房地产业的黄昏已经降临！

    余不洁

人们买房子干什么，一个是居住，另一个是保值。而后者，是绝大多数中产以上人家的主要目的，所以，他们每家可能有两套以上的房子。然而，住房能保值吗？答案很简单，在其他地方或许可以，但在中国特别是中小城市绝对不能。在此不得不讲一个大实话，盖房子是让人居住的，如果没有人了，再好的房子也没有价值。那么，一个显而易见的事实就是，未来的中国很多城市将没有人居住，这些城市的房子将变得毫无价值。

敢于下这样的定论，原因就在此后二、三十年中国人口的变化趋势上。按照2010年人口普查的数字，0-34岁人口总数为64677.6万；然而，这个数据的可靠性存在一定问题，对应2000年0-4岁、5-9岁、10-14岁和20-24岁四个年龄段的人口数字，一眼可以看出，在十年后对应年龄段（即10-14，15-19，20-24，30-34）的人口不但没有减少，反而大幅度增加了，四个年龄段人口共增加了2024.75万，里里外外估计差了3000万，等于凭空增加了两年的出生人口！这样明显的误差显然是无法用技术问题解释的。因为今年不是普查年，没有精确的资料，只好以2010年的普查数字为基础进行分析。考虑到出生人口逐渐减少，那么，到今年35岁以下的实际人口数可能在6.2亿上下，总人口约为13.6亿（当然，也有学者强烈质疑中国总人口是否达到过13亿）。

为了分析简便，让人一眼能看明白，故做如下假设。照70岁设坎，也就是说，到2049年，目前35岁以下的年轻人，一个不走，35岁以上的人，一个不留。（选择70岁这个坎主要是基于目前的现实——被严重破坏的自然环境和家庭伦理，在不远的将来，这两个因素一定会严厉地报复国人，预期寿命会大大减少。）遵上述条件可得出如下结果：如果未来的35年平均每年出生人口800万的话，到2049年，中国的人口将在9亿上下（6.2亿 + 800万 ×35年），也就是说，总人口比现在可能净减少4.6亿人。

其实，未来35年能否保持每年800万的出生人口，按照现在的生育率看，实在也是一个很大的问题。在新浪网文教频道上有一个关于《2012年度中国教育蓝皮书》新闻发布会的网页，其中王伯庆以《大学生源下降背景下高等教育结构调整》为题，谈到了中国的人口情况，兹摘录如下：“1990年我们国家的新生婴儿是2354万。2000年新生婴儿是1379万。第六次人口普查，2010年的新生婴儿是600万。”其中，1990年和2000年的数字，可以从国家正式发表的统计资料中查到，引用确凿无误，2010年的新生婴儿的数字和统计部门公布的数字（1378.6万）差距甚大，不知引自何处，想必不会是王伯庆先生凭空捏造的吧。如果王伯庆先生提供的数字属实，那么，早在2010年，中国的人口形势就已经发生了历史性的逆转（去年的死亡人口大约1000万），总人口开始绝对下降。

按照上述的情况，如果今后35年新生儿维持每年600万，不再下降，也就是说，在若干年后废止二变一的独生子女政策，那么，到2049年，中国的人口将在8.3亿上下。那就是说，35年以后，中国人口净减少近5.3亿，如果其中一半是城市居民，就意味着城市人口减少2.65亿。

看看历史、看看世界，特别是邻国日本的情况 —— 一个小小的东京集中了全国三分之一多的人口，就可以知道，人口向中心大都市集中是自然规律，用行政命令强行阻挡，只能让国家和民众白白付出更大的代价。假若保持中心大都市人口不变或者增加，维护中心城市的繁荣，那么，人口绝对的减少必将导致大量的中小城市无人居住，也就意味着数百个百万人口以下的城市消亡。这些城市里的住宅将一文不值，选择在那里买房的人们注定要破产。

