三農進軍地主的集結號

——個人信用是金3. 房貸 ：美國移民策略四

華人移民中服務花街的號稱股農，能進大廠的自謔碼農，其他的恐怕都只能歸到貧下中農，以上合稱“三農”向地主嬗變的標誌無疑是買房置地。而在中國可能讓您變身房奴的抵押貸款購房，在美國卻是“三農”們從此實現美國夢，奔向中產階級乃至富裕階層的康莊大道最快捷徑，稱之為進軍地主的集結號毫不為過。因為它無需驗證你的移民身份，無論是公民、綠卡、工作簽證、身份等待、上訴還是暫停遞解出境的A10卡持有人，也不考慮你的國籍、人種、性別、政治理念，只要擁有合法在美工作權利和經歷，完整地申報了兩個年度的1040稅表，最短只需要一年出頭，就有資格獲得零首付房貸而擁有自己的夢想之家，甚至為日後一步登天成為巨富奠定基礎。

期待美國夢的新移民，往往被騙人的地產投資雞湯所誘惑，逢人便會拋出“Location! Location!! Location!!！” 的秘訣，真正的地產大佬潘某、王某或任某強是不會看這些秘訣的。姑且不論當年在北京黃金地段折戟的中國第一商城，萬通批發市場讓人感慨時運不濟，就是巴菲特親臨，也絕對賭不到幾個Blocks以外的北京四中周邊，20年房價會從一萬人民幣買一套四合院，漲到千萬人民幣只能買到一個公共廁所地址以安排一個學區戶口。同樣在美國，周邊就有專在垃圾區投資買房而成為巨富的案例。因此選擇自己最適合的房貸投資方案，步步為營才是房貸投資的關鍵。

第一步，當你在美國開始合法的打工生涯的第二年伊始，4月15日以前，不要忘了誠實合法地申報上一年的稅表，並妥善保存所有申報文件。此時應當注意，當應稅工作時間不足一年，沒有必要去過分合法降低應稅總額，一些小費，補貼等現金收入最好如實申報，因為審核稅表的人比你更專業。第二年結束，儘量爭取在次年初如實完成稅務申報並取得相關文件，開始準備購房貸款。

第二部，向你的開戶銀行，主要就是你的Paytube進賬銀行申請房屋信貸額度，你的開戶行會根據你一貫以來的個人信用出具正式的《評估報告》，並且包括該銀行可以向你提供的貸款總額。此時你會明白，中國人祖祖輩輩一貫奉行的節儉和算計並不被老外所待見，銀行準備向您提供的額度低得可憐，與你心儀的房子價格天壤之別，即便加上存款、積蓄、信用卡透支，親友資助還差一大截，買房根本就是做夢！不要灰心，商業銀行的個人信貸業務的根本宗旨就是安全第一，你的真實信用被刻意壓低了，銀行批准你的額度殘忍到即便你全家橫遭不幸，銀行通過法拍程序依然可以收回貸款且略有盈利。因此你實際需要的，只是你的開戶銀行免費為你出具的核心價值證明——個人信用的核心價值。亦即從你落地美國的第一天開始迄今為止，全美國的社會評估體系對你個人信用價值最完整，最苛刻的認可程度。你的全家就可以憑着這一認可，開始你正真意義的美國夢。

第三步，開始劃定你的大致購房範圍和房型。這是任何專業機構無法取代的過程，因為你必須全面考慮個性化需求，子女教育，父母習慣，通勤條件以及社區環境等多方面因素。值得注意的是：

1.      在美國的首套房屋信貸抵押貸款可以是零首付；

2.      專業的房屋信貸機構提供的貸款額度高於你的開戶行；

3.      申請購房抵押貸款同時，可以申請25%——30%的房屋裝修貸款。

4.      首套房最好兼顧投資與消費雙用途，力爭以租養貸

也就是說，你就算實際身無分文，根據你的個人信用也可以申請貸款買房。

               第四步，確定一名有license的房地產經紀人。這裡我不建議隨便到唐人街找中國經紀人或朋友，不是種族歧視，而是相信市場的手，讓最專業的人士參與你迄今為止最重要的投資，並需要其提供隨之而來的各種專業服務和幫助。 買方經紀人是免費的，因此可以多談幾個，仔細比較擇優選擇，在所購房產沒有最終確定前，同時保留2-3個也是可以的，因為每個經紀人有其各自熟悉的市場並不衝突。經紀人確定的同時，你就可以在經紀人的協助下開始看房，別忘了讓經紀人看到你是優質客戶：勤勉工作，盡責養家，妻賢子孝，收入穩定。好的經紀人不但會在您報價時提供專業意見，適度增減報價，還會根據你的信貸額度，為您選擇和推薦更多好的房屋抵押貸款分銷商，同樣多談幾家，您的信貸額度和利率都會大幅度增加，從此你就可以感受到選擇華人經紀人的局限性:

