设万维读者为首页 广告服务 联系我们 关于万维
简体 繁体 手机版
分类广告
版主:阿飞的剑
万维读者网 > 茗香茶语 > 帖子
在美做“地主(landlord)”(之二)
送交者: jimmy 2010年06月29日08:52:11 于 [茗香茶语] 发送悄悄话

在美当“地主(landlord)”之杂感房地产投资经验谈(2)

本欲按部就班,把地主的酸甜苦辣说一说 (不止“佃户”们要忆苦思甜,原来地主们也是要把一肚子的苦水倒一倒呀。)忽见木乃伊兄的留言,要听听租房收入在税务上的影响。其实,不怕别人笑话,有些细节我自己也没有认真搞清过—Turbo Tax 怎厶说,我就听之任之,没有好好深究一下。趁这个机会也给自己补一补课。

租房收入自然是要归入“须纳税”的总收入,可是,其中有很大一部分可以通过各类抵税而不计算入内。各类抵税项目中,很重要的一项就是作为出租房的房产“折旧”(depreciation)减免了。正是这个折旧减免,笔者没有好好研究过,只是按照报税软件给出的数目去填表而已。

在网上搜索到有关的介绍,内容可谓详尽清楚,特摘译如下∶

Depreciating Your Real Estate Rental Property

Don't Forget to Take Out the Land by James Kimmons,

http://realestate.about.com/od/knowthemath/qt/rent_depreciate.htm

假设你的4单元出租房的购买价为 $325,000其中土地价为$80,000. 美国国税局原则上允许房产主们把出租房建诛的价值 Building Value此项房地产的购买价减去土地价所得的值)在27年半的时段内进行折旧抵税∶

1. $325,000 - $80,000 = $245,000出租房建诛的价值
2. $245,000 / 27.5 years = $8909
每年的折旧值。

再假设这所4单元出租房的年度租金收入为$38508.  你全年付给贷款银行的本金加利息为$23,316 另有$3600 的房地产税及保险费用。乍看之下,你的须纳税的收入额由于房租收入而提高了$38508实际上,很多费用是要一笔笔地扣除下来滴。

首先,$38508 - 316 - $3600 taxes & insurance(房地产税及保险) = $34,908

然后扣去折旧费 $34,908 - $8909 depreciation (折旧)= $25,999

此外,尚有月供的利息部分可抵税,维修的费用,广告的费用,管理的费用,等等。此文章用了4单元的出租房做例子,故房租收入较高。在本人实际的独立房的情况下,房租收入要低很多,而折旧却并不低多少。最后导致的结果是∶在有房租收入的情况下,通过折旧而得到的收入为负数。也就是说,这项房地产把你须付税的收入额度拉低了。

明明是收入了房租 (正数),却把须付税的收入额度拉低了 (负数),听起来很上算?可是这种划算并非是平白的。当你最后将此房产售出时,历年来所得到的折旧好处要统统加起来,算作资本收益(capital gains来计算所需纳税的额度。

该文章最后说,卖房时这种折旧好处算作资本收益产生的税额,还是有办法避免的。其具体方法是通过1031 Exchange (简单说,就是将卖出租房的所得,转而投向类似的投资,譬如买了一所类似或更大的出租房,这笔资本收益产生的税额将暂时不必计算,或者说将被推迟计算。)其依是美国税务法第26款,第1031节,故称“1031交换法”。这里面自然还有具体时段,投资方向的标准,要求,但这已经超出本篇拙文的要求了。 disclaimer:美国税法繁琐已极,本文基于http://realestate.about.com/od/knowthemath/qt/rent_depreciate.htm

如有错讹,欢迎指正。)

0%(0)
0%(0)
笔 名 (必选项): 密 码 (必选项): 注册新用户
标 题 (必选项):
内 容 (选填项):
闂佽瀛╃粙鎺楀Φ閻愮數绀婇柨鐕傛嫹
闂佽瀛╃粙鎺椼€冮崨鑸汗闁跨噦鎷�
实用资讯
回国机票$360起 | 商务舱省$200 | 全球最佳航空公司出炉:海航获五星
海外华人福利!在线看陈建斌《三叉戟》热血归回 豪情筑梦 高清免费看 无地区限制
一周点击热帖 更多>>
1 意大利多诺米蒂山徒步2024——9 雪山下的绛
2 不可描述的张小黑:《西游记》原 屙文哲
3 民间故事:男子屡做梦,醒来身上 凤舞九梦
4 残霞成诗 蝉衣草890
5 馬天麟甲骨文书写毛泽东诗词九首 素舟
6 臺南找小姐賴ck5117或賴02886#性 学生妹赖ck
7 周维荩的黄埔军校:与林彪同桌的 壹嘉出版
8 萬癌之王胰腺癌早期難發現,醫生 congrongli
9 川普权力的回归和新达尔文主义政 暗夜寻灯
10 岁末年关最激情的乡村 北极雪橇
一周回复热帖
1 败蹬政府的对中国科技战“小院高 a自由人
2 台湾大选,包子是输家还是赢家? suoliweng
3 实力决定地位!中美尿不到一个壶 a自由人
4 中共不允许台湾独立是自扇嘴巴 suoliweng
5 中国人的自命不凡与西方的自以为 hechun
6 孙博士回国之我见---支持孙申请 秋念11
7 What is the hype on DeepSeek 对对眼
8 病得不轻。怜悯一下。 pifu01
9 凤凰卫视风云对话“晓田对话秦刚 金无明
10 刚查了下GPT 被告知DeepSeep 推 对对眼
历史上的今天:回复热帖
2009: 谈谈我的改造中国国民素质的伟大计划
2009: 报告一件事情
2008: 韩寒:三个中年男人
2008: 哈哈,5湖一群MP精,连卷毛也成了优点
2007: 超越人类 (4)
2007: 巴陵鬼话6月29日
2006: 我的房东弗雷德
2006: 怀念武藤兰
2005: 陈文茜:我上海的一天
2005: kk03:上周六的记忆

闂備胶枪缁绘劙宕㈤弽顐ュС妞ゆ帒瀚€氬銇勯幒鎴濃偓鏄忋亹閿燂拷 | 婵°倗濮烽崑娑㈡倶濠靛绠熼柨鐔哄Т鐎氬鈧箍鍎遍幊搴綖閿燂拷 | 闂備浇澹堟ご绋款潖婵犳碍鐒鹃柟缁㈠枛缁狅綁鏌熺€涙ḿ鐭嬬紒顕嗘嫹 | 闂備礁缍婇弨杈╃矙閺嶃劎顩烽柟鐑樻尵閳瑰秹鏌嶉埡浣告殨缂佹唻鎷� | 缂傚倸鍊搁崯顖炲垂瑜版帗鍋熸い鏍ㄥ閸嬫挻鎷呴崘顭戞闂佺硶鏅幏锟� | 闂傚倸鍊搁幊蹇涘礉濡ゅ拑缍栭柛鈩冡缚閳瑰秵绻濋棃娑欐悙鐞氾拷

Copyright (C) 1998-2025. Creaders.NET. All Rights Reserved.