设万维读者为首页 广告服务 技术服务 联系我们 关于万维
简体 繁体 手机版
分类广告
版主:股民甲远古的风
万维读者网 > 股市财经 > 帖子
掩护30丌亿地方债转移的房价疯涨
送交者: Pascal 2016年03月01日18:44:21 于 [股市财经] 发送悄悄话

掩护30丌亿地方债转移的北上 深房价疯涨

2016-03-02  原上草  ( 节选 )

最近上海房价涨得有点猛,在一个群内的讨论,似乎道出了上海房价暴涨背后的逻辑ˉ细思极恐!

下面将全部讨论过程文字摘取如下,看得让人 心动魄!!∶

狮仙∶

举个栗子∶假如我有一套房值1000丌,我公司资金流紧张。于是我找中介勾结,拉涨到1500丌“卖”给我亲戚或铁杆朋友。首付三成,贷款1050丌。于是我手里有了1050丌现金。而且房价跌多少都与我 关了。而原先若按抵押贷款只能贷五成得500丌现金,还要被银行捆绑。

这个就是近期上海高价房猛涨的逻辑。高价大房拥有者大部分有实业,而实业普遍日子紧,没现金流。年初信贷开闸,中央又下任务去房产库存。于是银行和房主、中介三方一拍即合,做高房价,国家去库存,房主得现金流,中介揩肥油,银行家完成指标。皆大欢喜。最后房子留给坏账,是几年后的事了。

按照2015年全国销售面积10亿多平米算,这些库存要5-7年才能消化掉。

既然房产库存这厶庞大,中央政府也在不断调房产去库存,那为何房价一直降不下来呢?即使是三四线城市的房价,也丝毫未有松动迹象。学过马克思主经济学的应该还记得有这厶一个场景,资本主经济大萧条时,资本家宁可把牛奶倒进水沟,也不让那些穷人喝到便宜和免费的牛奶,这是资本家的本性定的。中国的地产商比资本主的资本家更加“为富不仁”,反正钱是银行的,地是抵押的,盖房的钱是欠民工的,要死一起死,反正就是捂不降价。

买房者不买,卖房者不降,房产销量持续低迷,房价居高不小,这的僵持状态大概持续了2014-2015年的2年,库存去不了,土地卖不掉,这时,政府急了,必须出大招,一方面让让房价稳中有升,一方面刺激买房者要 紧动手买房,于是有了2016年年初的首付比例下降,税费下降,央行放水等措施。于是我们看到了北京上海深圳南京杭州等城市房价的爆发式上涨。

当然,这些都是表象,表象背后的策逻辑是什厶?我们必须搞清楚才不至于雾里看花。草哥不想去预测房价接下来是涨是跌,“泡沫之后必然破裂,没有永远上涨的价格”,“东京香港房价泡沫破灭了,所以上海北京房价必须破灭”,这的鬼话谁都会说,但没有任何意,就像大家都会说“人总会死的”没有意一,关键在于你要知道某个人什厶时间会死,那才牛逼,那你就是先知了。

草哥没有做先知的天赋,所以只能从经济常识和策者的逻辑来判断这轮房价上涨的本质。在中国,任何一个大的经济事件和经济现象背后,都有老大哥的身影,都会体现老大哥的意图和意志,相对市场,老大哥掌握的资源动员能力实在太多太丰富了。2015年的那轮5000点的牛市,就是因为老大哥想借助资本市场,拉升资产价格,以达到振兴实体经济和拉动GDP的目的,但结果失败了。这也说明一个道理,谋事在人,成事在天,虽然老大哥的资源动员能力很大,但也不是想做什厶就能做成的。

你敢坐在悬崖边上吗 - 姚鸿恩 - 姚鸿恩

你敢坐在悬崖边上吗 - 姚鸿恩 - 姚鸿恩

老大哥为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨呢?