1.      缺乏足夠多的貸款解決方案渠道；

2.      華人本身的低風險偏好性，過分算計利率和償貸總額；

3.      多數華人一代的市場面比較單一和集中，競爭激烈缺乏價格優勢和議價空間

第五步，一但你看好房子並報價成功開始進入房屋交易程序時，你需要對擬定購買的房產進行全面的檢查。此時，千萬不要再犯尋找信得過的朋友幫忙的毛病，一定要讓你的經紀人介紹和委託專業的付費Inspectors檢查並出具報告，獲得要求出售方維修或補償的專業意見，據此意見獲得的收益不減損你房屋購買合同價值，同時規避了實際購買後的陷阱，相當值得。

特別建議購房人以長期固定資產投資人的視角審視首套貸款購房的收益：

1.      關於購房價格和還貸期限：

不動產投資的主要作用是獲得租金收入和對抗通貨膨脹。以今年通脹率和房貸利率計算，你躺平了還淨賺3%。即便以2008年次貸危機以前的房價頂峰計算，全美絕大部分地區的房價經過15年的修復已經遠遠超出當時價值，再過15年上漲一番是絕對可能的。因此符合公開市場的購房價格變化只對中短期炒房者有影響，與長期持有和自住房產的價值無關。由於不出售房產，所謂購房的“Location! Location!! Location!!！”黃金法則對絕大多數人來說是個偽命題。房租和房價是隨通脹同時上漲的，而房貸總額和月供保持相對固定的。從長期看通脹越高，購房者收益越高

基於以上通脹理由，首套房貸還貸期限應當越長越好，以足夠長的持有時間換取必然通貨膨脹的盈利空間，中短期存在風險，譬如從2008年到2014年，或從現如今到今後3-5年，很有可能遇到你貸款買房付高利而房價實際下跌的情況。但放眼20年30年，你的購房投資是穩賺不賠的。

2.      關於利率和月供

很多人糾結於0.0幾俗稱幾毫的年利率，而實際這點利率變化所對應的貸款利息，平攤到高達30年360次支付周期以後反映到月供金額的變化微不足道。真正決定月供金額高低的是貸款期限，貸款周期越短，月供金額越高，對抗通貨膨脹的力量就越弱，銀行資金就越安全。因此，一般資金提供方都會建議購房者縮短貸款期限，千萬不要上當。

3.      關於風險管控原則

高風險偏好的購房者可以選擇零首付30年期貸款購房，同時要求30%房屋裝修貸款，並通過信用卡的現金transfer offer 支付交易保證金。簡言之，不名一文貸款置業。一切倚賴於購房前幾年的個人信用積累。

低風險偏好的購房者，可以準備5年（即60個月）以上月供總額的現金或現金等價物，股票、債券等投資組合以備不時之需足矣。即便失業或收入下降也可以安然輕鬆度過。

4.      房貸月供支出與房租的本質差異

房貸支出屬於投資，可以迅速轉化和體現出收益且在稅前列支，而房租如果不計算家庭辦公室的分攤部分則純粹屬於消費支出，必須完稅後才有資格支付。因此等額房租的隱性支出比房貸月供高出40%左右。同時，房貸月供中包含的利息、保險、地稅，以及購房本身的交易稅全部可以抵扣當年的應稅收入，房貸月供中的本金部分，隨着房屋本身的市場價值直接轉化成了家庭淨資產（Equity），形成個人與家庭信用的重要組成部分，亦即房貸支出的每一分錢都可以直接產生收益，因而支付月供購買的房產會比支付等額房租的住所要大許多。可見首套房貸若考慮自住以外，再出租部分，力爭用所收租金彌補月供，做到以租養貸何其明智。

5.      關於房貸refinancing的陷阱

購房後幾個月，形形色色大小不等的房屋信貸公司包括你的開戶銀行，見你按時繳納月供，家庭淨資產與日俱增，尤其看你能夠以租養貸，現金流充沛，就會不停地誘惑你做房貸Refinancing，為此應當注意，如非必要千萬不可上當。房貸Refinancing的實質是用盡你已經通過還貸套現的家庭淨資產（Equity），以獲得少量現金和降低月供金額為誘餌，將你已經縮短的還款期限再延展30年，儘可能降低資金提供方的風險，同時收取你一筆數額客觀的手續費。確實有人經不起Bankers巧舌如簧的誘惑，多次進行房貸Refinancing，到手的少量現金難以形式有效投資，很快消耗殆盡，結果自己突然離世，80多歲的老伴被迫被銀行掃地出門，令人唏噓。

聰明的購房者應當摒棄所有雜音，專心還貸，出租房產，提高現金流、Equity和家庭信用，全力為貸款買第二套投資房產，真正開始自己的地主生涯做準備。因為從第二套房起，你必須準備20%以上的首付款。