或许还有人寄希望将大量的农村人口转移到城市，来填补城市人口的减少，然而，这在中国能实现吗？从农村的视角看，现在几乎全部的精壮都已经进入了城市，在封闭荒凉的山区，甚至十几岁的孩子都已经跑进城市做工和就食了，各地农村剩下的不过是老老小小。从这个意义上说，中国的城市化已经完成，城市也早已给了绝大多数国人安身立命之所，虽然很多人屋室逼仄，透风漏雨，然而，这是他们收入的低水平和城市规划的高标准两者之间的落差导致的必然结局。如果，想让他们带着在农村的老老小小都彻底进入城市，驻进美观的房舍，那恐怕得需要政府提供免费或者近乎免费的住宅才行。从长期看，会有相当数量的老人、儿童以及没有能力在城市打拼的人还得继续困守村庄，在那里活着，——除非中国变成彻底的福利国家，或者，将劳动者的工资至少提高到台湾、日本的水平。

从人口统计数据可以看出这样一个明显的规律，中国人口的波动大约是20年一个周期，比如，1963年的人口高峰（当年出生2953.7万）会反映在1983年前后，这和中国的婚姻和生育习俗基本上是一致的。因此，从1963年到1972年十年的人口高潮在1983年到1992年再现，只不过幅度减小，接着在2003年到2012前后出现新一次小高潮，只是幅度非常有限，然后，由于长时间实行独生子女政策，出生人口开始大幅度衰减。根据世界上各国的人口出生情况看，随着经济和文化的发达，出生率只会下降，不会提升。

孩子是女人生的，中国人是中国女人生的。（区别于美国、加拿大等国，他们的公民很多是中国女人生的。）中华民族的未来取决于现在的婴儿和少年儿童，特别是女童。然而，这些孩子，正是成长在中华民族历史上最独特的时代，吸有毒的空气、吃有毒的食物、喝有毒的奶粉和水，还要被无良的幼儿园滥用药物，更有数千万留守儿童像孤儿一样无助、身体和精神都饱受摧残，这些孩子们长大后能否承担得起为中华民族传宗接代的历史使命，恐怕还是一个问题。而另一个严重的问题是，儿童中的男女比例严重失衡，女孩人数大大少于男孩，统计部门给出的数字是118：100，真实情况如何，怕是只有上帝知道了。（2000年人口普查显示5至9岁的女孩是4184.9万人，但10年后，2010年人口普查显示15到19岁女孩竟然有4798.4万人，多了613.5万。也就是说，10年间，这五年出生的女孩一个不死还多出了将近15%，几乎增加了一年的女孩出生人口数。不知道这其中的奥妙何在？）

从目前的情况看，即便是立刻放弃独生子女政策，甚至鼓励年轻人多生，恐怕都不能改变中国人口急剧下降的趋势。毕竟时下生活成本居高不下，而绝大多数的年轻人收入微薄，特别是青年人中的最大群体农民工，他们能够维持自己生存已属不易，生两个孩子，一定得有相当的牺牲精神才行。

人口增加一倍，房价至少会增加十倍。人口减少一倍，房价绝对会跌90%（姑且将此称之为余不洁第一定律吧）。甚至，在一些中小城市，住房会变得一文不值，只能放弃。房价在中心城市可能不会暴跌，但是，从整体上看，房价下降却是必然的。人们买房子，不光是为了自己，更多的是为了孩子。如果眼见着在未来的十年、二十年以内，房子会大幅度贬值，稍微有点脑子的人都会明白，在不恰当的地方买房子，等于把自己两代人的血汗打水漂了。看看俄国和日本的一些被放弃的城镇和精美的宅第，你一定会心有所悟。

房地产在中国已经无可置疑地属于夕阳产业了，它的黄昏已经降临！

注：王伯庆 《大学生源下降背景下高等教育结构调整》网址：

http://edu.sina.com.cn/l/2012-03-02/1657212882.shtml

 

 

 

 

 

 

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