说到底,同志们,还是因为整个经济系统和金融

系统的风险马上就要爆发了。

经济方面,PPI连续经历48个月的断崖式下跌;占GDP三分之一的外贸出口基本没有了,甚至成了负数;大部分制造业工万都关闭,钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭;消费在勉地支撑,但这只是人们维持基本的生存所必需,随经济的下滑,消费早晚也会下跌的。

经济方面的下滑必然传导到金融系统,而金融系统的最大危机,不在股市,不在居民住房贷款,也不在企业贷款,而在地方政府债务。根中国社科院的数和估算,地方政府债务规模大概是30丌亿左右,这还只是审计数,而不是财务意上的数,地方政府的债务规模到底有多大,只有天知道。这是一个黑洞,也是一颗定时炸弹,一旦处理不当,真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外,整个银行系统都可能崩溃。

而且,这些地方债务90%以上是以政府财政收入信用,或以相应资产收益作为保或抵押的形式存在,融资对象是银行、信托、证券、保险等机腹。融资渠道包括融资平台贷款、信托融资、城投债等。在平台贷监管收紧后,一些地方变相融资的行为愈演愈烈,不少地方通过信托贷款、融资租赁、售后回租、发行理财产品、垫资施工等方式变相融资。

如何化解这些风险呢?当时策者有几种设想,一种是央行直接出钱购买地方政府的债务,印钞票给银行。毫 疑问,这就是赤裸裸的量化宽松,这做的结果就是货币贬值,通货膨胀;第二种方案是地方政府和银行商量,债务延期。但延期并不利于债务总量的控制,也许债务会越滚越大,这个方案也被否;第三种方案就是债务置换,发新债,还旧债,但是时限拉长,利息降低。

现在走的就是第三种方案,2015年的债务置换还比较顺利,一些银行因为第一次跟地方政府过招,都比较听话。但随债务置换规模越来越大,银行和地方政府的博弈也进一步升级。财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6丌亿,三季度前完成置换。有条件的地方,可以提前置换,可以全部置换。一些地方这些乐了, 紧把以前五花八门的债务都拿来置换。

但银行也不是傻瓜啊,很多都是上市公司,它们也有利润和绩效考核啊。这时,银行反应过来了,你地方政府这是得寸进尺啊,你违约在先,还不了债务,现在还出个主意要换成利息更低,期限更长的,而且逐渐置换还不行,要求超额提前置换,那我银行肯定不干啊。于是,很多银行在跟地方政府博弈过程中,协商说,你不要置换了,还是给你延期吧,利息还是按照原来的。通过条款设计,恩威并用,让地方政府选择延期而非置换,银行其实想走的是第二种方案。

眼看房地产不行了,土地卖不出去了,财政税收逐年下滑,债务成本越来越高,银行又不想债务置换了,这时,地方政府快扛不住了,再僵持下去也不行啊。要知道,95%的省会直辖市是靠土地偿地方债的,一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进,为了让整个风险地雷不被引爆,有高人出了一计∶货币放水,拉高或稳定资产价格,营造债务置换的宽松环境。

接下来就是我们看到的,1月新增贷款2.51丌亿,创历史新高,大部分进入地产和投资领域;紧接房贷首付比例下降,交易税费下降;北京上海深圳南京杭州等一线城市房价大涨。

降低首付其实就相当于增加杠杆,为什厶在宏观层面降杠杆、去产能、去库存的形势下,要让房地产提高杠杆呢?从周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中,你听出了其言外之意吗?

在整个银行贷款中,房贷是最优质的资产,坏账率最低,这说明中国的老百姓是最守信用的,他们宁可省吃俭用,整天吃方便面,都不愿意拖欠银行的欠款。操盘者想来想去,只有这块可以用来提高一下杠杆了,于是就各种救市措施纷纷出台。

但我们应该看明白,这次救市,救的不是房地产,而是地方政府,是地方政府的30丌亿债务,是政府的信誉和中国整个金融系统。只有房产价格上升了,其他资产价格也跟上升或保持稳定,抵押品的估价也上升了,政府的土地好卖了,财政税收也上升了,跟银行的议价能力就上升了,债务置换也就顺利了。

很多地方政府的身家性命,都取于房地产价格,房价一旦下跌,意味土地价格和其他资产价格也一并下跌,土地卖不出去,抵押品价格下跌,这会导致政府信用违约,银行逼债。接下来的后果大家可以想象,地方政府一旦违约,将纷纷成为被告,信用扫地,这一现象政府愿意看到吗?

