”的万科。

而在创业旅途中一直“运气好得连门板都挡不住”的黄光裕,在此阶断进行了疯狂的土地扩张。但是地产市场十年难得一遇的寒流让他功亏一篑,地产寒流不仅粉碎了黄光裕借壳上市的美好愿望,甚至陷入危局之中难以自拔。

事情似乎在转瞬间便走到了完全相反的极端。从2008下半年开始,房地产政策方向已经发生变化,一些有利于行业发展的新政策相继出台。2009年初,政府和舆论的焦点,已经从不久前的打压变成了救市,大家都开始讨论:如何拉动国内内需以应付全球性的金融危机?房地产市场自然是重点之一。

此后的房地产发展就是伴随着暴涨,打压,救市、再暴涨的轮回中一直向前走,房价也在螺旋式的上升,波浪式的前进。

2015年,深圳楼市给了房地产市场一个大大的惊叹号,房价轻松“破三闯四”成全国涨幅领头羊。“一年不买房,一年又白忙”的感慨似乎已过时,有网友吐槽:“一年不买房,白干20年!”

到了2016年,全国多地的房价和成交量都继续地打破着纪录,创造历史新高。这一波行情,一方面是在国家“去库存”政策的引导下、受宽松的货币政策影响涨起来的,另一方面,也是由于实体经济发展动力不足,资本市场的收益率开始走低所造成的资金涌入效应。

经过多年投资教育,人们终于明白:在整个中国——特别是在北上广深:房子依旧是最具保值、最能抵御通胀的投资标的。另一方面,房子也是最兼具实用性的投资标的。生活虽然复杂,但依然需要从每天最为现实的居住开始。房价上涨何时结束谁也不知道,但工作中和股市里赚的钱,如果最终不能化为一套房产,那么只能算是纸上富贵。

物质决定意识,畸高房价已经在有意无意间改变了一代人的爱情观、婚姻观、伦理亲情观,影响着社会的公序良俗。但是这些普通百姓没有错,毕竟现实使然,风气使然。

未来的房地产路在何方,作为小民的我们,根本不知道,也无法判断。

可是买涨不买跌的投资惯性以及从众的羊群心理,和其他各种因素叠加起来,形成一种楼市必然上涨的共识而无分歧之时,这才是真正令人恐怖的局面。

从这一点来说,楼市的奇观和压力恐怕远远还在后面。

但对一个国家来说,不可能长期依赖虚无缥缈的过度炒作的房价指标上,实体经济的坚实,才是根本。全民炒房炒股,投机兴风作浪,也使得社会资本和聪明才智的投向发生扭曲。 


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