第六步，依然通過你的經紀人推薦，選擇專業的房地產律師和保險公司，支付相關交易費用，完成房屋的購置手續，入住或裝修，結束租房度日寄人籬下的生活，開始你的地主生涯。如果想自己動手裝修，順手註冊一家建築裝修公司不失為明智之選。為此我想分享兩個極端的親歷投資案例：

一、                  失敗的經驗教訓

在以房養貸的思路指引下，我決定購買一個2 Units的Multi-Family，並計劃將閣樓改建成第三個Unit，自住一個出租兩個，房子一到手就淨增加一個Unit租金的現金流，妥妥的。因為自住，裝修也要大動干戈，重做水電系統，更新三套中央供暖和空調系統，地下室的公共Laundry Room，整棟樓的insolation和地板牆面更新。因異地工作，無法考慮DIY。又因我持學生簽證不可工作時間較長，且連續貸款購買了兩部汽車，沒有任何積蓄只能選擇零首付貸款購房。房屋裝修所有花費的人工部分來自購房貸款附帶的裝修貸款，材料通過各色信用卡透支採購。若不出意外，最多半年房屋裝修完畢出租後，家庭資金和收入狀況即可進入良性循環，開始我的地主之夢。

然而人算不如天算，在我購房交易結束後58天，沒有任何預警的情況下我失業了，我的裝修材料已經陸續到來，二樓閣樓的Demolition已經結束，水電管道已經完工，然而我的資金流斷了，若繼續裝修，馬上我就面臨月供和信用卡利息難以為繼的尷尬局面，我的裝修工程不得已爛尾，只有通過送外賣和開Uber來獲取生存和維護個人信用的現金流。

半年以後，房屋信貸公司看我還款記錄不錯，開始忽悠我做房貸Refinancing，因我的貸款月供里包含了購房總額30%的裝修貸款，且工程爛尾貸款銀行不再支付剩餘裝修貸款，我選擇了refinancing，降低了少量月供，延長了貸款期限，繼續堅持償付房貸月供和信用卡利息。因欠款總額與收入嚴重不匹配，信用積分一度只有600來分，申請任何信用卡消費卡都被拒。還貸壓力也一度讓我產生售房以求解脫的想法。但基於以往積累的經濟常識，姑且把還貸壓力視作強制儲蓄，每一筆還款都等於家庭Equity的增加，假以時日必然會走出困境。

大約一年後，個人收入基本穩定，我開始考慮DIY 重啟裝修工程。先註冊自己的建築公司，在全美絕大多數地區只需要花費幾百元。在紐約州需要特殊的公告程序，根據註冊地點不同多花費500——2000美元不等。然後廉價僱傭自己為公司工作。在此，你就可以體會到美國政府對中小企業的關愛了，且不說Covid爆發以後政府對中小企業的貸款扶持，就是在正常年份，只要是正常經營和報稅的公司，無論貸款和稅收都有各式各樣優惠。

我的小公司不死不活地運行了幾年，接了一些小工程，完成了自家裝修，徹底提高了家居品質，並開始出租多餘單位獲得收益。最重要的是，隨着房地產市場的變化，房產市價上漲一番，家庭Equity大幅增長，個人信用積分回歸到750以上，今後無論遇到任何緊急情況，都可以通過Equity Loan 貸到一筆數目可觀的現金。雖然大地主之夢破滅了，但是取得了一些房產投資的經驗教訓。任何一位通過房貸購房的投資者，只要能把控前述風險管控原則就一定會比在下更成功，不但可以考慮購買Multi Family，現在通過Airbnb改建和Share 房間也是不錯的選擇。

二、                  成功案例也非常極端：

哥們拿到64血卡後，再也不想苦哈哈做窮學生了，學位不要直接出來工作。百無是處的書生用他自己的話說：裝一把鎖就花了幾個小時。托克林頓時期經濟增長之福，當時很多人貸款購房的營生都做得風生水起。這哥們逆勢而動，專在黑人區低價收購破房，稍作修繕後出租，取得現金流後由公司申請商業貸款，再大肆收購房子，如法炮製。2008年次貸危機以前哥們手握200多套各色房產。

不得不佩服其果斷決絕，哥們在房價最瘋狂時毅然出手，拋售全部房產大賺幾千萬，然後搭上國內黃金十年的快車兩頭通吃，地產酒店均有染指，號稱富甲一方，好不快活。

誠然，極端倒霉如在下者鮮矣，要想複製這哥們的成功也難。大多數人，買房投資，滾動發展，學IT的開個科技公司輔助，懂金融的弄個諮詢公司幫忙，八仙過海各顯神通，繪畫、跳舞、教鋼琴、開飯店的，只要你有收入，就放到你的公司誠實報稅，合法抵扣，既可以提升個人和家庭信用獲得貸款支持，也可以廣開斂財渠道改善社會地位。很快，你就可以通過貸款購房和開辦個人企業，實現你從“三農”到地主的華麗轉身，迅速實現美國夢。

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