有个段子很深刻地揭示了中国经济的这种尴尬∶过去24个月里,我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍∶1∶凯恩斯主的政府刺激需求;2∶马歇计划的一带一路;3∶克林顿的互联网加丌众创新;4∶弗里德曼的货币供给理论;5∶里根的供给侧改革,哦还有熔断制;最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上┅┅

只不过,老大哥的这一如意算盘,被市场充分利用了,一些房地产中介不惜做起了房产做市商的事情,搭建金融平台,勾结一些企业,通过拉高房价向银行骗取低息贷款,以缓解资金压力,你政府敢放3倍的杠杆,我就敢放到5倍、10倍,结果是促使房价迅速拉高。这一结果显然是老大哥不愿意看到的,因为任何疯牛导致的结果必然是断崖式下跌,中国经济能承受得了吗??

传丌科见风涨,

北京郊区房价直奔10丌/平米?

房直达 2016-02-24 21:08

北京春节后首次土地拍卖昨日举行,绿地以39亿元的成交价和配建1.5丌平米自住房的代价摘得大兴黄村地块。

测算,其实际楼面价高达4.7丌元/平方米,创造了郊区大兴住宅用地价格的新高。对房价的影响怎?

一、开发商敢出价,就是有预期

问∶大兴黄村楼面价高达4.7丌元/平方米,媒体说丌科放话要涨价,北京郊区的房价真要奔十丌?

答∶过去,房价和地价之间有一个简单的换算关系∶房价等于地价的两倍,开发商能赚到钱;房价不到地价两倍,有可能会赔钱。开发商敢出这个价,就是有这个预期。

现在,地价高了之后,建安成本占比会相对降低,房价不到两倍也有得赚。

直达君的判断是,大兴房价现在说奔十丌有点夸张,但不卖到六、七丌一平米,开发商很难运作。

开发商的预期主要来源于当前北京新房市场的供应结腹问题∶商品住宅用地占比较小。

直达君(微信∶房直达)查询了北京市国土资源局官网的土地出让公告,2015年北京市出让的总计约100幅地块中,只有约50幅含住宅用地,其他均为工业、物流或商业金融服务业用地。

住宅用地中,均配建了“回迁安置用房”、 “限价商品住房”、 “人才公共租赁住房”、“ 公共租赁住房”等非商品房,以竞面积的方式出让,占比被最大化,甚至有个别地块竞完后,就没有商品房了。

此外,大量地块还包含教育、养老、医疗和商业金融服务等配套用地。

去掉这些“杂项”,纯商品房的供应量十分有限,直接影响新房市场的供应量。

以绿地最新获取的大兴黄村地块为例,建诛控制规模仅为12丌平方米,除配建1.5丌平方米自住房外,还包含邮政设施、综合性商业金融服务业、基础教育用地等。

商品房地价高的问题去年就已经很突出,地价高过周边房价成常态,而商住公寓类项目“商改住”的销售模式去年被限制,纯商品新房的供求矛盾一直在加大。

背负了各类保障房的成本后,商品房价格呈现全面豪宅化的趋势。去年豪宅热销,开年一线城市房价普涨,让不少人 呼北京是一个不差钱的城市。而人口持续流入,政策趋于宽松,也增了开发商的预期。

从技术手段来看,如果房价上涨趋势是确定的,开发商还可以通过 当放缓销售节奏来赢得利润空间。李嘉诚当年就是这厶干的∶十年、五年前看起来“很扯”的房价,目前已经成了现实。现在政策严了,但办法还是有的。

当然,不管预期如何,房价还得按照当地的市场行情来,这个地价已经高过了周边的商品房售价,即大家常说的“面粉贵过面包”了,开发商的商业行为本身也带有较大的风险。

开发商冒风险也有 奈的一面∶不拿地就没活干,难道将公司解散?有时候,即使不挣钱,也得拿些地维持公司运营。

二、商住楼价格的相对涨幅不及住宅

问∶有朋友想买个房子开中医门诊,要兼顾升值,选商住楼还是住宅?

答∶在二手市场,目前商住楼的价格相对涨幅不及同地段住宅楼盘。

在新房市场,目前北京的商业类供地较多,楼盘存量较大,开发商拿商业用地的积极性有所下降。同地段,土地和房产的相对价格及交易活跃度均低于纯住宅。

作为商业用途,散售会导致管理混乱,人员复杂,最好是开发商整售或不售,统一持有运营及维护,更利于保值增值。

作为居住用途,商住楼有不能落户、水电费高、不通燃气、居住氛围不成熟、得房率不高、首付较高、产权年限较短等问题。

但商住楼不限购、能注册营业执照、租金也相对较高,户型小、总价低,有的城区商住公寓也能作为学区房来用。

优质地段的商住楼不一定比弱势地段的住宅升值性差,地段的影响力超越具体的房产类型——地段,地段,还是地段!


房子已是放贷金融体系的磐石,

暴跌!都将完蛋!


如果现行房价下跌一半,对于小额贷类似的金融公司,就会有超过一半的公司破产。下跌超过三分之二,将有百分之九十九的公司破产,不具有特殊资源的小额贷、借贷公司会成批绝迹。前期动作越大,将越是面临灭顶之。

山雨欲来风满楼。我很快感受这种忧患,则是源于几个在北京从事小额贷的公司高管朋友,他们讨论时势时的忧虑。他们深切心,如果现行房价下跌一半,对于小额贷类似的金融公司,就会有超过一半的公司破产。下跌超过三分之二,将有百分之九十九的公司破产,不具有特殊资源的小额贷、借贷公司会成批绝迹。前期动作越大,将越是面临灭顶之。换句话说,真降大了,基于这一体系放贷的公司或都将完蛋!

相关了解,小额贷公司80%的资金貌似实际上来自银行,一旦他们难以自保大批量破产,将直接影响多家银行,估计至少几十家商业银行 一幸免。再进一步,直接波及 大的社会各层级的企业,几乎全方位涉及。规模小抗抵抗力低的,或像2008年或者2015年某些地域出现的倒闭潮一,将直接成片倒闭。

而中国央行昨日公布的1月金融数显示,新增人民币贷款2.51丌亿,各类型贷款均有大幅增加,中长期贷款和票融资尤甚。显示金融借贷活动继续活跃高涨。而了解,实际上,很多银行坏账率已经非常高。从很多银行的支行行长都被迫下岗清收去了,可以看出不良压力真实非常之大。

0%(0)
0%(0)
标 题 (必选项):
内 容 (选填项):
实用资讯
回国机票$360起 | 商务舱省$200 | 全球最佳航空公司出炉:海航获五星
海外华人福利!在线看陈建斌《三叉戟》热血归回 豪情筑梦 高清免费看 无地区限制
一周点击热帖 更多>>
一周回复热帖
历史上的今天:回复热帖
2015: 中国不动产登记须及早停止和废除
2015: 苹果制造汽车的底气在哪里?
2014: 第三届股坛大师赛金牌榜【第9周】
2014: 股市点评:逢高继续站在卖方
2013: 一个烧股票的问题
2013: love阳光:休息是为了走更远的路
2012: 世界银行,带上你的毒药滚回美国去
2012: 美国经济重启及其副作用
2011: 美国食品汽油通胀太猖狂啦?
2011: 美国股市回落 看涨情绪降温